中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：虽然销售额降幅缩小，但违约事件将会继续发生
扫码前往手机查看或分享
发布时间：2022年7月6日
分析师：陈晨，梁镇邦，刘长浩
全国销售额的降幅可能会缩小。5月份全国合约销售额同比下降41.7%，降幅低于4月的48.6%，原因可能是疫情封控措施逐渐放松。尽管短期内购房者可能仍会持谨慎态度，但随着政策放宽逐步产生效果，我们预计2022年下半年销售额的降幅有望缩小。
在融资环境紧张的情况下，违约事件仍将继续发生。近几个月政府关于银行支持房地产市场及恢复市场信心的政策指导方向日趋明朗。但是，我们预计投资者和银行仍将谨慎及有选择性地支持房地产业 。我们预计2022年内会继续出现包括低价交易在内的违约事件，尤其是有大量境外债务到期(或可回售)及流动性较弱的开发商。
债券市场渠道受限使开发商的再融资风险居高不下。2022年上半年(截至6月24日)，受评开发商仅发行了约合120亿美元的境内债券和27亿美元境外债券，显著低于2021年同期的176亿美元和210亿美元。未来12个月，受评开发商将有326亿美元境外债券和约合299亿美元的境内债券到期或可回售。
2022年5月流动性压力指标进一步恶化至53.7%。2022年5月，我们对受评高收益中国房地产开发商的亚洲流动性压力子指标继续攀升，从4月的47.6%升至53.7%。5月份该指标恶化的原因是3家受评开发商的运营现金流削弱，同时我们撤销了流动性疲弱的一家开发商的评级。
2022年5月31日至6月28日共有8次负面评级行动。这些评级行动主要反映了我们对开发商的流动性和再融资风险的担忧加大。
5月份全国合约销售额同比下降41.7%，降幅低于4月的48.6%，原因可能是疫情封控措施逐步放松。虽然短期内购房者可能仍会保持谨慎态度，但随着政策放宽逐步产生效果，我们预计2022年下半年销售额的降幅有望缩小。
2022年5月全国合约销售额3个月移动平均值依然较弱，同比下降39.1%，而2022年4月的降幅为34.4%(图表2)。
5月份房地产销售量和均价的降幅均有所收窄。2022年5月，房地产销售建筑面积同比减少36.6%，降幅低于2022年4月的42.4%。2022年5月全国房地产均价同比下降8.0%，幅度小于2022年4月的10.8%(图表3)。由于开发商可能会通过打折来推动销售及产生现金流，我们预计年内房地产均价会持续低迷。
5月份二线和三四线城市的库存水平已从高点小幅下降，因为可售资源减少，同时交易量略有上升(图表4)。但是，鉴于销售疲弱，5月份一线城市的库存水平继续上升。
在52家受评开发商中，我们跟踪的23家开发商的合约销售额(3个月移动平均值)在2022年5月同比下降48.5%，降幅进一步高于2022年4月的45.1%和3月的39.6%(图表5)。
2022年前5个月，我们跟踪的23家受评中国开发商中22家的合约销售额均出现20%以上的同比降幅(图表5)。同期合约销售额同比降幅最小的受评开发商是越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)(下降15%)、远洋集团控股有限公司(Baa3/下调观察)(下降28%)和保利发展控股集团股份有限公司(Baa2/稳定)(下降32%)。
近几个月来，政府对于银行支持房地产市场、恢复房地产市场信心的政策指引增多。但是，我们预计银行仍将谨慎和有选择性地通过贷款、债券和资管产品等向房地产开发商提供融资。
银行已经通过降低房贷利率(图表6)和加快贷款审批的方式积极支持房贷，但单纯依靠有利的贷款条件来提振房贷增长还需要一段时间。不过，相对银行业的资产负债规模而言，银行业通过直接贷款向房地产开发商提供的支持水平仍将较低。我们预计银行业向房地产开发商提供融资时仍将具有选择性，并对增加受困开发商业务敞口持谨慎态度。
我们预计银行在通过其他渠道向房地产开发商提供融资方面也将保持谨慎，其他渠道包括认购房地产开发商发行的债券、开具备用信用证支持房地产开发商的债券发行以及通过银行理财产品进行融资。
此外，投资者将继续有选择性地对待房地产开发商。自从2021年下半年以来，境外债券发行量依然有限。但是，多家优质发行人在2022年进入国内资本市场融资。融资渠道的差异将继续推动受评发行人流动性和信用质量的分化。
我们预计，财力薄弱的开发商违约风险仍将较高，我们将在年内看到更多违约，包括低价交易，尤其是那些有大量境外债务到期(或可回售)及流动性较弱的开发商，原因是其融资渠道依然紧张。2022年5月和6月有5家受评发行人违约，包括低价交易，反映了这些开发商的流动性压力。
6月份境外市场债券发行依然疲软(图表7)。继5月份零发行之后，6月份(截至6月24日)只有新城控股集团股份有限公司(Ba2/下调观察)和碧桂园控股有限公司(Ba1/负面)在境外市场发行了总额1.1亿美元的债券。
6月份境内市场债券发行量较5月份大幅下降。在受评开发商中，6月份(截至6月24日)5家开发商成功发行了总额为人民币80亿元(约合12亿美元)的境内债券，而5月份为人民币216亿元(约合32亿美元，见附录II)。
