中国银行业 | 银行业谨慎支持地产开发商，但资产风险仍较高

中国银行业对房地产开发商(特别是受困房地产开发商)的谨慎支持将防止其房地产业直接风险敞口显著增加。积极政策指引可能改善购房者情绪，但未来6到12个月内不太可能显著改善房地产开发商的流动性。 

2021年底以来，为避免经济和金融不稳定风险，监管机构出台了更多房地产业的积极政策指引(图表1)。在2022年4月29日的会议上，中共中央政治局鼓励地方政府制定政策，支持与首次购房者和改善型购房者相关的房地产需求，优化商品房预售资金监管账户的管理。5月4日，人行和各金融监管机构宣布将调整房地产业相关政策。近期报道还显示，在现有监管指导的基础上，监管机构可能进行了窗口指导，要求银行业支持受困房地产开发商。现有监管指导鼓励银行应灵活处理受困开发商的还贷延期问题，维持而非放弃现有合作关系。

图表1

我们预计银行将通过积极支持住房抵押贷款来应对政策调整，这将有助于支持房地产市场需求(图表2)。为响应地方政府政策，银行业今年已放宽住房抵押贷款标准，包括放宽首付要求和对住房抵押贷款审批标准。根据降低首套房商业性住房抵押贷款的参考利率下限的最新监管要求，银行将进一步降低住房抵押贷款利率。但由于住房抵押贷款利率已经处于较低的位置，而且疫情封控再次引起一些商业活动中断，有利的住房抵押贷款条款推动住房抵押贷款增长将需要一定时间。2022年第一季度住房抵押贷款只增长1.4%，增速为过去五年中第一季度的最低水平。但中国住房抵押贷款的资产风险仍将较低，截至2021年底的平均贷款/价值比率较低，住房抵押贷款不良率维持在0.3%左右。

图表2

相对银行业的资产负债规模而言，银行业通过直接贷款向房地产开发商的提供的支持力度仍将较低。考虑到房地产业的资产质量风险和经济增长放缓，我们预计银行业向房地产开发商提供支持时仍将较具选择性，并对增加受困开发商业务敞口持谨慎态度。此外，针对不同类型银行的房地产贷款集中度要求⁴和“三条红线”政策⁵等监督措施尽管有所放宽但仍然有效。这令银行业对房地产开发商的贷款无法显著增长。2022年3月底，房地产开发贷款占中国金融机构贷款总额的6.2%(图表3)，由于银行业对该行业态度谨慎，我们预计2022年该比率仍将总体保持稳定。

图表3

自2021年底，监管机构要求银行通过并购贷款和并购债券⁶的形式支持房地产开发商。银行大多向杠杆较低的国有房地产开发商提供上述贷款，支持这些开发商从受困同业收购资产。但上述贷款规模较小且收购发生在项目而非控股公司层面，加上借款人信用质量相对较佳，贷款人面临的风险将有限。根据新闻报道，截至今年4月底，受评银行已发放人民币1,730亿元左右的房地产相关并购贷款，占相关银行总资产的0.15%。此外，受评银行已经发行或计划发行人民币280亿元的房地产相关并购债券(图表4)，相当于相关银行总资产的0.1%。

图表4

银行还可通过其他渠道为房地产开发商提供融资支持，包括认购房地产开发商发行的债券，开具备用信用证(SBLC)支持房地产开发商的债券发行，以及通过银行理财产品进行融资。我们预计银行通过上述渠道为房地产开发商提供融资时将会较为谨慎。

据报道，已有地方政府已呼吁银行认购受困房地产开发商发行的债券以支持房地产行业，尽管公开报道的案例数量和银行认购的债券金额都较小。作为背景，银行对房地产开发商的贷款资产大多为有抵押贷款且处于运营公司层面，这从抵押品和现金流方面为银行提供了良好保障。相比之下，房地产开发商发行的债券通常在控股公司层面。若银行接收更多处于结构性从属位置的房地产相关债券资产，情况将更令人担忧。因为银行将贷款和投资等房地产开发商相关资产纳入统一信贷额度管理，上述债券投资消耗信贷额度，令银行缺乏大额投资的动力。

