中国房地产业 | 中国房地产市场焦点:开发商融资渠道将继续受限
扫码前往手机查看或分享

5月份全国合约销售额同比增速从4月份63.0%的放缓至38.2%(以3个月移动平均值计算)。我们预计随着2020年上半年低基数效应的减退,未来6-12个月全国合约销售额(12个月移动平均)年化增速将进一步放缓至5%-8%。与全国趋势类似,71家受评开发商中,我们跟踪的30家开发商的合约销售额5月同比增长29%(以3个月移动平均值计算),增幅低于4月份的51%。

自2021年3月起,22个重点城市的土地集中出让每年不超过3次。这将促进行业整合,因为财力更为雄厚的开发商拥有更多资源可用于竞购土地。开发商将越来越多地采用合资开发形式,但这种形式将削弱受评开发商的财务透明度,并可能构成潜在合同义务等风险。

6月份受评开发商境外债券发行额从5月份的54亿美元大幅减少至27亿美元。与之类似,同期受评开发商境内债券发行额从人民币195亿元降至人民币141亿元。这反映市场环境波动及房地产业信用环境偏紧之下,投资者信心较弱。

由于一家开发商的流动性从充足转为疲弱,5月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从4月份的15.3%削弱至16.4%。与此同时,我们新增了两家流动性充足的受评开发商。

期间我们采取了6次负面评级行动、维持一家开发商的评级、及撤销一家开发商的评级。


5月份全国合约销售额同比增长从4月份的63.0%放缓至38.2%(3个月移动平均值)(见图表1)。依然强劲增长的主要原因是2020年前4个月疫情造成的冲击导致基数较低。

随着低基数效应的减退,年内合约销售额增速将继续放缓。我们预计未来6-12个月全国合约销售额(12个月移动平均)年化增速将从2018-2020年的10%-15%放缓至5%-8%。合约销售额增长放缓主要是因为信贷环境收紧之下销量增长放缓。

国家统计局公布的70个大中城市住宅价格显示,5月份所有各线城市房价涨幅基本稳定在4%-6%左右(见图表2)。我们预计2021年所有各线城市房价将温和上涨。

71家受评开发商中,我们跟踪的30家开发商的合约销售额同比增速(3个月移动平均值)从4月份的51%降至5月份的29%(见图表3)。上述30家受评开发商的合约销售额增长依然强劲,但增速低于同期市场整体水平,原因是与其他开发商相比,其2020年基数较高。

以下开发商2021年前5个月合约销售额同比增速最高:合生创展集团有限公司(B2/稳定)(增速为166%)、绿城中国控股有限公司(Ba3/稳定)(142%)和宝龙地产控股有限公司(B1/正面)(100%)。





中国自然资源部在2021年2月推出了新的供地政策1,以便更好地规范22个一二线城市的土地交易。新的集中供地政策下地方政府每年供地不超过三次,而非像以往那样不限土地出让次数。

事实上,一次集中出让多个地块这种模式下,财力更为雄厚的大型开发商比小型同业有更多资金和流动性可用于购入最理想的地块。这种差异可能会加速目前已在进行中的行业整合。

这种安排下开发商将越来越多地采用合资形式以分摊土地的前期地价款,以减少初期现金支出并控制执行风险。但合资形式将削弱受评开发商的财务透明度,可能构成潜在合同义务并制约开发商控制项目现金流的能力等风险。

三月至五月期间,10个一二线城市的首轮土拍中,平均土地溢价水平与2020年相比仍然较高,反映了开发商购地需求受到其对强劲住房需求的预期所支撑。一二线城市高昂的土地成本和执行的住房限价将进一步挤压受评开发商的毛利润率。



受评开发商境外债券发行额从5月份的54亿美元大幅下降至27亿美元(截至6月25日),仅略高于4月份的19.5亿美元(见图7、图8)。

同时,受评开发商的境内债券发行额从5月份的人民币195亿元(30亿美元)降至6月份(截至6月25日)的人民币141亿元(22亿美元)。

我们预计年初开始开发商信用市场收紧之下境内外融资市场仍将持续波动。在中国华融资产管理股份有限公司(Baa1/评级观察)推迟发布年报以及华夏幸福基业股份有限公司(评级已撤销)违约等负面消息传出之后,市场信心保持疲弱。


