中国RMBS | 经济复苏和楼市调控环境下，中国居民住房负担能力将保持稳定
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发布时间：2021年4月8日
分析师：周洁，郑志杰基于房价小幅上涨、居民家庭收入稳步增长和房贷利率企稳的预期，2021年中国居民住房负担能力将维持稳定。
2021年中国居民住房负担能力将维持稳定。2020年，中国平均双收入家庭新购住房所需负担的房贷月供大约占其家庭可支配收入的40%。受房价、家庭收入和利率变化的影响，我们预计2021年居民住房负担能力指标 (即房贷月供在家庭可支配收入中的占比) 将维持稳定。我们预计，2021年房价将上涨，但由于政府对房地产市场的调控，房价涨幅将较为有限。随着经济复苏家庭收入将稳步增长，房贷利率也将企稳。
中国RMBS资产组合中的住房抵押贷款信用质量良好。与许多其他亚太区国家相比，中国平均居民家庭新购住房所需负担的房贷月供在其可支配收入中的占比较高。但是，与平均人群相比，中国有能力购房的群体，尤其是在大城市，具有较强的信用特征和相对较高的工资水平。上述情况支持了中国住房抵押贷款资产的信用质量和住房抵押贷款支持证券(RMBS)的良好表现。此外，国内贷款机构遵循审慎的住房抵押贷款政策和严格的贷款审批标准，因而只向信用资质相对较强的家庭提供贷款。
2021年中国居民的住房负担能力将维持稳定。2021年房价在稳健需求支持下将有所上涨，但受政府对房地产市场调控的影响，涨幅将较为有限。与此同时，经济复苏将促进就业，居民家庭收入也将稳步增长，在货币政策环境逐步正常化的背景下，房贷利率将企稳。受房价、居民家庭收入和利率变化的影响，今年中国居民住房负担能力将维持稳定。
我们以平均居民家庭新购住房所需负担的房贷月供在其可支配家庭收入中的占比来衡量居民住房负担能力 (住房负担能力指标的具体计算和假设请参阅附录)。若居民住房负担能力不佳或转弱，相关住房抵押贷款拖欠和违约风险将上升，虽然住房负担能力的指标本身并不一定直接体现RMBS基础资产中住房抵押贷款的风险水平。这是因为住房抵押贷款市场的监管政策、贷款机构的审批准则和结构融资交易的入池标准限制了高风险贷款的发放或证券化，包括借款人房贷月供在其收入占比较高的情况。
2020年，中国平均双收入家庭新购住房所需负担的房贷月供约占其家庭可支配收入的40%。上述比例较2019年的39%略有上升，原因是疫情爆发后房价的涨幅超过了居民收入的增长。
中国各地区居民住房负担能力存在着差异，主要是因为各地区的房价相对居民可支配收入的比例差异较大。北京、上海等主要一线城市的居民住房负担能力明显弱于其他低线城市。图表1显示了全国、北京、上海和存量RMBS中资产占比最高的5个省份的居民住房负担能力指标。
房价将小幅上涨
受住房需求坚挺以及经济从疫情冲击中逐步复苏的影响，2021年国内房价的上升走势将受到支撑。与此同时，收紧信贷增长和严控银行对房地产行业贷款投放等各项监管政策和“市场降温”措施将防止房地产市场过热。因此，我们预计2021年房价将仅有小幅上涨1。
考虑到居民家庭收入稳定增长等抵消因素，房价小幅上涨并不会导致整体居民住房负担能力转弱。此外，房价上涨对存量住房抵押贷款具有正面信用影响，因为陷入财务困境的借款人在房价上升时更容易卖出房产来偿清债务以避免违约。
如图表2所示，2020年中国住房价格有所上涨。
房贷利率将企稳
作为中国发放住房抵押贷款的基准利率，5年期贷款市场报价利率(LPR)在2020年初经济下滑期间有所下调后，自2020年4月以来一直稳定在4.65%的水平(图表3)。随着货币政策和信贷环境的逐步正常化，我们预计2021年LPR将维持稳定2。
居民家庭收入将稳步增长
