中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：未来6-12个月库存将维持在健康水平
扫码前往手机查看或分享
发布时间：2020年12月4日
分析师：黎锦雄，梁镇邦，刘长浩
10月份全国房地产销售保持强劲增长。10月份合约销售额同比增速 (3个月移动平均值) 从8月份的18.9%和9月份的21.3%进一步上升至23.9%。与8月份和9月份相比，10月份销量加速增长，但房价上涨继续放缓。相比之下，70家受评开发商中，我们跟踪的30家开发商的合约销售额10月同比增长20.7% (以3个月移动平均值计算)，增幅低于9月份的23.7%。
未来6-12个月库存水平将维持在2016年近期高点之下。由于2020年4月份以来销售强劲回升，库存水平已回落至历史平均值。具体而言，10月份一线城市的库存 (3个月移动平均) 已降至2016年12月以来的最低点。二线及三四线城市方面，库存维持在健康水平。鉴于销售持续增长和开发商节制的推盘节奏，我们预计未来6-12个月库存将维持在健康水平。
11月份受评开发商的境内外债券发行放缓。
11月份 (截至11月25日)，受评开发商在境内发行了人民币111亿元债券 (相当于17亿美元) ，低于10月份的人民币130亿元 (20亿美元)。同期境外债券发行额亦有所下降。我们预计，监管调控措施将会继续制约债务增长而不是现有债务再融资。
10月份流动性压力指标小幅转弱。由于一家开发商的运营现金流转弱，10月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从9月份的18.6%上升至20.3%。
10月27日至11月26日有两次对中国房地产开发商的评级行动。我们维持了当代置业 (中国) 有限公司 (B2/稳定) 的公司家族评级，并将旭辉控股 (集团) 有限公司 (Ba2/稳定) 的公司家族评级从Ba3上调至Ba2。
10月份全国合约销售额 (3个月移动平均值) 继续加速增长，同比增速从8月份的18.9%和9月份的21.3%上升至23.9% (见图表1)。
10月份全国房地产销量同比增长16.0%，较9月份的7.7%大幅增长，这是自5月份以来销量连续第6个月实现增长。 因此，2020年前10个月累计销量同比增长0.8%，较上半年的-7.6%强劲回升。 随着中国经济继续复苏，普通住宅市场需求保持强劲，我们预计2020年全年销量将与去年水平相近。
在70家受评开发商中，我们跟踪的30家开发商10月份的合约销售额 (3个月移动平均值) 同比增长20.7%，低于9月份的23.9% (见图表2)，这是我们跟踪的30家开发商在2020年其合约销售额增速首次低于全国房地产合约销售额增速。原因主要是包括碧桂园控股有限公司 (Baa3/稳定) (同比下降5.0%)、华润置地有限公司(Baa1/稳定) (同比增长3.5%) 和龙湖集团控股有限公司 (Baa2/稳定) (同比增长3.7%) 在内的一些大型开发商销售放缓。尽管如此， 我们跟踪的30家开发商在2020年前10个月的累计合约销售额同比增长为9.7%， 仍然快于全国房地产合约销售额在同一时期8.2%的同比增速。
由于自2020年4月以来销售强劲反弹，库存迅速回落至健康水平 (见图表3)。具体而言，10月份一线城市库存 (3个月移动平均值) 连续第7个月下降，至8.6个月，为2016年12月以来的最低水平。
二线及三四线城市9-10月份库存分别从9月份的9.5个月和7.1个月小幅上升至10.2个月和7.6个月。不过，这一库存水平仍低于2016年和2020年3月的近期高点。
鉴于销售持续增长以及开发商节制的推盘节奏，我们预计未来6-12个月库存将维持在健康水平。
我们跟踪的二线城市房价同比增速从9月的4.9%放缓至10月的4.5%，三四线城市房价同比增速则从9月份的4.2%放缓至3.8% (见图表4)，增速放缓的部分原因是很多开发商在10月份销售旺季打折促销。与此同时，一线城市房价涨幅从9月份3.9%的小幅上升至10月份的4.1%。
鉴于地方政府将会继续实施严格调控措施以防止价格过度上涨，未来6-12个月各线城市房价强劲上涨的可能性不大。
11月份 (截至11月25日)，受评开发商在境内发行了人民币111亿元债券 (相当于17亿美元) ，低于10月份的人民币130亿元 (20亿美元)，具体见图表5。
彭博数据显示，11月份 (截至11月25日) 受评开发商的境外债券发行额为36亿美元， 与之相比， 10月份为38亿美元，而9月份为28亿美元。
我们预计，开发商仍可通过境内外债券发行来进行再融资，但由于监管部门对开发商获得新贷款的渠道进行控制，债券发行将受到更严格的审查。境内外投资者将更偏好信用质量良好的发行人。
