中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：融资环境趋紧将导致信用分化扩大
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发布时间：2021年8月6日
分析师：黎锦雄，梁镇邦，刘长浩
全国合约销售额增长将继续放缓。6月份全国合约销售额同比增速从5月份的38.2%回落至18.9%(以3个月移动平均值计算)。我们预计，未来6-12个月全国合约销售额年化增速将放缓。与全国趋势类似，70家受评开发商中，我们跟踪的30家开发商的合约销售额6月份同比增长为12%(以3个月移动平均值计算)，增幅低于5月份的29%。
2021年下半年房价强劲上涨势头将放缓。2021年6月房价上涨势头依然强劲，主要受到一线和二线城市推动。但是，由于地方政府将继续因城施策进行调控以遏制房价过快上涨，我们预计年内房价涨势将放缓。
融资环境趋紧将导致信用分化扩大。我们预计，信贷紧缩环境中投资者信心的疲软仍将制约开发商的融资渠道，从而扩大该行业的信用分化。具体而言，财力薄弱的开发商仍将面临融资困难的状况。受评开发商7月份境外债券发行额处于33亿美元的低位，与6月份基本持平。同时，境内债券发行额从人民币203亿元降至人民币62亿元。
6月份流动性压力指标改善。由于我们撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级，6月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从5月份的16.4%改善至10.0%。同时，3家开发商的流动性改善。
2021年7月1日至7月26日共有4次评级行动。在此期间我们采取了3次负面评级行动，考虑了这些发行人再融资方面的不确定性。此外，我们还撤销了一家开发商的评级。
以3个月移动平均值计算，6月份全国合约销售额同比增速从5月份的38.2%回落至18.9%(图表1)。6月份销量同比增速(3个月移动平均值)从5月份的29%降至12%。
由于去年同期基数较高，我们预计2021年下半年全国房地产销售额年化增速将回落。销售额增长放缓还将受到信贷环境收紧之下销量增长放缓的影响。
国家统计局公布的70个大中城市住宅价格显示，6月份所有各线城市房价涨幅仍处于4%-6%左右的较高水平(图表2)。
但是，由于地方政府将继续因城施策进行调控以遏制房价过快上涨，我们预计年内所有各线城市房价涨势将放缓。
70家受评开发商中，我们跟踪的30家开发商的合约销售额同比增速(3个月移动平均值)从5月份的29%降至6月份的12%(图表3)，与全国趋势类似。6月份增速低于同期市场整体水平的主要原因是上述开发商去年销售额受疫情影响相对较小。
以下开发商2021年上半年合约销售额同比增速最高：绿城中国控股有限公司(Ba3/稳定)(107%)、合生创展集团有限公司(B2/稳定)(增长70%)和旭辉控股(集团)有限公司(Ba2/稳定)(增长69%)。
受信贷紧缩环境中投资者信心疲软影响，我们预计开发商的融资渠道仍将受限，这将扩大该行业的信用分化。
具体而言，融资渠道仍将趋紧，财务实力较弱的开发商在运用财务资源方面的灵活性较小。同时，我们预计财务状况良好的大型开发商在年内的境内外债券市场再融资渠道仍将保持通畅。
7月份(截至7月26日)受评开发商境外债券发行额处于33亿美元的低位，与6月份大体持平，低于5月份的54亿美元。
同时，7月份(截至7月26日)受评开发商境内债券发行额大幅下降，从6月份的人民币203亿元(31亿美元)降至人民币62亿元(9.55亿美元)。
2021年前4个月受评开发商境外债券发行放缓，反映了华夏幸福基业股份有限公司(评级已撤销)和四川蓝光发展股份有限公司(评级已撤销)等公司违约之后投资者信心减弱。
但是，2021年7月雅居乐集团控股有限公司(Ba2/稳定)、龙光集团控股有限公司(Ba2/稳定)和路劲基建有限公司(Ba3/稳定)等部分Ba评级开发商以合理成本成功地在境外发债，为其现有境外债务进行再融资。
由于3家开发商的流动性从疲弱变为充足，6月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从5月份的16.4%改善至10.0%(图表7)。同时，我们撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级。
截至6月30日，60家高收益开发商中6家流动性疲弱，其中5家评级在B或以下。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然高企，自2021年8月1日起的12个月内将有约375亿美元等值的境内债券和444亿美元的境外债券到期或可回售(图表8)。
规模较小且财务实力较弱的开发商可能会面临更大的境内外市场再融资不确定性，因为银行和投资者依然谨慎，且更青睐财力雄厚的开发商。
受评中国房地产开发商(截至2021年7月26日)
此报告是于2021年07月28日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Tight funding conditions will widen credit differentiation的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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