中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：流动性紧张之下2022年合约销售额将会下滑
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发布时间：2022年1月31日
分析师：陈晨，梁镇邦，刘长浩
我们预计2022年全国合约销售额将下降5%-10%。2021年全国合约销售额同比仅增长了5.3%，增速低于2020年的10.8%和2019年的10.3%，原因是信贷环境收紧导致2021年下半年销量与均价增速双双下降。由于融资渠道受限以及购房者信心趋弱，2022年全国销售额可能会下降5%-10%。根据Quantcube的预测，2022年1月和2月全国合约销售额同比将下降25%-30%。
债券市场融资渠道削弱已导致发行规模萎缩及再融资风险上升。受评开发商2022年1月(截至1月25日)在境内外市场仅分别发行了13亿美元和7亿美元债券，而2021年月平均发行额分别是25亿美元和29亿美元。房地产业的债券市场融资渠道仍将艰难，这尤其会加剧财力较弱的开发商的再融资风险。
2021年12月流动性压力指标恶化至21.4%。2021年12月受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标是21.4%，高于2021年10月的16.9%。12月该指标恶化的原因是两家受评开发商的运营现金流下降导致其流动性趋弱，此外我们撤销了流动性疲弱的3家发行人的评级。
2021年11月27日至2022年1月25日共有15次负面评级行动。我们采取这些负面评级行动的原因是我们对开发商流动性和再融资风险的顾虑加大。同期我们也维持了一家发行人的评级，并撤销了7家发行人的评级。
由于销量下降及均价持平，我们预计2022年全国合约销售额将下降5%-10%。这反映了我们预计开发商的融资渠道仍会受限，而购房者的信心持续疲弱。此外，2021年上半年的基数较高，这是因为新冠肺炎疫情的冲击过后受到抑制的需求得以释放，进而推动房地产销售增长。
根据QuantCube的预测，2022年1月和2月全国合约销售额将同比下降25%-30%，降幅高于2021年12月的19.6%(附录I)。
2021年全国合约销售额同比增长5.3%，低于2020年10.8%的增速，主要原因是均价同比涨幅从2020年的7.5%降至4.2%，而销量仅增长了1.1%(低于2020年3.2%的增速)。融资渠道收紧、购房者兴趣下降以及2020年下半年基数较高造成2021年下半年销量显著萎缩。
2021年12月全国合约销售额(3个月移动平均值)同比下降20.2%，2021年11月同比下降19.2%(图表2)。销量下跌(3个月移动平均值)是主要驱动因素，2021年11月和12月同比分别下降了18.6%和19.8%。
2021年12月各线城市房价涨势继续回落，涨幅从2021年10月的1.6%-5.0%降至0.7%-4.4%(图表3)。我们预计2022年全国平均房价将与上年持平，原因是融资环境紧张及地方继续出台调控措施稳定房价。
2021年土地出让面积同比下降15.5%，自2021年5月开始连续8个月下降。我们认为土地出让规模下降的原因是开发商流动性削弱及融资环境紧张，这可能会减少未来6-12个月可售住宅的数量。
我们跟踪的28家开发商12月合约销售额(3个月移动平均值)同比下降23.7%，11月下降了23.6%(图表4和5)。2021年上述开发商的合约销售额增速为1.6%，低于5.3%的全国平均水平。
在63家受评开发商中，2021年绿城中国控股有限公司(Ba3/稳定)的合约销售额同比增速最高，达到24.2%，其次是宝龙地产控股有限公司(B1/稳定)和越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)，增速分别为24.1%和 20.2%。
2022年1月境内外市场债券发行持续疲软，原因是债券价格波动依然较大，而且投资者和贷款方的风险偏好仍较低。
2021年12月和2022年1月，一些开发商在债务即将到期之前发出交换要约和同意征求函。我们将广州富力地产股份有限公司(Caa2/负面)和禹洲集团控股有限公司(Caa2负面)的意见征求和要约视为某种低价交易。我们认为这凸显出该行业面临的流动性紧张以及再融资风险增大的情况，尤其是财力薄弱的开发商。
2022年1月(截至1月25日)，只有旭辉控股(集团)有限公司(Ba2/稳定)和碧桂园控股有限公司(Baa3/稳定)这两家受评开发商成功发行了境外债券，总发行金额为7亿美元，而2021年12月为5亿美元。这一规模显著低于2021年29亿美元的月均水平和2021年1月的98亿美元。
境内市场发行规模也同样有限。2022年1月(截至1月25日)，只有绿城中国控股有限公司(Ba3/稳定)、龙湖集团控股有限公司(Baa2/稳定)和中国海外发展有限公司(Baa1/稳定)这3家受评开发商共发行了约合13亿美元的境内债券。与之相比，2021年月均发行水平为25亿美元，2021年1月为46亿美元。
2021年12月我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标上升(图表8)。中国高收益开发商中，流动性分数为最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比为21.4%，略低于11月的22.0%，原因是两家受评开发商的流动性减弱以及我们撤销了流动性薄弱的3家开发商的评级。由于受评高收益开发商的流动性持续承压，我们预计2022年1月该指标将继续上升。
截至2021年12月31日，56家高收益开发商中12家流动性疲弱，其中9家评级在B或以下。鉴于融资环境紧张，2022年1月流动性疲弱的高收益开发商数量继续增加。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2020年2月1日起的12个月内将有约308亿美元的境内债券和372亿美元的境外债券到期或可回售(图表9)。
受评中国房地产开发商(截至2021年11月26日)
此报告是于2022年01月27日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Contracted sales will decline in 2022 amid tight liquidity的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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