继龙湖集团控股有限公司(Baa2/稳定)和碧桂园控股有限公司(Ba1/负面)之后，新城控股集团股份有限公司(Ba2/下调观察)于5月底发行了人民币10亿元的中期票据，其中人民币1.3亿元附有信用风险缓释凭证。最近，旭辉控股(集团)有限公司(Ba2/负面)结合信用风险缓释凭证发行了人民币5亿元的企业债。该结构得到监管机构的支持，旨在提高市场对某些开发商的信心。
5月份我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标上升(图表9)。流动性分数最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比从4月份的47.6%上升至53.7%，创下过去5年来新高。这是因为3家受评开发商的流动性转弱，同时我们还撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级。由于受评高收益开发商的流动性持续承压，我们预计未来几个月该指标将继续高企。
在截至2022年5月31日为高收益级别评级的41家开发商中，22家流动性较弱，其中20家的评级为单B档或以下。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然高企，自2022年7月1日起的12个月内将有约299亿美元的境内债券和326亿美元的境外债券到期或可回售(图表10)。
截至2022年6月28日，有26家受评开发商的评级为B3或以下，反映了其较高的流动性风险。
受评中国房地产开发商(截至2022年6月28日)
此报告是于2022年06月30日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Defaults will continue despite narrowing sales decline的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的信用评级，请参阅www.moodys.com发行人/实体专页上的评级索引，了解最新评级行动信息和评级历史。
© 2022，穆迪公司 (Moody's Corporation) 、穆迪投资者服务公司 (Moody's Investors Service, Inc.) 、Moody's Analytics, Inc.和/或其许可人及关联公司 (统称“穆迪”) 。版权所有，翻印必究。
穆迪信用评级关联公司所发布的信用评级是他们对实体、信用承诺、债务或债务证券的相对未来信用风险的当前意见，穆迪出版的材料、产品、服务和信息 (统称 “出版物”) 可能包括该等当前意见。穆迪将信用风险定义为某实体可能无法履行其到期的合同财务义务的风险，以及在发生违约或损害事件时的预计财务损失。关于穆迪信用评级所指的合同财务义务的种类的信息请见相关的穆迪评级符号和定义出版物。信用评级并不针对任何其他风险，包括但不限于：流动性风险、市场价值风险或价格波动。信用评级、非信用评估 (“评估”) 以及穆迪出版物中包括的其他意见并非对当前或历史事实的陈述。穆迪出版物也可能包括由 Moody's Analytics, Inc.和/或其关联公司发布的以量化模型为基础的信用风险预测以及相关的意见或评论。穆迪信用评级、评估、其他意见及出版物并不构成或提供投资或财务建议，穆迪信用评级、评估、其他意见及出版物亦非关于购买、出售或持有特定证券的推荐意见，也不能提供该等意见。穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物均不会评论某项投资是否适合任何特定投资者。穆迪发布信用评级、评估和其他意见及出版其出版物之时预期并理解每位投资者将以应有的谨慎态度自主研究和评估其考虑购买、持有或出售的每项证券。
穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物不适于零售投资者的使用，如零售投资者在做投资决定时使用穆迪信用评级、评估、其他意见或出版物，将是草率且不合适的。如有疑问，您应与您的财务顾问或其他专业顾问联系。
本文所载所有信息均受法律 (包括但不限于版权法) 保护，未经穆迪事先书面许可，任何人均不得以任何形式、方式或途径对该等信息全部或部分进行复制或翻印、重新包装、进一步传播、传送、散布、分发或转售，或存储供日后任何上述目的使用。
任何人不得将穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物作为基于监管目的而定义的基准 (benchmark)，亦不得以可能导致穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物 被视为基准的任何方式使用穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物。
