中国房地产业 | 中国房地产市场焦点:融资环境紧张的情况下全国销售增速将保持疲弱
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虽然9月份合约销售额同比降幅从8月的19.7%收窄至16.9%,但由于融资环境持续紧张,销售情况依然疲弱。以3个月移动平均值计算,9月份全国合约销售额下降14.9%,降幅高于8月份的4.5%。70家受评开发商中,我们跟踪的29家开发商的合约销售额9月同比下降20.5%(以3个月移动平均值计算),而8月同比下降8.7%。我们预计未来6-12个月全国合约销售增速将保持疲弱。

几家财力较弱的中国开发商10月份发生违约,导致市场严重波动,其中包括新力控股(集团)有限公司(Ca,负面)、花样年控股集团有限公司(Ca/负面)和当代置业(中国)有限公司(Ca/负面)。因此,我们评级的开发商10月份新发行的美元债券仅为3亿美元(截至10月25日的数据),较9月的42亿美元大幅下降。同样,10月份开发商的境内债券发行额从9月的人民币124亿元降至人民币34亿元(截至10月25日的数据)。

由于3家开发商的流动性转弱,9月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从7月和8月的11.9%削弱至15.3%。与此同时,我们撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级,并增加了一家新发行人。

由于近几周开发商的流动性和运营环境急速明显恶化,10月份我们采取了一系列负面评级行动,包括16次不同展望下的下调评级,14次维持评级并调整展望,以及两次列入下调的观察名单行动。


9月份全国合约销售额同比下降16.9%,8月下降了19.7%。因此,全国合约销售额3个月移动平均值同比下降14.9%,降幅高于8月份的4.5%(图表1)。我们预计未来6-12个月全国合约销售增速将保持疲弱。

销售额下降的主要原因是销量持续下滑,9月份销量同比下降15.8%,而8月为17.6%。全国合约销量3个月移动平均值也大幅下降,9月份同比降幅为14.5%,高于8月份的4.5%。销量下滑的主要原因是融资环境紧张的情况下购房者的信心削弱。9月份各线城市的平均房价涨幅也进一步缩窄。

2021年前9个月,土地出让总建筑面积同比减少8.5%,5月份以来连续5个月下降。在当前信贷环境趋紧的情况下,我们预计开发商会优先保存流动性而非扩张,因此导致土地市场持续低迷。

70家受评开发商中,我们跟踪的29家开发商的合约销售额(3个月移动平均值)9月同比下降20.5%,而8月同比下降8.7%(图表2),与全国趋势类似。

以下开发商2021年前9个月合约销售额同比增速最高:绿城中国控股有限公司(Ba3/稳定)、宝龙地产控股有限公司(B1/稳定)和合生创展集团有限公司(B2/负面),增速分别为76.0%、42.8%和35.3%。





除了合约销售疲弱及信贷环境紧张之外,境内外债券市场的波动对开发商的流动性产生进一步压力。10月份几家财力较弱的开发商违约(包括新力控股(集团)有限公司(Ca/负面)、花样年控股集团有限公司(Ca/负面)和当代置业(中国)有限公司(Ca/负面)),加快了市场抛售中国开发商的境内外高收益债券的步伐,从而导致行业的再融资风险上升。

我们预计开发商的信用分化将继续扩大。投资者和贷款方将继续规避财力较弱的开发商(即流动性缓冲疲弱、资金结构薄弱、销售业绩下降的开发商),原因是此类开发商调动财务资源的灵活性不高。另一方面,财务稳健的大型开发商在2021年内的境内外债券市场再融资渠道仍将保持通畅。

10月份(截至10月25日)境内外市场债券发行疲弱。仅有两家受评开发商在10月发行了境外债券,总发行额为3亿美元,显著低于9月的42亿美元。平均期限仍为两年的较短时间。

与此同时,受评开发商10月(截至10月25日)的境内债券发行总额为5亿美元,低于9月的19亿美元。



由于3家开发商的流动性转弱,9月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从7月和8月的11.9%削弱至15.3%(图表7)。与此同时,我们撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级,并增加了一家新发行人。

截至9月30日,59家高收益开发商中9家流动性疲弱,其中8家评级在B或以下。

受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高,自2021年11月1日起的12个月内将有约331亿美元等值的境内债券和438亿美元的境外债券到期或可回售(图表8)。










受评中国房地产开发商(截至2021年10月26日)


此报告是于2021年10月29日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: National sales growth will stay weak amid tight funding conditions的中文翻译本。(中文为翻译稿,如有出入,以英文为准)
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