虽然房地产业融资环境趋紧,我们预计年内财务状况良好的大型开发商的境内外债券市场再融资渠道在2021年剩下的时间内仍将保持通畅。不过,与2020年相比,2021年开发商平均融资成本将上升。


由于一家开发商的流动性从充足变为疲弱,5月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从4月份的15.3%上升至16.4%(见图表9)。与此同时,我们新增了两家流动性充足的受评开发商。

截至5月31日,61家高收益开发商中10家流动性疲弱,其中9家评级在B或以下。

受评开发商未来12个月的再融资需求依然高企,自2021年7月1日起的12个月内将有约370亿美元等值的境内债券和426亿美元的境外债券到期或可回售(图表10)。

规模较小且财务实力较弱的开发商可能会面临更大的境内外市场再融资不确定性,因为银行和投资者在发放贷款或进行投资时更具选择性,且更青睐规模较大且财力雄厚的开发商。










受评中国房地产开发商(截至2021年6月30日)



此报告是于2021年06月30日发表的穆迪报告 Property – China:China Property Focus: Developers' funding access will continue to be constrained的中文翻译本。(中文为翻译稿,如有出入,以英文为准)
本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的信用评级,请参阅 www.moodys.com 发行人/实体专页上的评级索引,了解最新评级行动信息和评级历史。
© 2021,穆迪公司 (Moody's Corporation) 、穆迪投资者服务公司 (Moody's Investors Service, Inc.) 、Moody's Analytics, Inc.和/或其许可人及关联公司 (统称“穆迪”) 。版权所有,翻印必究。
穆迪信用评级关联公司所发布的信用评级是他们对实体、信用承诺、债务或债务证券的相对未来信用风险的当前意见,穆迪出版的材料、产品、服务和信息 (统称 “出版物”) 可能包括该等当前意见。穆迪将信用风险定义为某实体可能无法履行其到期的合同财务义务的风险,以及在发生违约或损害事件时的预计财务损失。关于穆迪信用评级所指的合同财务义务的种类的信息请见相关的穆迪评级符号和定义出版物。信用评级并不针对任何其他风险,包括但不限于:流动性风险、市场价值风险或价格波动。信用评级、非信用评估 (“评估”) 以及穆迪出版物中包括的其他意见并非对当前或历史事实的陈述。穆迪出版物也可能包括由 Moody's Analytics, Inc.和/或其关联公司发布的以量化模型为基础的信用风险预测以及相关的意见或评论。穆迪信用评级、评估、其他意见及出版物并不构成或提供投资或财务建议,穆迪信用评级、评估、其他意见及出版物亦非关于购买、出售或持有特定证券的推荐意见,也不能提供该等意见。穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物均不会评论某项投资是否适合任何特定投资者。穆迪发布信用评级、评估和其他意见及出版其出版物之时预期并理解每位投资者将以应有的谨慎态度自主研究和评估其考虑购买、持有或出售的每项证券。
穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物不适于零售投资者的使用,如零售投资者在做投资决定时使用穆迪信用评级、评估、其他意见或出版物,将是草率且不合适的。如有疑问,您应与您的财务顾问或其他专业顾问联系。
本文所载所有信息均受法律 (包括但不限于版权法) 保护,未经穆迪事先书面许可,任何人均不得以任何形式、方式或途径对该等信息全部或部分进行复制或翻印、重新包装、进一步传播、传送、散布、分发或转售,或存储供日后任何上述目的使用。
任何人不得将穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物作为基于监管目的而定义的基准 (benchmark),亦不得以可能导致穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物 被视为基准的任何方式使用穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物。
本文所载所有信息均系穆迪从其相信为准确和可靠的来源获得。然而,由于可能会出现人为或机械错误以及其他因素,本文所载所有信息均按“原样”提供,不附带任何形式的保证。穆迪会采取所有必要措施,使其在授予信用评级时采用的信息具备足够质量,并来自穆迪认为是可靠的来源,包括独立的第三方来源 (如适当) 。但穆迪并非审计机构,亦不能对评级过程或准备其出版物时收到的信息在每个情况下均独立地进行核实或确认。
