中国房地产业 | 中国房地产市场焦点:未来6-12个月库存将维持在健康水平
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10月份合约销售额同比增速 (3个月移动平均值) 从8月份的18.9%和9月份的21.3%进一步上升至23.9%。与8月份和9月份相比,10月份销量加速增长,但房价上涨继续放缓。相比之下,70家受评开发商中,我们跟踪的30家开发商的合约销售额10月同比增长20.7% (以3个月移动平均值计算),增幅低于9月份的23.7%。

由于2020年4月份以来销售强劲回升,库存水平已回落至历史平均值。具体而言,10月份一线城市的库存 (3个月移动平均) 已降至2016年12月以来的最低点。二线及三四线城市方面,库存维持在健康水平。鉴于销售持续增长和开发商节制的推盘节奏,我们预计未来6-12个月库存将维持在健康水平。

11月份受评开发商的境内外债券发行放缓。
11月份 (截至11月25日),受评开发商在境内发行了人民币111亿元债券 (相当于17亿美元) ,低于10月份的人民币130亿元 (20亿美元)。同期境外债券发行额亦有所下降。我们预计,监管调控措施将会继续制约债务增长而不是现有债务再融资。

由于一家开发商的运营现金流转弱,10月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从9月份的18.6%上升至20.3%。

我们维持了当代置业 (中国) 有限公司 (B2/稳定) 的公司家族评级,并将旭辉控股 (集团) 有限公司 (Ba2/稳定) 的公司家族评级从Ba3上调至Ba2。


10月份全国合约销售额 (3个月移动平均值) 继续加速增长,同比增速从8月份的18.9%和9月份的21.3%上升至23.9% (见图表1)。

10月份全国房地产销量同比增长16.0%,较9月份的7.7%大幅增长,这是自5月份以来销量连续第6个月实现增长。 因此,2020年前10个月累计销量同比增长0.8%,较上半年的-7.6%强劲回升。 随着中国经济继续复苏,普通住宅市场需求保持强劲,我们预计2020年全年销量将与去年水平相近。

在70家受评开发商中,我们跟踪的30家开发商10月份的合约销售额 (3个月移动平均值) 同比增长20.7%,低于9月份的23.9% (见图表2),这是我们跟踪的30家开发商在2020年其合约销售额增速首次低于全国房地产合约销售额增速。原因主要是包括碧桂园控股有限公司 (Baa3/稳定) (同比下降5.0%)、华润置地有限公司(Baa1/稳定) (同比增长3.5%) 和龙湖集团控股有限公司 (Baa2/稳定) (同比增长3.7%) 在内的一些大型开发商销售放缓。尽管如此, 我们跟踪的30家开发商在2020年前10个月的累计合约销售额同比增长为9.7%, 仍然快于全国房地产合约销售额在同一时期8.2%的同比增速。



由于自2020年4月以来销售强劲反弹,库存迅速回落至健康水平 (见图表3)。具体而言,10月份一线城市库存 (3个月移动平均值) 连续第7个月下降,至8.6个月,为2016年12月以来的最低水平。

二线及三四线城市9-10月份库存分别从9月份的9.5个月和7.1个月小幅上升至10.2个月和7.6个月。不过,这一库存水平仍低于2016年和2020年3月的近期高点。

鉴于销售持续增长以及开发商节制的推盘节奏,我们预计未来6-12个月库存将维持在健康水平。

我们跟踪的二线城市房价同比增速从9月的4.9%放缓至10月的4.5%,三四线城市房价同比增速则从9月份的4.2%放缓至3.8% (见图表4),增速放缓的部分原因是很多开发商在10月份销售旺季打折促销。与此同时,一线城市房价涨幅从9月份3.9%的小幅上升至10月份的4.1%。

鉴于地方政府将会继续实施严格调控措施以防止价格过度上涨,未来6-12个月各线城市房价强劲上涨的可能性不大。



11月份 (截至11月25日),受评开发商在境内发行了人民币111亿元债券 (相当于17亿美元) ,低于10月份的人民币130亿元 (20亿美元),具体见图表5。

彭博数据显示,11月份 (截至11月25日) 受评开发商的境外债券发行额为36亿美元, 与之相比, 10月份为38亿美元,而9月份为28亿美元。

我们预计,开发商仍可通过境内外债券发行来进行再融资,但由于监管部门对开发商获得新贷款的渠道进行控制,债券发行将受到更严格的审查。境内外投资者将更偏好信用质量良好的发行人。


由于一家开发商的运营现金流减弱,10月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从9月份的18.6%上升至20.3% (图表6)。

截至10月底,59家高收益评级开发商中,有12家开发商的流动性较弱。

受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高,自2020年12月1日起的12个月内将有约566亿美元的境内债券和452亿美元的境外债券到期或可回售 (图表7)。

我们预计大多数受评开发商可顺利完成再融资或偿付即将到期债务。2020年5月起境外资本市场已重启,这将有助于开发商应对其即将到期债务,但评级较低 (B3或更低) 的开发商将面临比同业更高的再融资风险。



2020年11月2日,我们维持当代置业 (中国) 有限公司 (B2/稳定) B2的公司家族评级,展望仍为稳定。维持评级的决定反映了我们预计公司在未来12-18个月将继续实现合约销售额的温和增长、保持良好的现金回款和充足的流动性。

2020年11月26日,我们将旭辉控股 (集团) 有限公司 (Ba2/稳定) 的公司家族评级从Ba3上调至Ba2,展望从正面调整为稳定。此次上调反映了我们预计该公司的信用指标在未来12-18个月将会改善,得益于收入的强劲增长以及有节制的债务增长。

截至2020年11月26日,在70家受评开发商中,54家的展望稳定,5家展望正面,11家展望负面。







受评中国房地产开发商名单 (截至2020年11月26日)

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