中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：融资环境紧张及严监管将使房价进一步回落
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发布时间：2021年12月2日
分析师：黎锦雄，梁镇邦，刘长浩
全国房地产销售额将保持疲弱。10月份全国合约销售额同比进一步下降24.1%，降幅高于9月的16.9%。以3个月移动平均值计算，10月份全国合约销售额下降20.1%，降幅高于9月份的14.9%。我们预计未来6-12个月全国合约销售增速将保持疲弱。70家受评开发商中，我们跟踪的29家开发商的合约销售额10月同比下降27.8%(以3个月移动平均值计算)，而9月同比下降20.5%。
10月份各线城市房价增速进一步放缓。10月份各线城市房价同比涨幅继续下降，介于1.6%-5.0%之间，而9月份涨幅为2.1%-5.3%。我们预计未来6-12个月全国房价增速将继续放缓，原因是融资环境紧张以及地方出台调控措施抑制房价上涨。
信贷环境趋紧将加大行业的再融资风险。在信贷趋紧的环境下，投资者信心疲软将加大行业的再融资风险，尤其是财务实力较弱的开发商。11月(截至11月26日)受评开发商的境内外债券发行额均为15亿美元，低于2021年初至今的平均月发行额26亿美元和35亿美元。
10月份流动性压力指标升至16.9%。由于一家开发商的流动性转弱，10月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从9月份的15.3%削弱至16.9%。
10月27日至11月26日有7次对中国房地产开发商的负面评级行动。由于对开发商流动性的担忧上升，我们在10月29日和11月分别采取了一次和6次负面评级行动。
10月份全国合约销售额同比下降24.1%，9月下降了16.9%。因此，全国合约销售额3个月移动平均值同比下降20.1%，降幅高于9月份的14.9%(图表1)。我们预计未来6-12个月全国合约销售增速将保持疲弱。
销售额下降的主要原因是销量持续下滑，10月份销量同比下降24.1%，而9月下降了15.8%。全国合约销量3个月移动平均值也下降，10月份同比降幅为19.1%，高于9月份的14.5%。销量下滑的主要原因是融资环境紧张的情况下购房者的信心削弱。
根据QuantCube的预测，2021年11月全国合约销售额3个月移动平均值将环比下降1.3%，较2021年10月2.0%的降幅略有改善。
10月份各线城市房价同比涨幅继续下降，介于1.6%-5.0%之间，而9月份涨幅为2.1%-5.3%。我们预计未来6-12个月全国房价增速将继续放缓，原因是融资环境紧张以及地方出台调控措施抑制房价上涨。
2021年前10个月，土地出让总建筑面积同比减少11.0%，5月份以来连续6个月下降。在当前信贷环境趋紧的情况下，我们预计开发商会优先保存流动性而非扩张，因此导致土地市场持续低迷。
70家受评开发商中，我们跟踪的29家开发商10月合约销售额3个月移动平均值同比下降27.8%，而9月同比下降20.5%(图表2)，与全国趋势类似。
以下开发商2021年前10个月合约销售额同比增速最高：绿城中国控股有限公司(Ba3/稳定)、合生创展集团有限公司(B2/负面)和宝龙地产控股有限公司(B1/稳定)，增速分别为57.2%、42.0%和35.9%。
疲弱的合约销售情况及紧张的信贷环境将继续对开发商的流动性产生压力。此外，在运营和融资环境艰难的情况下，境内外债券市场也可能会持续波动。
我们预计房地产业的再融资风险将会上升，原因是投资者和贷款方将继续规避财力较弱的开发商(即流动性缓冲疲弱、资金结构薄弱、销售业绩下降的开发商)，因为此类开发商调动财务资源的灵活性不高。
另一方面，未来6-12个月财务稳健的大型开发商仍将维持顺畅的境内外债券市场再融资渠道。
11月(截至11月26日)境内外市场的债券发行规模仍然较小。仅有4家受评开发商11月在境外发债，发行总额为15亿美元，这与2021年初至今的平均月发行额35亿美元相比依然处于较低水平。发行平均期限仍为两年左右的较短时间。
与此同时，受评开发商11月(截至11月26日)的境内债券发行总额为15亿美元，低于2021年初至今的平均月发行额26亿美元。
由于一家开发商的流动性削弱，10月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从9月份的15.3%上升至16.9%(图表7)。
截至10月31日，59家高收益开发商中10家流动性疲弱，其中9家评级在B或以下。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2021年12月1日起的12个月内将有约316亿美元等值的境内债券和442亿美元的境外债券到期或可回售(图表8)。
受评中国房地产开发商(截至2021年11月26日)
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