中国房地产业 | 因融资渠道趋紧将展望调整为负面
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发布时间：2021年9月7日
分析师：黎锦雄，陈晨，梁镇邦，刘长浩，Laura Acres我们对中国房地产业的展望为负面。该展望反映了我们对未来6-12个月行业基础业务状况的预期。
因融资渠道趋紧调整展望至负面。
中国房地产开发商的国内银行和信托贷款融资以及境内外债券市场融资渠道已收紧，我们预计未来6-12个月融资环境依然维持紧张。紧张的融资环境主要归因于旨在控制房价过快上涨和行业杠杆, 并维持国内银行业长期稳定的调控政策。融资渠道受限导致开发商的销售额、流动性和现金流减少并加大其再融资风险，尤其是对于财力较弱的开发商。贷款机构和投资者仍将偏向于财力良好的大中型开发商。
融资渠道是我们用于确定行业展望的3个指标之一。
该指标是此次展望调整的推动因素，因为融资渠道对于开发商的运营和业务增长具有重要影响。(销售和库存是另外两个展望指标。)如果中国GDP增速低于政府预期，政府可能会放宽开发商的融资渠道，以推动房地产销售和经济增长。但是，这并非我们的基本预期。
调控政策对融资渠道的制约程度超出我们的预期。
2021年1月生效的新规对银行的房地产相关贷款占比设置了上限，因而增加了开发商和购房者分别获得建设贷款和个人住房抵押贷款的难度。2021年上半年对房地产开发商的贷款增速回落至近年来最低水平。此外，住房抵押贷款的利率和审批时间自2021年第二季度以来都有所上升。这些因素共同导致房地产销售额以及开发商的相关现金流下滑。此外，今年第一季度房地产业信托贷款也较2020年同期有所减少。(银行和信托贷款、债券发行和信贷环境图表请参见附录。)
债券发行放缓。
在华夏幸福基业股份有限公司和四川蓝光发展股份有限公司等开发商违约之后，中国房地产开发商近几个月在境内外债券市场大幅波动。此外，2021年上半年开发商的短期境外债券(期限不超过364天)发行规模高于2020年上半年和下半年的水平，反映出投资者对短期债券的偏好，因为在债券市场震荡的情况下投资者的风险容忍度下降。具体而言，B评级开发商的融资环境转弱，因为投资者倾向于选择期限较短、票面利率更高的债券。再考虑到开发商境内外债券再融资的额度限制，这些因素将继续抑制开发商的发债规模。今年前7个月，70家受评开发商的境内外债券发行规模较去年同期有所下降。
销售额将下滑。
全国合约销售额增长是影响行业展望的第二个指标。受销量下滑以及销售均价涨幅放缓的影响，我们预计未来6-12个月合约销售额(过去12个月均值)将下降0%-5%(图表1)。销售额的下降也反映了2020年下半年的高基数。去年下半年，由于疫情冲击后被压抑的需求得到释放，合约销售额创下人民币9.5万亿元的历史高点。2021年7月，合约销售额同比下降7%。
债务增长和房价限制对销售构成制约。
限制开发商债务增长的措施制约了开发商开发和销售新项目的能力。此外，中房指数系统显示，十余个城市的地方政府在7月份出台新政来控制房价上涨。这些政策包括进一步收紧购房资格、出台二手房指导价以及强化对开发商和购房者资金流向的监管。
土地交易的放缓也令房地产销售承压。
今年上半年住宅开发用地交易下滑，这可能使未来6-12个月可销售住宅数量减少。土地交易下滑的原因包括银行业对房地产相关贷款占比限制、开发商债务增长限制以及22个城市土地拍卖方式变化。
库存仍将接近历史平均水平。
库存是我们的第三个展望指标。由于预计房地产销售的下滑将被土地交易放缓形势下新增房地产供应的减少所抵消，展望期内库存水平仍将保持稳定。2021年7月各线城市库存基本稳定在2020年底的水平(图表2)。
可能导致展望调整的因素。
如果出现以下情况，我们会考虑将展望恢复为稳定：融资渠道和其他调控措施放宽；我们预计未来6-12个月合约销售额同比增长0%-5%；以及/或全国库存水平仍基本持平。在行业调控政策更趋稳定、更透明以及更可预见之前，展望调整为正面的可能性不大。此外，正面展望所需的其他条件包括：我们预计未来6-12个月合约销售额增速超过10%；库存降至历史均值以下；以及/或开发商的境内外融资渠道放松。上次展望调整时间为2020年8月，当时我们将行业展望从负面调整为稳定。
行业展望代表了穆迪对展望期内行业基本业务状况的看法。由于行业展望代表了我们对评级所考虑的业务状况的前瞻性看法，因此负面(正面)展望意味着负面(正面)评级行动的平均可能性较高。但是，行业展望并不代表评级上调、评级下调或评级观察的总和，也不代表行业内发行人的评级展望的平均情况，而应视为我们对整体行业基本面主要方向的评估。
穆迪报告Property – China: Outlook turns negative on tightened funding access的中文翻译本，英文报告于2021年9月1日发表(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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