一些金融机构近期向民营房地产开发商提供信用保护凭证，促进后者的资产支持证券和债券发行。中国证券金融股份有限公司和中信证券股份有限公司(Baa1/稳定)向龙湖集团控股有限公司(Baa2/稳定)⁸提供的保护凭证便是一例。尽管上述信用增级可提高房地产开发商发行债券和证券的投资吸引力，但我们认为仅靠上述措施不会显著改变银行业对房地产行业风险评估。我们预计银行也不会显著增加向房地产开发商发行的债券和证券提供信用增级。

一些银行近期也提供SBLC以支持房地产开发商的境外债券发行。目前为止，上述债券发行的总额不大，房地产开发商也未面临财务困难。发行SBLC的风险可能高于向房地产开发商发放贷款，因为SBLC并非基于项目，银行不能监控资金流动，但银行可通过严格的客户筛选和额外的非项目抵押品(例如房地产开发商持有的房产)来抵消部分风险。

自2018年引入资产管理新规以来，银行业通过银行理财产品对房地产开发商的信用敞口一直在减少。监管规定禁止银行将资产管理人作为通道，通过发行理财产品转移企业贷款。随着2022年资产管理新规的全面实施，一些通道类产品的清理加快，再加上投资者对房地产行业相关新型信托产品的避险意识，我们预计相关房地产业风险敞口将降低(参阅中国信托公司：房地产风险加剧成为2022年的主要挑战，2022年2月21日)。

虽然银行对房地产业的谨慎态度将防止风险敞口显著增加，但在融资环境偏紧和房地产销售疲软的情况下，面临财务困难的开发商今年将加大银行的资产风险。

由于近期出台的稳定房地产业的政策措施显著缓解资金来源限制可能需要一些时间，今年房地产开发商(特别是财务受困的房地产开发商)的融资环境仍将紧张。尽管银行将为住房抵押贷款提供更多资金支持，但向房地产开发商的贷款仍将保持选择性。3月份，12个月滚动加总的新增房地产开发贷款总额从2021年的人民币1,000亿元增至人民币1,400亿元，但规模仍然较小(图表5)。

图表5

同时，我们预计2022年全国房地产合约销售将下降10%-15%，特别是许多地区因为疫情再度爆发采取封控措施。我们预计下半年降幅将逐渐收窄，部分原因是宽松的住房抵押贷款政策，如放宽购房限制、降低首付、加快贷款审批程序和降低住房抵押贷款利率，这些措施将提振购房者情绪(图表6)。

图表6

资金来源紧张和销售疲软将令未来6至12个月有更多房地产开发商面临财务困难，对公房地产业贷款的不良贷款率将维持高位。对公房地产业贷款的不良贷款是2021年新增不良贷款的主要来源。2021年，受评全国性银行的对公房地产业贷款中的不良贷款显著增加人民币544亿元，而其他一些行业的不良贷款则有所下降，部分原因是不良贷款核销 (图表7)。受评全国性银行对公房地产业贷 的不良贷款率从2020年底的1.81%升至2021年底的2.69%。2021年底对公房地产业贷款不良贷款率最高的上市区域性银行的相关不良贷款率为10.3%(图表8)⁹。2022年第一季度，有两家上市银行披露了对公房地产业贷款的不良贷款率，均较2021年底有显著上升，这符合债券市场上房地产开发商的违约事件发展趋势。2021年1月截至2022年5月19日，受评中国房地产开发商已有20起包括低价交易的违约事件¹⁰。

相对于其损失吸收能力，部分区域性银行的对公房地产业贷款比例过高且不良贷款率较高。区域性银行的公司治理和风险管理措施普遍比全国性银行弱，前者更容易向高风险的房地产开发商提供贷款。相比之下，全国性银行的资产负债结构更为多样化，损失吸收能力更强，缓解了房地产行业疲软带来的影响。

