中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：销售额进一步下降，政策放松的影响尚待时日
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发布时间：2022年6月8日
分析师：周易玮，Celine Yang，梁镇邦，刘长浩
4月份全国销售额降幅扩大。2022年4月全国合约销售额(3个月移动平均值)同比下降34.4%，而2022年3月的降幅为25.6%。这反映了购房者信心持续疲软以及疫情之下的出行限制和封闭措施的影响。
最近购房政策的放松可能会刺激销售，但其影响尚待时日。自从4月份以来，多地政府放松了政策，如放宽房地产销售和购买限制、降低首付比例和提高购房贷款额度等，与中央政府近期的政策导向一致。我们认为，这些措施将会支持房地产需求并有助于收窄全国销售额降幅，但可能需要一段时间才能显露成效。
在销售疲软和融资环境趋紧的情况下开发商仍面临流动性压力。2022年前5个月(截至5月24日)，受评开发商在境内外市场仅分别发行了85亿美元和25亿美元债券，较2021年同期151亿美元和169亿美元的发行额大幅下降。
2022年4月流动性压力指标进一步恶化至47.6%。2022年4月，我们对受评高收益中国房地产开发商的亚洲流动性压力子指标从3月份的39.1%继续升至47.6%。4月份指标恶化的原因是3家受评开发商的运营现金流减弱。
2022年4月27日至5月30日共有16次负面评级行动。这些负面评级行动主要反映了我们对开发商流动性和再融资风险的顾虑增大。此外，我们维持了两家发行人的评级，展望仍为稳定。
2022年4月全国合约销售额(3个月移动平均值)同比下降34.4%，而2022年3月的降幅为25.6%(图表2)。这反映出，受购房者信心不足以及疫情之下出行限制和封闭措施的影响，销售面积和平均售价双双下降(图表3)。
根据QuantCube的预测，2022年5月全国合约销售额(12个月移动平均值)同比将下降19.1%，较4月份 13.7%的降幅有所扩大(见附录I)。
2022年4月，由于疫情的影响增大，全国房地产销售总面积同比下降42.4%，创下自2020年3月以来的最大同比降幅。此外，2022年4月全国住宅平均售价同比下降10.8%，原因可能是开发商继续通过打折措施以刺激销售、提振现金流。
各线城市库存水平继续上升，反映了合约销售状况持续疲软。二线城市库存水平接近2020年3月第一波疫情期间创下的20个月峰值(图表4)。
2022年4月，在53家受评开发商中，我们跟踪的23家开发商的合约销售额(3个月移动平均值)同比下降45.1%，降幅较2022年2月和3月的31.1%和39.6%进一步扩大(图表5)。
2022年前4个月，我们跟踪的23家受评中国开发商的合约销售额均出现了20%以上的同比降幅(图表5)。同期合约销售额同比降幅最小的受评开发商包括越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定，降幅20%)、远洋集团控股有限公司(Baa3/负面，降幅28%)和保利发展控股集团股份有限公司(Baa2/稳定，降幅31%)。
自从4月份以来，多地政府放松了购房限制，如放宽房地产销售和购买限制、降低首付比例和提高购房贷款额度等(图表6)。我们认为，这些措施将会支持房地产需求并有助于收窄全国销售额降幅，但可能需要一段时间才能显露成效。
这些措施与在此前几个月楼市销量锐减之后中央政府稳定房地产业的政策立场一致。尤其是，4月29日召开的中央政治局会议指出，将支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
银行监管部门在5月份也下调了住房抵押贷款基准利率，鼓励购房者以更低的借款成本购置新房1。
由于购房者面临的政策限制减少，而且银行新房贷款渠道更顺畅，房地产销量有望改善。但是，由于购房者信心持续低迷，疫情之下的出行限制和封闭措施影响销售执行情况，房地产销售的反弹尚待时日。
我们预计，未来几个月中央和地方政府将继续调整政策以刺激需求。但是，我们认为政府仍将避免过于依赖房地产业在推动经济增长中的作用。这也体现在最近政府政策文件中重申的“房住不炒”的立场。
在行业下行的形势下，中国房地产开发商的销售下滑并且融资渠道趋紧，因而仍将面临流动性压力。很多开发商，尤其是评级为单B档及以下的开发商，将不得不使用内部资源(主要是合约销售收入)来满足年内较高的再融资需求。流动性状况仍将推动受评开发商的信用分化。
2022年前5个月(截至5月24日)，债券发行持续疲软(图表8和9)，受评开发商中只有6家成功发行了总额约为25亿美元的境外债券，其中5月份没有债券发行。该金额显著低于2021年同期的169亿美元。
境内债券市场发行额相对较好，但仍低于去年同期水平。2022年前5个月(截至5月24日)，12家受评开发商(附录II)发行了总额为人民币569亿元(约合85亿美元)的境内债券，而2021年同期为人民币1,010亿元(约合151亿美元)。
与此同时，5月份包括龙湖集团控股有限公司(Baa2/稳定)和碧桂园控股有限公司(Baa3/下调观察)在内的多家民营开发商发行了境内债券。这些债券均附带有承销机构向投资者提供的信用保护工具。该结构得到监管机构的支持，旨在提高市场对优质开发商的信心。
2022年4月我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标上升(图表10)。流动性分数为最弱的SGL-4的投机级别开发商的占比从2022年3月的39.1%升至47.6%，达到5年来高点。原因是3家受评开发商的流动性转弱，此外我们撤销了4家开发商的评级。由于受评高收益开发商的流动性持续承压，我们预计未来几个月该指标将继续高企。
截至2022年4月30日，42家高收益评级开发商中20家流动性疲弱，其中18家评级在单B档或以下。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2022年6月1日起的12个月内将有约295亿美元的境内债券和343亿美元的境外债券到期或可回售(图表11)。
受评中国房地产开发商(截至2022年5月30日)
此报告是于2022年05月31日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Sales declined further and policy easing impact not immediate的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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