本文所载所有信息均系穆迪从其相信为准确和可靠的来源获得。然而，由于可能会出现人为或机械错误以及其他因素，本文所载所有信息均按“原样”提供，不附带任何形式的保证。穆迪会采取所有必要措施，使其在授予信用评级时采用的信息具备足够质量，并来自穆迪认为是可靠的来源，包括独立的第三方来源 (如适当) 。但穆迪并非审计机构，亦不能对评级过程或准备其出版物时收到的信息在每个情况下均独立地进行核实或确认。
在法律允许的范围内，就因本文所载信息、或本文所载信息的使用或未能使用而引起的或与之相关的任何个人或实体的任何间接、特殊、后果性或附带性损失或损害，穆迪及其董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人和供应商均不承担任何责任，即便穆迪或其任何董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人或供应商被事前告知该等损失或损害的可能性，包括但不限于：(a) 任何当前或未来的利润损失或 (b) 因并非穆迪特定信用评级的评级对象的金融工具引起的任何损失或损害。
在法律允许的范围内，就因本文所载信息、或本文所载信息的使用或未能使用而引起的或与之相关的任何个人或实体的直接或补偿性损失或损害，穆迪及其董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人和供应商均不承担任何责任，包括但不限于由穆迪或其任何董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人或供应商的疏忽 (为避免疑问，不包括法律规定不得排除的欺诈、故意不当作为或任何其他类型责任) 、或其控制范围内或超出其控制范围的偶发事件而导致的任何个人或实体的直接或补偿性损失或损害。
穆迪不以任何形式或方式对任何信用评级、评估、其他意见或信息的准确性、及时性、完整性、适销性或特定用途适用性提供或作出任何明示或暗示的保证。
穆迪公司 (“MCO”) 全资拥有的信用评级子公司穆迪投资者服务公司谨此披露：多数穆迪投资者服务公司评级的债务证券 (包括公司债和市政债、债券、票据和商 业票据) 和优先股的发行人，在授予任何信用评级之前已同意向穆迪投资者服务公司支付 1,000 美元至约 5,000,000 美元不等的信用评级意见和服务费用。MCO及穆迪投资者服务亦执行政策及程序以便保持穆迪投资者服务信用评级及信用评级过程的独立性。关于 MCO 董事与被评级实体之间，及获穆迪投资者服务信用评级并已向美国证券交易委员会公开报告其在 MCO 持股 5% 以上的各实体之间可能存在某种关联的信息每年会在www.moodys.com“投资者关系—公司治理—董事及股东关联政策”栏内刊登。
仅针对澳大利亚的额外条款：任何出版到澳大利亚的本文件均依据下述穆迪关联公司的澳大利亚金融服务牌照发布：Moody's Investors Service Pty Limited，澳大利亚商业注册号码 (ABN) ：61 003 399 657，澳大利亚金融服务牌照号码 (AFSL) ：336969；及/或 Moody's Analytics Australia Pty Ltd，澳大利亚商业注册号码 (ABN) ：94 105 136 972，澳大利亚金融服务牌照号码 (AFSL) ：383569 (视情形而定) 。本文件仅向2001年公司法 (Corporations Act 2001) 第761G条所定义的“批发客户”提供。如您继续在澳大利亚境内浏览本文件，即代表您向穆迪表示您为“批发客户”或代表“批发客户”浏览本文件，您或您代表的实体均不会直接或间接向2001年公司法 (Corporations Act 2001) 第761G条所定义的“零售客户”发布本文件或其内容。穆迪信用评级是针对发行人债务的信用度的意见，并非对零售投资者可获 取的发行人股票证券或任何形式的证券的意见。
仅针对日本的额外条款：Moody's Japan K.K. (“MJKK”) 是 Moody's Group Japan G.K.的全资信用评级子公司，而后者由穆迪公司的全资子公司 Moody's Overseas Holdings Inc.全资所有。Moody's SF Japan K.K. (“MSFJ”) 是 MJKK 的全资信用评级子公司。MSFJ不属于美国全国认定的评级组织 (“NRSRO”) 。因此，MSFJ授予的信用评级是非NRSRO信用评级。非 NRSRO信用评级由非NRSRO的实体授予，因而受评债务无资格享受美国法律项下的某些待遇。MJKK和MSFJ是日本金融服务厅注册的信用评级机构，其注册号分别为FSA Commissioner (Ratings) 2号和3号。
MJKK或MSFJ (视情形而定) 谨此披露：多数MJKK或MSFJ (视情形而定) 评级的债务证券 (包括公司债和市政债、债券、票据和商业票据) 和优先股的发行人，在授予任何信用评级之前已同意向MJKK或MSFJ (视情形而定) 支付 125,000 日元至约 550,000,000 日元不等的信用评级意见和服务费用。
MJKK 和 MSFJ 亦执行相关政策及程序，以遵守日本监管要求。