尽管2021年底区域性银行的房地产开发贷款风险敞口占金融机构总风险敞口不足四分之一，但个别银行的风险敞口差异较大，表明一些区域性银行风险较高(图表9和10)。2021年底，43家上市区域性银行中对公房地产业贷款占贷款总额10%以上的有8家，其中最高的是17.8%。尽管43家上市区域性银行的对公房地产业贷款平均占贷款总额的7.0%，若剔除政策性银行的保障性住房贷款，未上市区域性银行和其他金融机构的相关贷款平均占比为5.3%，但个别区域银行的风险差异仍然显著存在。银行系统房地产开发贷款包括保障性住房开发贷款，这些贷款大多由政策性银行发放给城投公司，不具商业化性质。

图表10

与此同时，与全国性银行相比，区域性银行的地域集中带来了更高的贷款组合集中风险(图表11)，而且更容易受到当地经济状况变化的影响。一个地区的房地产销售疲软可能会令对公房地产业贷款的不良贷款率大幅上升。例如，2021年河南省郑州的房地产销售量下降了21%，该地区上市银行对公房地产业贷款的不良贷款率增加了2.2个百分点。

图表11

整体来说，区域性银行竞争力弱于全国性银行，因此客户群可能更偏向较高风险客户。区域性银行的公司治理和风险管理也相对较弱，一些私人股东或地方政府对部分银行的业务运营有重大影响。虽然我们预计银行并不会显著增加对房地产开发商的风险敞口，但由于区域性银行与地方政府关系密切，因此与其他类型银行相比，其应地方政府要求支持当地受困开发商的可能性更高。部分未受评区域性银行的股东为房地产开发商或建筑公司。从事房地产业的股东财务状况转弱可能会削弱其向银行提供资本或资金的能力。

区域性银行的损失吸收能力也弱于全国性银行，这增加了来自房地产开发商的信用风险。2021年底，上市区域性银行的不良贷款率和拨备覆盖率都略高于全国性银行。非上市区域性银行的不良贷款比率远高于全国性银行，但拨备覆盖率则远低于后者(图表12)。上市和非上市区域性银行的平均资产回报率和资本充足率也弱于全国性银行(图表13)。

尽管中国银行业有足够的损失吸收能力来应对房地产市场直接敞口造成的损失，但若房地产开发商受困情况持续较长时间且对中国经济产生严重负面影响，相关银行将面临蔓延风险。监管机构为缓解房地产市场放缓和疫情封控措施对经济增长的影响而采取的支持性措施迄今仍不温不火，因此可能出现GDP增长低于目标和中国银行业资产风险增加的情况。

银行系统可应对直接来自房地产业不良贷款的影响，原因包括：中国银行业对房地产行业的直接风险敞口不大；银行对房地产开发商的贷款大多为有抵押贷款；而且全国性银行有较强损失吸收能力和多样化贷款结构来应对直接风险。 根据人行《中国金融稳定报告(2021)》¹¹，若房地产开发贷款的不良贷款率上升15个百分点，住房抵押贷款的不良贷款率增加10个百分点，银行的总资本充足率将下降2.07个百分点，达12.32%。

然而，由于中国约28%的GDP来自房地产和房地产行业供应链上的相关行业¹²，如果房地产行业持续疲软可能产生的蔓延风险比银行的直接风险敞口所示的更广泛， 可能对银行资产质量构成更高风险。一些开发商的交易应付款项最终可能给银行带来损失，而供应链上的受困企业可能会增加银行的资产风险。由于政府可能要求银行支持财务实力较弱的企业借款人和金融机构，银行也可能分担更多财务负担。

为了减轻疫情引发的房地产市场放缓和抗疫封控措施对经济增长的影响，政府正在放宽货币和财政政策，但政策宽松措施仍较为温和。此外，疫情爆发和封控措施引起的一些商业活动中断以及俄乌军事冲突的蔓延风险，很可能导致中国GDP未能实现2022年5.5%的官方增长目标¹³。

中国GDP增长的风险上升(部分原因是房地产行业的持续放缓)可能引起中国银行业出现高于此前预测的资产减值损失。