中国房地产业 | 中国房地产市场焦点:虽然销售额降幅缩小,但违约事件将会继续发生
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5月份全国合约销售额同比下降41.7%,降幅低于4月的48.6%,原因可能是疫情封控措施逐渐放松。尽管短期内购房者可能仍会持谨慎态度,但随着政策放宽逐步产生效果,我们预计2022年下半年销售额的降幅有望缩小。

近几个月政府关于银行支持房地产市场及恢复市场信心的政策指导方向日趋明朗。但是,我们预计投资者和银行仍将谨慎及有选择性地支持房地产业 。我们预计2022年内会继续出现包括低价交易在内的违约事件,尤其是有大量境外债务到期(或可回售)及流动性较弱的开发商。

2022年上半年(截至6月24日),受评开发商仅发行了约合120亿美元的境内债券和27亿美元境外债券,显著低于2021年同期的176亿美元和210亿美元。未来12个月,受评开发商将有326亿美元境外债券和约合299亿美元的境内债券到期或可回售。

2022年5月,我们对受评高收益中国房地产开发商的亚洲流动性压力子指标继续攀升,从4月的47.6%升至53.7%。5月份该指标恶化的原因是3家受评开发商的运营现金流削弱,同时我们撤销了流动性疲弱的一家开发商的评级。

这些评级行动主要反映了我们对开发商的流动性和再融资风险的担忧加大。


5月份全国合约销售额同比下降41.7%,降幅低于4月的48.6%,原因可能是疫情封控措施逐步放松。虽然短期内购房者可能仍会保持谨慎态度,但随着政策放宽逐步产生效果,我们预计2022年下半年销售额的降幅有望缩小。

2022年5月全国合约销售额3个月移动平均值依然较弱,同比下降39.1%,而2022年4月的降幅为34.4%(图表2)。

5月份房地产销售量和均价的降幅均有所收窄。2022年5月,房地产销售建筑面积同比减少36.6%,降幅低于2022年4月的42.4%。2022年5月全国房地产均价同比下降8.0%,幅度小于2022年4月的10.8%(图表3)。由于开发商可能会通过打折来推动销售及产生现金流,我们预计年内房地产均价会持续低迷。

5月份二线和三四线城市的库存水平已从高点小幅下降,因为可售资源减少,同时交易量略有上升(图表4)。但是,鉴于销售疲弱,5月份一线城市的库存水平继续上升。

在52家受评开发商中,我们跟踪的23家开发商的合约销售额(3个月移动平均值)在2022年5月同比下降48.5%,降幅进一步高于2022年4月的45.1%和3月的39.6%(图表5)。

2022年前5个月,我们跟踪的23家受评中国开发商中22家的合约销售额均出现20%以上的同比降幅(图表5)。同期合约销售额同比降幅最小的受评开发商是越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)(下降15%)、远洋集团控股有限公司(Baa3/下调观察)(下降28%)和保利发展控股集团股份有限公司(Baa2/稳定)(下降32%)。





近几个月来,政府对于银行支持房地产市场、恢复房地产市场信心的政策指引增多。但是,我们预计银行仍将谨慎和有选择性地通过贷款、债券和资管产品等向房地产开发商提供融资。

银行已经通过降低房贷利率(图表6)和加快贷款审批的方式积极支持房贷,但单纯依靠有利的贷款条件来提振房贷增长还需要一段时间。不过,相对银行业的资产负债规模而言,银行业通过直接贷款向房地产开发商提供的支持水平仍将较低。我们预计银行业向房地产开发商提供融资时仍将具有选择性,并对增加受困开发商业务敞口持谨慎态度。

我们预计银行在通过其他渠道向房地产开发商提供融资方面也将保持谨慎,其他渠道包括认购房地产开发商发行的债券、开具备用信用证支持房地产开发商的债券发行以及通过银行理财产品进行融资。

此外,投资者将继续有选择性地对待房地产开发商。自从2021年下半年以来,境外债券发行量依然有限。但是,多家优质发行人在2022年进入国内资本市场融资。融资渠道的差异将继续推动受评发行人流动性和信用质量的分化。

我们预计,财力薄弱的开发商违约风险仍将较高,我们将在年内看到更多违约,包括低价交易,尤其是那些有大量境外债务到期(或可回售)及流动性较弱的开发商,原因是其融资渠道依然紧张。2022年5月和6月有5家受评发行人违约,包括低价交易,反映了这些开发商的流动性压力。


6月份境外市场债券发行依然疲软(图表7)。继5月份零发行之后,6月份(截至6月24日)只有新城控股集团股份有限公司(Ba2/下调观察)和碧桂园控股有限公司(Ba1/负面)在境外市场发行了总额1.1亿美元的债券。

6月份境内市场债券发行量较5月份大幅下降。在受评开发商中,6月份(截至6月24日)5家开发商成功发行了总额为人民币80亿元(约合12亿美元)的境内债券,而5月份为人民币216亿元(约合32亿美元,见附录II)。

继龙湖集团控股有限公司(Baa2/稳定)和碧桂园控股有限公司(Ba1/负面)之后,新城控股集团股份有限公司(Ba2/下调观察)于5月底发行了人民币10亿元的中期票据,其中人民币1.3亿元附有信用风险缓释凭证。最近,旭辉控股(集团)有限公司(Ba2/负面)结合信用风险缓释凭证发行了人民币5亿元的企业债。该结构得到监管机构的支持,旨在提高市场对某些开发商的信心。



5月份我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标上升(图表9)。流动性分数最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比从4月份的47.6%上升至53.7%,创下过去5年来新高。这是因为3家受评开发商的流动性转弱,同时我们还撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级。由于受评高收益开发商的流动性持续承压,我们预计未来几个月该指标将继续高企。

在截至2022年5月31日为高收益级别评级的41家开发商中,22家流动性较弱,其中20家的评级为单B档或以下。

受评开发商未来12个月的再融资需求依然高企,自2022年7月1日起的12个月内将有约299亿美元的境内债券和326亿美元的境外债券到期或可回售(图表10)。

截至2022年6月28日,有26家受评开发商的评级为B3或以下,反映了其较高的流动性风险。










受评中国房地产开发商(截至2022年6月28日)

此报告是于2022年06月30日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Defaults will continue despite narrowing sales decline的中文翻译本。(中文为翻译稿,如有出入,以英文为准)
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