中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：融资环境紧张的情况下全国销售增速将保持疲弱
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发布时间：2021年11月2日
分析师：陈晨，梁镇邦，刘长浩
紧张的融资环境继续影响9月份全国合约销售情况。虽然9月份合约销售额同比降幅从8月的19.7%收窄至16.9%，但由于融资环境持续紧张，销售情况依然疲弱。以3个月移动平均值计算，9月份全国合约销售额下降14.9%，降幅高于8月份的4.5%。70家受评开发商中，我们跟踪的29家开发商的合约销售额9月同比下降20.5%(以3个月移动平均值计算)，而8月同比下降8.7%。我们预计未来6-12个月全国合约销售增速将保持疲弱。
境外债券市场的显著波动加大了开发商的再融资风险。几家财力较弱的中国开发商10月份发生违约，导致市场严重波动，其中包括新力控股(集团)有限公司(Ca，负面)、花样年控股集团有限公司(Ca/负面)和当代置业(中国)有限公司(Ca/负面)。因此，我们评级的开发商10月份新发行的美元债券仅为3亿美元(截至10月25日的数据)，较9月的42亿美元大幅下降。同样，10月份开发商的境内债券发行额从9月的人民币124亿元降至人民币34亿元(截至10月25日的数据)。
9月份流动性压力指标升至15.3%。由于3家开发商的流动性转弱，9月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从7月和8月的11.9%削弱至15.3%。与此同时，我们撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级，并增加了一家新发行人。
9月29日至10月26日之间有32次负面评级行动。由于近几周开发商的流动性和运营环境急速明显恶化，10月份我们采取了一系列负面评级行动，包括16次不同展望下的下调评级，14次维持评级并调整展望，以及两次列入下调的观察名单行动。
9月份全国合约销售额同比下降16.9%，8月下降了19.7%。因此，全国合约销售额3个月移动平均值同比下降14.9%，降幅高于8月份的4.5%(图表1)。我们预计未来6-12个月全国合约销售增速将保持疲弱。
销售额下降的主要原因是销量持续下滑，9月份销量同比下降15.8%，而8月为17.6%。全国合约销量3个月移动平均值也大幅下降，9月份同比降幅为14.5%，高于8月份的4.5%。销量下滑的主要原因是融资环境紧张的情况下购房者的信心削弱。9月份各线城市的平均房价涨幅也进一步缩窄。
2021年前9个月，土地出让总建筑面积同比减少8.5%，5月份以来连续5个月下降。在当前信贷环境趋紧的情况下，我们预计开发商会优先保存流动性而非扩张，因此导致土地市场持续低迷。
70家受评开发商中，我们跟踪的29家开发商的合约销售额(3个月移动平均值)9月同比下降20.5%，而8月同比下降8.7%(图表2)，与全国趋势类似。
以下开发商2021年前9个月合约销售额同比增速最高：绿城中国控股有限公司(Ba3/稳定)、宝龙地产控股有限公司(B1/稳定)和合生创展集团有限公司(B2/负面)，增速分别为76.0%、42.8%和35.3%。
除了合约销售疲弱及信贷环境紧张之外，境内外债券市场的波动对开发商的流动性产生进一步压力。10月份几家财力较弱的开发商违约(包括新力控股(集团)有限公司(Ca/负面)、花样年控股集团有限公司(Ca/负面)和当代置业(中国)有限公司(Ca/负面))，加快了市场抛售中国开发商的境内外高收益债券的步伐，从而导致行业的再融资风险上升。
我们预计开发商的信用分化将继续扩大。投资者和贷款方将继续规避财力较弱的开发商(即流动性缓冲疲弱、资金结构薄弱、销售业绩下降的开发商)，原因是此类开发商调动财务资源的灵活性不高。另一方面，财务稳健的大型开发商在2021年内的境内外债券市场再融资渠道仍将保持通畅。
10月份(截至10月25日)境内外市场债券发行疲弱。仅有两家受评开发商在10月发行了境外债券，总发行额为3亿美元，显著低于9月的42亿美元。平均期限仍为两年的较短时间。
与此同时，受评开发商10月(截至10月25日)的境内债券发行总额为5亿美元，低于9月的19亿美元。
由于3家开发商的流动性转弱，9月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从7月和8月的11.9%削弱至15.3%(图表7)。与此同时，我们撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级，并增加了一家新发行人。
截至9月30日，59家高收益开发商中9家流动性疲弱，其中8家评级在B或以下。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2021年11月1日起的12个月内将有约331亿美元等值的境内债券和438亿美元的境外债券到期或可回售(图表8)。
受评中国房地产开发商(截至2021年10月26日)
此报告是于2021年10月29日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: National sales growth will stay weak amid tight funding conditions的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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