中国房地产业 | 中国房地产市场焦点: 销售增长放缓将令开发商的流动性承压
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发布时间：2021年9月6日
分析师：陈晨，梁镇邦，刘长浩
趋严的监管措施将限制全国房地产销售增长。
由于政府在上半年房地产销售强劲增长之后持续收紧调控政策，7月份全国合约销售额自2020年4月以来首次出现同比下降，降幅为7.2%，而6月份增长9.1%。以3个月移动平均值计算，7月份全国合约销售额增速从6月份的18.9%放缓至7.5%。我们跟踪的30家开发商的合约销售额7月份同比增速放缓，为1.7%(以3个月移动平均值计算)，增幅低于6月份的11.7%。
全国合约销售增长放缓和信贷环境收紧将令开发商的流动性承压。
我们预计未来6-12个月内，由于监管措施仍将趋严，全国合约销售金额的增长将放缓。此外，在投资者情绪疲软的环境下开发商在资本市场的融资渠道受限，这将令开发商的流动性承压。8月份穆迪授评开发商的境外债券发行额从7月份的36亿美元降至7亿美元。与之类似，同期境内债券发行额从人民币195亿元的高点降至人民币85亿元。
7月份流动性压力指标转弱。
由于两家开发商的流动性转弱，7月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从6月份的10.0%削弱至11.9%。同时，我们撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级。
2021年8月1日至8月25日共有6次评级行动。
在此期间我们采取了4次负面评级行动，考虑了这些发行人再融资方面的不确定性。此外，我们还维持了两家开发商的评级。
7月份全国合约销售额自2020年4月以来首次出现同比下降，降幅为7.2%，而6月份增长9.1%。以3个月移动平均值计算，7月份全国合约销售额增速从6月份的18.9%放缓至7.5%(图表1)。
销售增速放缓主要原因是各地方政府因城施策发布了一系列调控措施后销售增长下降。这些措施与住房和城乡建设部等8个政府部门于7月23日发布的指导方针一致，相关指导方针强调了中央政府改善中国房地产市场稳定性的决心。
我们预计，2021年下半年趋严的监控措施和较紧的信贷环境在仍将持续，并将因此影响同期全国房地产销售增长。
70家受评开发商中，我们跟踪的30家开发商的合约销售额同比增速(3个月移动平均值)从6月份的11.7%降至7月份的1.7%(图表2)，与全国趋势类似。
以下开发商2021年前7个月合约销售额同比增速最高：绿城中国控股有限公司(Ba3/稳定)(增速为94%)、合生创展集团有限公司(B2/稳定)(63%)和宝龙地产控股有限公司(B1/正面(60%)。
全国合约销售增长放缓和信贷环境收紧将令开发商的流动性承压
在投资者情绪疲软的环境下我们预计开发商的融资渠道将继续受限。此外，销售增长放缓将令开发商的流动性承压。
同时，8月份(截至8月25日)受评开发商的境外债券发行额从7月份的36亿美元降至7亿美元。
同样地，受评开发商的境内债券发行额从7月份的人民币195亿元(30亿美元)降至8月份(截至8月25日)的人民币85亿元(13亿美元)。
由于境内外债券市场的信贷环境趋紧，开发商的融资渠道仍将面临挑战，财务实力较弱的开发商在运用财务资源方面的灵活性将降低。
但同时，我们预计财务状况良好的大型开发商年内的境内外债券市场再融资渠道仍将保持通畅。
2021年7月流动性压力指标小幅转弱
由于2家开发商的流动性从充足变为疲弱，7月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从6月份的10.0%转弱至11.9%(图表7)。同时，我们撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级。
截至7月31日，59家高收益开发商中7家流动性疲弱，其中6家评级在B或以下。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然高企，自2021年9月1日起的12个月内将有约357亿美元等值的境内债券和425亿美元的境外债券到期或可回售(图表8)。
规模较小且财务实力较弱的开发商可能会面临更大的境内外市场再融资不确定性，因为银行和投资者依然谨慎，且更青睐财力雄厚的开发商。
受评中国房地产开发商(截至2021年8月25日)
此报告是于2021年08月30日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Slowing sales growth will put pressure on developers' liquidity的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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