由于一家开发商的运营现金流减弱，10月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从9月份的18.6%上升至20.3% (图表6)。
截至10月底，59家高收益评级开发商中，有12家开发商的流动性较弱。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2020年12月1日起的12个月内将有约566亿美元的境内债券和452亿美元的境外债券到期或可回售 (图表7)。
我们预计大多数受评开发商可顺利完成再融资或偿付即将到期债务。2020年5月起境外资本市场已重启，这将有助于开发商应对其即将到期债务，但评级较低 (B3或更低) 的开发商将面临比同业更高的再融资风险。
2020年11月2日，我们维持当代置业 (中国) 有限公司 (B2/稳定) B2的公司家族评级，展望仍为稳定。维持评级的决定反映了我们预计公司在未来12-18个月将继续实现合约销售额的温和增长、保持良好的现金回款和充足的流动性。
2020年11月26日，我们将旭辉控股 (集团) 有限公司 (Ba2/稳定) 的公司家族评级从Ba3上调至Ba2，展望从正面调整为稳定。此次上调反映了我们预计该公司的信用指标在未来12-18个月将会改善，得益于收入的强劲增长以及有节制的债务增长。
截至2020年11月26日，在70家受评开发商中，54家的展望稳定，5家展望正面，11家展望负面。
受评中国房地产开发商名单 (截至2020年11月26日)
本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅www.moodys.com 发行人/实体专页上的评级索引，了解最新评级行动信息和评级历史。
穆迪投资者服务公司和/或其信用评级关联公司所发布的信用评级是穆迪对实体、信用承诺、债务或债务证券的相对未来信用风险的当前意见，穆迪出版的材料、产品、服务和信息（统称“出版物”）可能包括该等当前意见。穆迪投资者服务将信用风险定义为某实体可能无法履行其到期的合同财务义务的风险，以及在发生违约或损害事件时的预计财务损失。关于穆迪投资者服务信用评级所指的合同财务义务的种类的信息请见穆迪评级符号和定义出版物。信用评级并不针对任何其他风险，包括但不限于：流动性风险、市场价值风险或价格波动。信用评级、非信用评估（“评估”）以及穆迪出版物中包括的其他意见并非对当前或历史事实的陈述。穆迪出版物也可能包括由Moody's Analytics, Inc和/或其关联公司发布的以量化模型为基础的信用风险预测以及相关的意见或评论。穆迪信用评级、评估、其他意见及出版物并不构成或提供投资或财务建议，穆迪信用评级、评估、其他意见及出版物亦非关于购买、出售或持有特定证券的推荐意见，也不能提供该等意见。穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物均不会评论某项投资是否适合任何特定投资者。穆迪发布信用评级、评估和其他意见及出版其出版物之时预期并理解每位投资者将以应有的谨慎态度自主研究和评估其考虑购买、持有或出售的每项证券。
穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物不适于零售投资者的使用，如零售投资者在做投资决定时使用穆迪信用评级、评估、其他意见或出版物，将是草率且不合适的。如有疑问，您应与您的财务顾问或其他专业顾问联系。
本文所载所有信息均受法律 (包括但不限于版权法) 保护，未经穆迪事先书面许可，任何人均不得以任何形式、方式或途径对该等信息全部或部分进行复制或翻印、重新包装、进一步传播、传送、散布、分发或转售，或存储供日后任何上述目的使用。
任何人不得将穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物作为基于监管目的而定义的基准 (benchmark)，亦不得以可能导致穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物被视为基准的任何方式使用穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物。
本文所载所有信息均系穆迪从其相信为准确和可靠的来源获得。然而，由于可能会出现人为或机械错误以及其他因素，本文所载所有信息均按“原样”提供，不附带任何形式的保证。穆迪会采取所有必要措施，使其在授予信用评级时采用的信息具备足够质量，并来自穆迪认为是可靠的来源，包括独立的第三方来源 (如适当) 。但穆迪并非审计机构，亦不能对评级过程或准备其出版物时收到的信息在每个情况下均独立地进行核实或确认。
