中国房地产业 | 取消部分大城市落户限制对开发商具有正面信用影响
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发布时间：2021年4月19日
分析师：陈正量，梁镇邦，杜宁轶4月13日，中国 (A1/稳定) 国家发展和改革委员会 (国家发改委) 宣布将取消城区常住人口100-300万城市的落户限制。此举旨在推进城镇化建设，促进人口流动，同时提高农民工享有的公共服务水平。
上述消息对于中国房地产开发商具有正面信用影响。放宽落户限制将会增加农村人口向中小城市以及一些大城市 (图表1) 的迁移，进而推动这些落户城市的房地产需求和销售。这些城市通常是三四线城市，不同开发商在当地的业务规模各异。
虽然未来2-3年中国总体城镇化进程将会加速，但各城市经济机遇的差异将会决定人口流动状况。
我们预计，在主要城市群周边大型卫星城市业务规模较大的房地产开发商将受益于未来2-3年落户人口的增加，包括中国海外宏洋集团有限公司(Baa2/稳定)、碧桂园控股有限公司(Baa3/稳定)、绿地控股集团有限公司(Ba1/稳定)、新城发展控股有限公司(Ba1/稳定)、绿城中国控股有限公司(Ba3/稳定)、中国奥园集团股份有限公司(B1/正面)、江苏中南建设集团股份有限公司 (B1/稳定) 和中国恒大集团 (B1/负面) 等。这些卫星城市通常邻近主要大城市，经济基本面较强，能够提供良好的就业机会。此外，这些城市还将受到住房需求外溢的拉动，因为相对于附近的大城市而言其房价负担能力更高。
与一二线城市相比，这些城市有较宽松的购房资格和房价限制，因此更多开发商将会提高对这些卫星城市的投资以满足需求增长。
与之相反，业务集中在一线大城市或集中在经济前景较弱的欠发达地区三四线城市的开发商从上述政策变动中获益较小。由于落户限制或缺乏经济增长动力，这类城市的人口流入规模可能较小。
根据国家发改委的通知，城区常住人口300万以下城市 (即II型大城市和中小城市) 全面取消落户限制。中央政府希望在改善特大城市与周边卫星城市间紧密联系的同时，实现城市群间更均衡的增长，因此鼓励农村人口向主要城市群中的更多城市迁移。
新政还建议增强福州、成都、西安等周边城市的基础设施建设，促进这些地区形成新的城市群(图表2)。这将有利于在相关地区有较大规模业务的开发商，例如金科地产集团股份有限公司(B1/正面)、中骏集团控股有限公司(B1/稳定)、正荣地产集团有限公司(B1/稳定)、四川蓝光发展股份有限公司(B1/稳定)、融信中国控股有限公司 (B1/稳定) 和花样年控股集团有限公司(B2/稳定)。
国家发改委的最新通知是中央政府持续改革户籍制度的部分举措。过去十年来，中央政府逐步放宽了农民工迁入城市的标准，自2014年起允许其在人口小于100万的中小城市落户。
1户籍制度是界定公民居住状况的一项登记制度，按照出生地将人口划分为农村 (农业) 和城镇 (非农业) 人口。除了基本的登记功能外，户籍制度还提供了管理人口流动的框架，同时确定了一系列居民享有的社会服务权利，包括医疗、教育和购房资格。
此报告是于2021年04月15日发表的穆迪报告 Property – China:Removal of household registration limit in large cities is credit positive for developers的中文翻译本。 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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