鉴于经济复苏以及政府致力于提高居民家庭收入和增强社会保障体系，我们预计2021年城镇就业率将企稳，同期居民家庭收入也将稳步增长。中国政府在2021年3月发布的“十四五”规划中公布了上述目标。政府的目标包括实现居民人均可支配收入增长与GDP增长基本同步，并将常住人口城镇化率提高到65%3。
如图表4所示，中国居民家庭收入呈稳步增长。
若重要因素发生变化，居民住房负担能力将随之变化
我们模拟了房价、利率、居民可支配收入和贷款价值比 (LTV) 变化对中国居民住房负担能力的影响。图表5显示了随着上述重要因素变化，居民住房负担能力的变化情况。
与许多其他亚太区国家相比，中国城镇居民家庭平均新购住房所需负担的房贷月供在其可支配收入中的占比较高4。但是，与平均人群相比，中国有能力购房的群体，尤其是在大城市，具有较强的信用特征和相对较高的工资水平。这支持了住房抵押贷款的信用质量和RMBS的良好表现。
此外，贷款机构遵循审慎的住房抵押贷款政策和严格的贷款审核标准，因此仅向信用资质相对较强的家庭提供贷款。银行通常要求借款人的偿债覆盖率 (即月收入/房贷月供额的比率) 不低于2倍，且首套购房的贷款价值比不超过70% (二套房及以上的贷款比例甚至更低) 。截至2020年底，中国存量RMBS交易的加权平均贷款价值比为50%，而借款人的收入债务比 (年收入/住房抵押贷款未偿金 额) 约为47%。这意味着许多借款人买房时所支付的首付金额高于最低限额，其资金来源包括储蓄、其他收入来源，或在某些情况下依靠父母或家庭的支持。
如图表7所示，中国RMBS资产池拖欠率较低。我们预计今年RMBS拖欠率和违约率仍会处于较低水平，这得益于审慎的房贷政策、健全的贷款审核标准和经济的逐步复苏，后者将支持就业市场和家庭收入的增长。
中国居民住房负担能力衡量指标：假设和计算方法
我们以居民所需负担的房贷月供在居民家庭平均每月可支配收入中的占比来测算居民的住房负担能力。
房贷月供额
我们采用以下假设来计算房贷月供额：
住房每平方米销售均价
住房平均建筑面积80平方米
贷款价值比60%
25年等额本息住房抵押贷款
利率等于银行提供的加权平均住房抵押贷款利率
住房每平方米销售均价 (年均值) 为全国或相应地区商品住房总销售额除以商品住房销售面积。数据由中国国家统计局公布。房价并未考虑房产特性。以2020年中国全国数据为例 (使用excel中PMT函数和2020年的平均数值)：房贷月供额 = 人民币2,922元 = PMT(5.43% (年利率) / 12个月，300 (25年内付款次数)，[人民币9,980 (住房每平方米销售均价) * 80 (平均建筑面积) * 60% (贷款价值比)])。
家庭平均每月可支配收入
家庭平均每月可支配收入的计算假设城镇双收入家庭的人均可支配收入等于国家统计局公布的平均数。以2020年中国全国数据为例 (2020年1月至12月的平均数值) ：城镇居民家庭平均每月可支配收入 = 人民币7,306元 = [人民币43,834元 (平均年可支配收入) / 12 (月数) ] * 2 (有收入人口数)。
居民住房负担能力
2020年，我们测算的中国居民住房负担能力指标为40% = 人民币2,922元/人民币7,306元。
2.参阅 Banks – China Quarterly: Asset quality, profitability and capitalization stabilize as the economy recovers， 2021年3月15日
3.参阅《中国政府政策: “十四五”规划凸显增长、风险与稳定的审慎权衡》，2021年3月18日
4.参阅 Housing affordability differs across Asia, posing varying degrees of risk，2018年11月27日
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