在法律允许的范围内，就因本文所载信息、或本文所载信息的使用或未能使用而引起的或与之相关的任何个人或实体的任何间接、特殊、后果性或附带性损失或损害，穆迪及其董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人和供应商均不承担任何责任，即便穆迪或其任何董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人或供应商被事前告知该等损失或损害的可能性，包括但不限于： (a) 任何当前或未来的利润损失或 (b) 因并非穆迪特定信用评级的评级对象的金融工具引起的任何损失或损害。
在法律允许的范围内，就因本文所载信息、或本文所载信息的使用或未能使用而引起的或与之相关的任何个人或实体的直接或补偿性损失或损害，穆迪及其董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人和供应商均不承担任何责任，包括但不限于由穆迪或其任何董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人或供应商的疏忽 (为避免疑问，不包括法律规定不得排除的欺诈、故意不当作为或任何其他类型责任) 、或其控制范围内或超出其控制范围的偶发事件而导致的任何个人或实体的直接或补偿性损失或损害。
穆迪不以任何形式或方式对任何信用评级、评估、其他意见或信息的准确性、及时性、完整性、适销性或特定用途适用性提供或作出任何明示或暗示的保证。
穆迪公司 (“MCO”) 全资拥有的信用评级子公司穆迪投资者服务公司谨此披露：多数穆迪投资者服务公司评级的债务证券 (包括公司债和市政债、债券、票据和商业票据) 和优先股的发行人，在授予任何信用评级之前已同意向穆迪投资者服务公司支付1,000美元至约 2,700,000美元不等的信用评级意见和服务费用。MCO及穆迪投资者服务亦执行政策及程序以便保持穆迪投资者服务信用评级及信用评级过程的独立性。关于MCO董事与被评级实体之间，及获穆迪投资者服务信用评级并已向美国证券交易委员会公开报告其在MCO持股5% 以上的各实体之间可能存在某种关联的信息每年会在www.moodys.com“投资者关系—公司治理—董事及股东关联政策”栏内刊登。
仅针对澳大利亚的额外条款：任何出版到澳大利亚的本文件均依据下述穆迪关联公司的澳大利亚金融服务牌照发布：Moody's Investors Service Pty Limited，澳大利亚商业注册号码 (ABN) ：61 003 399 657，澳大利亚金融服务牌照号码 (AFSL) ：336969；及/或Moody's Analytics Australia Pty Ltd，澳大利亚商业注册号码 (ABN) ：94 105 136 972，澳大利亚金融服务牌照号码 (AFSL) ：383569 (视情形而定) 。本文件仅向2001年公司法 (Corporations Act 2001) 第761G条所定义的“批发客户”提供。如您继续在澳大利亚境内浏览本文件，即代表您向穆迪表示您为“批发客户”或代表“批发客户”浏览本文件，您或您代表的实体均不会直接或间接向2001年公司法 (Corporations Act 2001) 第761G条所定义的“零售客户”发布本文件或其内容。穆迪信用评级是针对发行人债务的信用度的意见，并非对零售投资者可获取的发行人股票证券或任何形式的证券的意见。
仅针对日本的额外条款：Moody's Japan K.K. (“MJKK”) 是Moody's Group Japan G.K.的全资信用评级子公司，而后者由穆迪公司的全资子公司Moody's Overseas Holdings Inc.全资所有。Moody's SF Japan K.K. (“MSFJ”) 是MJKK的全资信用评级子公司。MSFJ不属于美国全国认定的评级组织 (“NRSRO”) 。因此，MSFJ授予的信用评级是非NRSRO信用评级。非NRSRO信用评级由非NRSRO的实体授予，因而受评债务无资格享受美国法律项下的某些待遇。MJKK和MSFJ是日本金融服务厅注册的信用评级机构，其注册号分别为FSA Commissioner (Ratings) 2号和3号。
MJKK或MSFJ (视情形而定) 谨此披露：多数MJKK或MSFJ (视情形而定) 评级的债务证券 (包括公司债和市政债、债券、票据和商业票据) 和优先股的发行人，在授予任何信用评级之前已同意向MJKK或MSFJ (视情形而定) 支付125,000日元至约250,000,000日元不等的信用评级意见和服务费用。
MJKK和MSFJ亦执行相关政策及程序，以遵守日本监管要求。
