中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：严格调控之下极为强劲的销售增长难以持续
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发布时间：2021年4月7日
分析师：黎锦雄，梁镇邦，刘长浩
2021年前两个月全国合约销售额增长极为强劲，原因是2020年同期基数较低。2021年前两个月全国合约销售额同比增长143.5%，原因是去年受疫情冲击同期基数较低。合约销售额增长主要由主要由销量增长拉动。境内信贷环境趋紧的情况下，我们预计全国合约销售增长将会放缓。70家受评开发商中，我们跟踪的30家开发商2021年前两个月合约销售额同比下降88.0%，增速低于行业整体水平
2021年年内房价强劲上涨势头将放缓。全国主要受一二线城市推动，2021年2月房价上涨势头依然强劲。但是，由于地方政府将微调监管措施以稳定房价，我们预计年内房价涨势将放缓。
2021年第一季度受评开发商境外发债下降。2021年第一季度 (截至3月26日)，受评开发商境外发债总额为174亿美元，较2020年第一季度的239亿美元下降27.3%。2021年第一季度 (截至3月26日) 境内发债总额为人民币566亿元，较2020年同期的人民币410亿元增长13.8%。
2月份流动性压力指标上升。2月份，我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从1月份的18.3%上升至20.0%，原因是一家受评开发商经营现金流转弱。
1月27日至3月29日之间有10次评级行动。我们上调了一家公司的评级，下调了3家公司的评级，同时调整了5家公司的展望。
2月份年全国合约销售额同比增长55.8%(3个月移动平均值)，增速高于2020年12月的21.8%，主要推动因素是2月份销量增长 (3个月移动平均值) 38.6%，高于2020年12月的12.7% (见图表1)。2月份平均售价同比上涨12.4% (3个月移动平均值) (高于2020年12月的8.1%)。
2021年前两个月全国合约销售额总比增长143.5%，原因是受疫情冲击去年同期基数较低。
由于信贷环境趋紧将令均价和销量增长放缓，因此我们预计2021年全国合约销售额增速将会放缓。销售增长可能会呈前高后低之势，原因是疫情冲击导致2020年上半年基数较低。
在70家受评开发商中，我们跟踪的30家开发商的合约销售额同比增速 (3个月移动平均值) 从2020年11月的17.5%和12月的25.5%升至2月的63.4% (见图表2)。该增速仍低于市场整体水平。不过，我们预计凭借其出色的销售执行力、品牌和更顺畅的融资渠道，受评开发商表现仍将优于市场总体水平。
在70家受评开发商中，2021年前两个月绿城中国控股有限公司 (Ba3/稳定) 的合约销售额同比增速最高，达到405%，其次是合生创展集团有限公司 (B2/稳定)、雅居乐集团控股有限公司 (Ba2/稳定) 和龙光集团控股有限公司 (Ba2/稳定)，增速分别为316%、232%和222%
2月份房价继续上涨 (见图表3)。国家统计局公布的70个大中城市住宅价格显示，二线城市和三四线城市的房价涨幅分别从2020年12月的4.1%和3.3%升至4.5%和3.5%。同时，一线城市房价涨幅也从2020年11月份的3.9%和12月份的4.0%进一步升至2月份的4.8%。
2月份各线城市库存维持在健康水平。一线、二线和三四线城市的库存月数分别为7.8个月、11.7个月和6.5个月，与12月的7.8个月、10.2个月和6.4个月基本持平 (见图表4)。
3月份受评开发商境外发债总额仅为15亿美元，远低于2020年44亿美元的月度平均发行水平 (见图表5)，部分原因是华夏幸福基业股份有限公司 (评级已撤销) 未能按时偿付境内银行贷款、信托贷款和境外债券后，投资者信心不足。
2021年第一季度 (截至3月26日)，受评开发商境外发债合计174亿美元，较2020年同期的239亿美元下降27.3%。
另一方面，2021年3月(截至3月26日)，受评开发商境内债券发行额从2月的人民币70亿元 (合11亿美元) 增至人民币173亿元 (合26亿美元)。
尽管政府力图维持房地产业的长期稳定，并控制金融体系对房地产业的敞口，因此有迹象表明境内信贷环境在逐渐收紧，我们预计2021年境内债券市场仍将对再融资开放。