在法律允许的范围内,就因本文所载信息、或本文所载信息的使用或未能使用而引起的或与之相关的任何个人或实体的任何间接、特殊、后果性或附带性损失或损害,穆迪及其董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人和供应商均不承担任何责任,即便穆迪或其任何董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人或供应商被事前告知该等损失或损害的可能性,包括但不限于:(a) 任何当前或未来的利润损失或 (b) 因并非穆迪特定信用评级的评级对象的金融工具引起的任何损失或损害。
在法律允许的范围内,就因本文所载信息、或本文所载信息的使用或未能使用而引起的或与之相关的任何个人或实体的直接或补偿性损失或损害,穆迪及其董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人和供应商均不承担任何责任,包括但不限于由穆迪或其任何董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人或供应商的疏忽 (为避免疑问,不包括法律规定不得排除的欺诈、故意不当作为或任何其他类型责任) 、或其控制范围内或超出其控制范围的偶发事件而导致的任何个人或实体的直接或补偿性损失或损害。
穆迪不以任何形式或方式对任何信用评级、评估、其他意见或信息的准确性、及时性、完整性、适销性或特定用途适用性提供或作出任何明示或暗示的保证。
穆迪公司 (“MCO”) 全资拥有的信用评级子公司穆迪投资者服务公司谨此披露:多数穆迪投资者服务公司评级的债务证券 (包括公司债和市政债、债券、票据和商 业票据) 和优先股的发行人,在授予任何信用评级之前已同意向穆迪投资者服务公司支付 1,000 美元至约 5,000,000 美元不等的信用评级意见和服务费用。MCO及穆迪投资者服务亦执行政策及程序以便保持穆迪投资者服务信用评级及信用评级过程的独立性。关于 MCO 董事与被评级实体之间,及获穆迪投资者服务信用评级并已向美国证券交易委员会公开报告其在 MCO 持股 5% 以上的各实体之间可能存在某种关联的信息每年会在www.moodys.com“投资者关系—公司治理—董事及股东关联政策”栏内刊登。
仅针对澳大利亚的额外条款:任何出版到澳大利亚的本文件均依据下述穆迪关联公司的澳大利亚金融服务牌照发布:Moody's Investors Service Pty Limited,澳大利亚商业注册号码 (ABN) :61 003 399 657,澳大利亚金融服务牌照号码 (AFSL) :336969;及/或 Moody's Analytics Australia Pty Ltd,澳大利亚商业注册号码 (ABN) :94 105 136 972,澳大利亚金融服务牌照号码 (AFSL) :383569 (视情形而定) 。本文件仅向2001年公司法 (Corporations Act 2001) 第761G条所定义的“批发客户”提供。如您继续在澳大利亚境内浏览本文件,即代表您向穆迪表示您为“批发客户”或代表“批发客户”浏览本文件,您或您代表的实体均不会直接或间接向2001年公司法 (Corporations Act 2001) 第761G条所定义的“零售客户”发布本文件或其内容。穆迪信用评级是针对发行人债务的信用度的意见,并非对零售投资者可获 取的发行人股票证券或任何形式的证券的意见。
仅针对日本的额外条款:Moody's Japan K.K. (“MJKK”) 是 Moody's Group Japan G.K.的全资信用评级子公司,而后者由穆迪公司的全资子公司 Moody's Overseas Holdings Inc.全资所有。Moody's SF Japan K.K. (“MSFJ”) 是 MJKK 的全资信用评级子公司。MSFJ不属于美国全国认定的评级组织 (“NRSRO”) 。因此,MSFJ授予的信用评级是非NRSRO信用评级。非 NRSRO信用评级由非NRSRO的实体授予,因而受评债务无资格享受美国法律项下的某些待遇。MJKK和MSFJ是日本金融服务厅注册的信用评级机构,其注册号分别为FSA Commissioner (Ratings) 2号和3号。
MJKK或MSFJ (视情形而定) 谨此披露:多数MJKK或MSFJ (视情形而定) 评级的债务证券 (包括公司债和市政债、债券、票据和商业票据) 和优先股的发行人,在授予任何信用评级之前已同意向MJKK或MSFJ (视情形而定) 支付 125,000 日元至约 550,000,000 日元不等的信用评级意见和服务费用。
MJKK 和 MSFJ 亦执行相关政策及程序,以遵守日本监管要求。