中国银行和房地产业 | 房地产贷款集中度管理新规对银行业具有正面信用影响，但对房地产业具有负面信用影响
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发布时间：2021年1月8日
分析师：曾启贤，香镇伟，严溢敏12月31日，中国人民银行(人行)和中国银行保险监督管理委员会(银保监会)发布了建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。根据新规(图表1)，监管机构容许大型银行的房地产贷款集中度的上限为贷款总额的40%。新规对中资银行具有正面信用影响，原因是这将限制其房地产贷款敞口，并应对监管认为房市过热迹象增加可能削弱银行体系稳定性的问题。随着银行根据趋严的规定进行调整，短期内可能面临相关不良贷款规模上升的问题。另一方面，新规对中国房地产开发商具有负面信用影响，原因是这将减少银行对房地产业的贷款，这可能削弱其销售增速和流动性。
如图表2和3所示，某些银行通过个人住房抵押贷款业务已有较高的房地产贷款集中度。在受评银行中，建行、邮储银行、招行和兴业银行可能超过新规限定的房地产贷款集中度要求。根据招行、浦发银行、平安银行、兴业银行、广州农商行和深圳农商行最新的披露数据，这些银行可能超过新规限定的房地产贷款总体集中度要求，但超过幅度较低，低于5个百分点。
我们预计贷款结构接近或超过新规要求的银行将在2-4年的过渡期中逐渐提高贷款结构的多元化程度。这将令银行能够在对当前借款人和贷款业务不造成重大影响的情况下响应监管机构支持整体产业增长(特别是地方经济增长)的号召。
对受影响的银行而言，不利之处在于未来贷款增长可能令资本消耗速度加快，原因是住房抵押贷款50%的风险权重低于其他主要贷款类型的风险权重 (采用权重法 (相当于《巴塞尔协议三》下的标准化方法) 计算资本比率的银行，企业贷款的风险权重为100%，中小企业和消费贷款的风险权重为75%)。因此，随着银行将贷款结构从个人住房抵押贷款向其他业务倾斜，可能在一定程度上会影响资本效率。由于个人住宅抵押贷款的不良贷款比率一般低于其他贷款，新规对受影响银行的资产风险也具有负面信用影响。受影响银行的盈利能力面临的影响存在差异，取决于银行如何应对调整贷款结构的监管需求。由于相关贷款业务调整的规模较小及节奏较慢，对受影响银行资本实力下降、资产风险上升及盈利能力变化的影响较小。
自2018年以来房地产行业银行贷款增长呈放缓趋势 (见图表4)，新规将进一步降低银行对房地产业贷款的增速。这意味着开发商在获得银行信贷 (包括用于建筑活动的银行贷款以及房地产销售环节的住房抵押贷款) 方面将面临更多的限制。特别是，收紧住房抵押贷款的规定可能会减缓开发商的房地产销售进度，并推迟其房地产销售回款时间，这将削弱其未来1-2年的流动性和业务增长。
房地行业是中国经济一个重要组成部分。我们预计新规将控制房地产开发企业杠杆上升，并促进房地产行业的可持续发展。由于房地产贷款具有风险权重优势，我们还预计银行仍将保持庞大的房地产贷款敞口，尤其是那些已经符合新的分档上限水平的银行，从而降低开发商面临借贷额度调整的风险。
通过设置明确的银行房地产贷款占比上限，新规将引导银行将信贷分配给规模更大、资产负债表更强的房地产企业，从而促进房地产行业的信贷差异化和行业整合。
我们预计信贷收紧对多数受评开发商影响有限，因为相关受评公司大多为大型房地产开发企业。多数受评开发商亦拥有充足的流动性，且建立了多种融资渠道，这在信贷收紧环境下可增加受评开发商的灵活性。我们预计还由于房地产市场增速放缓，未来1-2年内受评开发商也将放慢增长，而这也将降低其未来1-2年的融资需求。
2.南京银行 (Baa3/负面，ba2)、宁波银行 (Baa2/负面，ba1)、苏州银行 (Ba1/负面，ba2)、广州农村商业银行(广州农商行，Baa2/负面，ba1)、 深圳农村商业银 行 (Baa3/负面，ba1)。
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