中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：2022年销售仍将保持疲弱；支持性政策发挥效果仍需时间
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发布时间：2022年5月3日
分析师：许有为，曾启贤，梁镇邦，刘长浩
全国房地产合约销售额保持较弱水平。2022年3月全国合约销售额(3个月移动平均值)同比下降25.6%，而2月份的降幅为20.8%，降幅扩大的原因包括销售面积和平均售价双降，反映购房者信心较弱。
行业展望负面，反映合约销售乏力且融资环境偏紧。我们预计2022年全国合约销售额将下降10%-15%，下降的主要原因是销售面积持续减少，但2022年下半年合约销售额降幅预计将收窄。信贷环境偏紧之下销售下滑将继续令开发商流动性承压。
监管账户规定的潜在标准化可能会适度缓解流动性压力。我们预计监管机构将于未来3-6个月对监管账户的规定进行一定程度的微调。这可能令部分城市放松相关监管要求，进而释放开发商的部分现金，降低其流动性压力。
2022年3月流动性压力指标从2月份的34.0%恶化至39.1%。主要驱动因素是两家受评开发商的运营现金流和融资渠道转弱。
3月26日至4月26日之间有11次负面评级行动。出于对开发商流动性和再融资风险的担忧，我们对10家受评开发商采取了负面评级行动。部分受评开发商推迟了2021年经审计财报的发布、更换了审计机构，或审计机构表示对公司财务健康表示担忧。我们维持了4家发行人的评级，展望仍为稳定。
2022年3月，全国合约销售额(3个月移动平均值)同比下降25.6%，而2022年12月的降幅为20.8%(图表2)，反映由于购房者信心不足，销售面积和平均售价双降(图表3)。
根据QuantCube的预测，2022年4月全国合约销售额(12个月移动平均值)同比将下降13.7%，较3月份10.4%的降幅有所扩大(见附录I)。
2022年3月，市场信心持续疲弱之下全国房地产销售总面积同比下降23.2%，创下自2021年10月以来的最大同比降幅。此外，2022年全国住宅平均售价同比下降7.7%，原因可能是开发商推出打折措施以刺激销售、提振现金流。
2022年3月一二线城市库存水平进一步攀升，三四线城市库存水平小幅下降(图表4)。
我们跟踪的24家开发商2022年3月合约销售额(3个月移动平均值)同比下降39.6%，而2022年2月同比降幅为 31.1%(图表5)。
2022年前三个月，我们跟踪的24家受评中国开发商(受评中国开发商共有54家)合约销售额均出现25%以上的同比降幅。同期合约销售额通同比降幅小于30%的受评开发商包括碧桂园控股有限公司(Baa3/负面)(下降 29%)、远洋集团控股有限公司(Baa3/负面)(下降28%)和保利发展控股集团股份有限公司(Baa2/稳定)(下降27%)。
请我们对房地产行业的展望仍为负面，反映未来6-12个月房地产销售疲软且融资环境仍然偏紧的预期。库存水平可能在短期内进一步上升，然后下降。
预计2022年全国房地产合约销售额将同比下降10%-15%，但随着六部委在2022年3月16日发表支持声明，旨在放宽住房抵押贷款发放并稳定购房者信心，我们预计这一降幅将在2022年下半年逐步缩小。不过，行业回暖速度将主要取决于具体措施的及时性和力度，以及近期中国多个城市暴发疫情后封禁的相关影响。
受评开发商的融资环境仍将偏紧。境内银行向开发商放贷仍会有选择性。债券发行和信托融资预计仍将有限。财力雄厚的开发商，尤其是那些政府持股或控股的开发商更多地从支持性政策中受益，并且其各类融资渠道更为顺畅。
由于支持性政策有助于在年内缩小月度合约销售额降幅，我们预计库存水平将随之逐渐下降。土地出让的持续下降也意味着新推项目将减少。
2022年前4个月(截至4月26日)债券发行持续疲软(图表7和10)。2022年前4个月(截至4月26日)，受评开发商中只有6家成功发行了境外债券，总额约为23亿美元，较2021年同期的157亿美元显著下降。
境内债券市场发行额相对较好，但仍低于去年同期水平。2022年前4个月(截至4月26日)，10家受评开发商(附录II)发行了总额约合人民币444亿元(约合68亿美元)的境内债券，而2021年同期为人民币814亿元(124亿美元)。上述发行人多数财务实力较强且由政府控股。我们预计这些发行人仍将享有顺畅融资渠道用于支持商业运营和再融资。
投资者信心依然不足，这仍将影响开发商通过发行新债或处置资产募集资金的能力。
有7家受评开发商的审计机构在2021年审计财务报告中指出公司的持续经营能力存在重大不确定性(图表8)。这可能引发市场对相关发行人的流动性的担忧，进而令这些公司的融资渠道进一步受限。
另外，有13家开发商按照香港联交所上市规定要求，将2021年经审计的财务业绩报告推迟至2022年3月31日之后发布(图表9)。延迟披露可能引起人们对相关公司透明度和信息披露的担忧并令公司本已较弱的融资渠道进一步受限。
2022年3月我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标上升(图表11)。流动性分数为最弱的SGL-4的投机级别开发商的占比为39.1%，高于2022年2月的34.0%，原因是两家受评开发商的流动性减弱。同时，我们撤销了1家流动性充足的开发商的评级。由于受评高收益开发商的流动性持续承压，我们预计未来几个月该指标将继续高企。
截至2022年3月31日，46家高收益评级开发商中18家流动性疲弱，其中16家评级在单B档或以下
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2022年5月1日起的12个月内将有约275亿美元的境内债券和354亿美元的境外债券到期或可回售(图表12)。
未来3-6个月监管机构可能对部分监管账户的要求进行微调，目标是使不同地区的措施更趋一致，并为开发商使用监管账户的现金提供合理的灵活性。
上述政策微调可能会推动部分城市放宽相关监管要求(图表13)，特别是目前需要在监管账户中保留较高比例的建筑成本或合约销售额，或限制开发商在建设阶段获得预售资金的城市。
但是，由于项目竣工以及和购房者利益保护仍然是政府的首要任务，因此我们预计相关政策不会大幅放松。
受评中国房地产开发商(截至2021年4月26日)
此报告是于2022年04月28日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Sales to remain weak in 2022; supportive policies will take time的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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