据Wind统计，2021年第一季度 (截至3月26日)，受评开发商境内发债合计人民币566亿元，较2020年同期的人民币410亿美元增长13.8%。
2月份我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标上升 (见图表6)。2月份流动性分数为最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比从1月份的18.3%上升至20.0%，原因是一家受评开发商的经营现金流转弱。
截至2020年2月28日，60家高收益开发商中12家流动性疲弱，其中11家评级在B或以下。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2021年4月1日起的12个月内将有约409亿美元的境内债券和428亿美元的境外债券到期或可回售 (见图表7)。
由于银行在向开发商放贷以及投资者投资开发商时更具选择性，规模较小且财力较弱的开发商可能会面临境内外市场再融资压力增大的局面。
2021年3月29日，我们将雅居乐集团控股有限公司的展望从负面调整为稳定，并维持其Ba2的公司家族评级。展望从负面调整至稳定反映了我们预计未来12-18个月内，雅居乐的收入增长和对债务增长的控制将有助于主要信用指标进一步改善。
2021年3月29日，我们将中梁控股集团有限公司的展望从稳定调整为正面，并维持其B1/B2评级。展望调整反映了我们预计对B1公司家族而言，未来12-18个月中梁控股的信用指标将保持强劲，支持因素包括其稳健的收入增长以及有节制的债务增长。
2021年3月23日，我们将禹洲集团控股有限公司的公司家族评级从Ba3下调至B1，并将展望从稳定调整为负面。评级下调反映我们预计公司预售项目慢于预期的交付进度将削弱收入确认。因此，未来12-18个月该公司的主要信用指标将依然疲弱。同时，负面展望反映了公司改善财务指标的能力存在不确定性。
2021年3月17日，我们将融创中国控股有限公司的展望从稳定调整为正面，并维持其Ba3的公司家族评级。展望调整为正面反映我们预计受收入强劲增长以及控制购地和其他投资支撑，未来12-18个月融创的债务杠杆率将改善。
同样在2021年3月17日，我们将新湖中宝股份有限公司的展望从负面调整为稳定，并维持其B3的公司家族评级。展望调整为稳定反映了我们预计未来12-18个月新湖中宝能够维持各种融资渠道，并将缩减其投资和购地规模，以保持流动性并满足其再融资需求。
2021年3月9日，我们将仁恒置地集团有限公司的展望从负面调整为稳定，并维持其Ba2的公司家族评级。展望调整反映我们预计仁恒置地的信用指标仍将持续改善，支持因素是其收入增长强劲且债务增长得到控制
2021年2月11日，我们将华夏幸福基业股份有限公司 (华夏幸福) 的公司家族评级从B2下调至Caa1。我们于2021年3月2日将华夏幸福的公司家族评级进一步下调至Caa3，并因缺乏足够信息撤销华夏幸福所有评级。评级行动反映了公司未能如期偿付境内银行贷款、信托贷款和境外债券，且我们预计华夏幸福债权人的回收前景减弱。
2021年2月10日，我们将正商集团有限公司的公司家族评级从B1下调至B2，并将展望从负面调整为稳定。评级下调反映了正商集团疲软的销售业绩和现金回款，以及该公司计划向河南省三四线城市等市场扩张所带来的进一步业务执行风险。
2021年2月5日，我们将龙光集团控股有限公司的公司家族评级从Ba3上调至Ba2。上述评级展望从正面调整至稳定。上调评级反映了我们预计未来12-18个月龙光的信用指标将会改善，支持因素是其收入增长强劲且债务增长得到控制。
截至2021年3月29日，在70家受评开发商中，57家的展望稳定，6家展望正面，7家展望负面。
受评中国房地产开发商 (截至2021年3月29日)
此报告是于2021年03月30日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Very strong sales growth unsustainable amid tight regulations的中文翻译本。 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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