中国跨行业研究 | 停工楼盘断供潮对银行和开发商具有负面信用影响
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发布时间：2022年7月18日
分析师：尹劲桦，曾启贤，周洁，黄晨2022年7月14日，国内17家银行披露了涉及已预售但停工楼盘的问题按揭贷款余额。此类断供增加对国内银行体系和房地产开发商具有负面信用影响。
虽然迄今为止停工楼盘所涉的问题住房按揭贷款仅占银行贷款总余额的一小部分，但我们预计由于房地产开发商持续面临压力，此类断供将增加。若停工潮蔓延，该趋势将进一步削弱购房者信心，导致其主动规避购买预售楼盘，尤其是财力较弱的民营房企开发的项目。银行在发放新的住房按揭贷款时，也可能在项目筛选和客户贷款资质方面设定更高的风控标准。政府自2021年下半年开始将加快住房按揭贷款的发放作为一项政策工具来鼓励民众购房。这将影响未来6-12个月的房地产销售；与去年同期相比，2022年前5个月全国住宅合约销售额同比下降34.5%。
停工楼盘断供潮也表明预售资金银行专用监管账户的运作存在疏忽。目前尚不清楚银行是否需要对监管账户资金的挪用负责。
对于已于7月14日发布公告披露停工楼盘涉及的问题按揭贷款余额的银行，我们测算截至公告日，相关问题按揭贷款占上述银行抵押贷款总余额的比例不到0.02%(见图表1)。截至2021年底，国内大型银行住房按揭贷款的不良率低于0.5%(见图表2)。此外，银行较高的贷款损失拨备应能为此类贷款违约率的增长提供缓冲。
此外，地方政府可能会加强对预售监管资金账户的控制，以降低项目竣工风险。此举将令开发商来自项目预售的运营现金流受限制。2021年下半年相关监管规定已有所收紧，以确保开发商在具挑战性的信用和运营环境下有足够资源完成预售项目的竣工。这种情况加剧了开发商的流动性压力和再融资风险，尤其是那些在控股公司层面流动性较弱，且有大量再融资需求的开发商。
房价的持续下跌也可能扩大住房按揭贷款违约影响，因为如果项目建设推迟，并且房价大幅下跌，购房者可能更有诱因断供。在这种情况下，开发商可能最终不得不承担财务义务，因为通常其会向银行提供按揭担保，如果标的物业被强制出售后仍不能覆盖按揭贷款，开发商将不得不向银行弥补差额。鉴于这些开发商本已疲弱的财务状况，其履行此类义务的能力存在不确定性。
我们预计，停工楼盘所涉按揭贷款违约的增加将导致财务实力较强的开发商与实力较弱的同业进一步分化，因为在风险厌恶情绪加重的情况下，金融机构和购房者都可能偏向于选择优质开发商。
与此同时，由于大部分住房抵押贷款支持证券(RMBS)交易是由全国性银行发起，其资产池地域分布和借款人高度分散，集中于单个在建住宅开发项目的可能性低，因此断供潮对存量RMBS交易的影响预计有限。此外，住房按揭贷款在进入证券化池时的还款期平均已满四年，这将有助于降低因项目停工而导致的贷款违约风险。
此报告是于2022年07月15日发表的穆迪报告Cross Sector – China:Mortgage defaults on unfinished properties credit negative for banks and developers的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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