中国房地产业 | 中国房地产市场焦点:房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐
扫码前往手机查看或分享

由于政策放宽措施逐步产生效果,6月份全国合约销售额同比下降23.4%,低于5月份41.7%的同比降幅。但是,近期关于部分购房者对停工楼盘断供的报道出现之后,购房者将会保持谨慎态度。我们预计监管机构会出台支持措施来控制项目竣工风险。不过,房地产需求的复苏步伐将在很大程度上取决于未来的政策措施及其对购房者信心的相关影响。

银行可能会针对新的住房抵押贷款制定更高的风控标准,并收紧对房地产预售资金的控制以管控项目竣工风险,这将削弱开发商的资金灵活性。银行很有可能会继续青睐规模较大、财务健康的开发商。

2022年前7个月(截至7月25日),受评开发商发行了约合149亿美元的境内债券和27亿美元的境外债券,2021年同期两个市场的发行额分别为186亿美元和241亿美元。未来12个月将有约合277亿美元的境内债券和342亿美元的境外债券到期或可回售。

我们对受评高收益中国开发商的亚洲流动性压力子指标继续攀升,从5月的53.7%升至6月的58.5%。

这些评级行动主要反映了我们对开发商的流动性和再融资风险的担忧加大。


由于政策放宽措施逐步产生效果,6月份全国合约销售额同比下降23.4%,同比降幅较4月份48.6%和5月份的41.7%进一步缩窄。

2022年6月全国合约销售额3个月移动平均值依然较弱,同比下降36.2%,而2022年5月降幅为39.1%(图表2)。

6月份房地产销售面积和均价的降幅均有所收窄。2022年6月,房地产销售建筑面积同比减少21.8%,降幅低于2022年5月的36.6%。2022年6月全国房地产平均售价同比下降2.0%,幅度小于2022年5月的8.0%(图表3)。由于开发商可能会通过打折来拉动销售及现金流生成,我们预计年内房地产均价会持续低迷。

随着合约销售情况改善,6月份各类城市的房地产库存水平从高点下降(图表4)。

2022年上半年,评级较高的开发商的合约销售业绩普遍优于评级较低的开发商(图表5)。上述评级较高的开发商中许多企业的运营规模较大,并且财务状况稳健。其中部分开发商有政府作为股东的背景,其境内融资渠道比小型民营企业更加顺畅。

2022年上半年,我们跟踪的33家受评中国开发商中30家的合约销售额均出现20%以上的同比降幅。在此期间合约销售额实现同比正增长或同比降幅最小的开发商是仁恒置地集团有限公司(Ba2/稳定)(增长9%)、越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)(增长3%)和远洋集团控股有限公司(Baa3/列入下调的观察名单(下降18%)。





近期关于部分购房者对已预售但停工的楼盘断供的报道对房地产开发商具有负面信用影响。虽然迄今为止停工楼盘所涉的问题住房按揭贷款仅占银行贷款总余额的一小部分(图表6),但我们预计由于房地产开发商持续面临压力,此类断供房贷金额将会增加。

若停工潮蔓延,断供事件将进一步削弱购房者对项目竣工的信心,导致其主动规避购买预售楼盘,尤其是财力较弱的民营开发商的项目。

由于地方政府可能收紧对房地产预售资金的监管,开发商的现金回款周期也可能会延长。银行可能会在项目筛选和客户资质方面设置更高的风控标准。这将延缓合约销售现金回款,进而削弱开发商的运营现金流。

但我们预计监管机构将出台更多支持性措施以控制项目竣工风险,并保障购房者的利益。不过,房地产需求的复苏步伐将在很大程度上取决于未来的政策措施及其对购房者信心的相关影响。

我们预计,停工楼盘所涉按揭贷款违约的增加将导致财务实力较强的开发商与实力较弱的同业进一步分化,因为在风险厌恶情绪加重的情况下,金融机构和购房者都可能偏向于选择优质开发商,尤其是有政府持股背景的开发商。


7月份境外市场债券发行依然低迷(图表7)。7月份(截至7月25日)受评开发商未在境外完成发债,6月份境外发债仅1.1亿美元,5月份境外发债为零。

7月份开发商境内市场债券发行回升,多数债券发行交易来自Baa评级开发商。在受评开发商中,7月份(截至7月25日)7家开发商成功发行了总额为人民币172亿元(约合25亿美元)的境内债券,而6月份发行总额为人民币108亿元(约合16亿美元,见附录II)。



2022年6月我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标上升并创下新高(图表9)。受评中国高收益开发商中,流动性分数最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比从2022年5月的53.7%升至2022年6月的58.5%。这是因为有3家受评开发商的流动性转弱,同时新增一家流动性良好的受评高收益发行人,另外撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级。由于受评高收益开发商的流动性持续承压,我们预计未来几个月该指标将继续高企。

截至2022年6月30日,41家高收益评级开发商中24家流动性疲弱,其中22家评级在单B档或以下。

受评开发商未来12个月的再融资需求依然高企,自2022年8月1日起的12个月内将有约277亿美元的境内债券 和342亿美元的境外债券到期或可回售(图表10)。

截至2022年7月26日,有26家受评开发商的评级为B3或以下,反映了其较高的流动性风险。

图表10

图表12
图表13
图表14




受评中国房地产开发商(截至2022年7月26日)


此报告是于2022年07月28日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Mortgage defaults could slow property sales recovery的中文翻译本。(中文为翻译稿,如有出入,以英文为准)
本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的信用评级,请参阅www.moodys.com发行人/实体专页上的评级索引,了解最新评级行动信息和评级历史。
© 2022,穆迪公司 (Moody's Corporation) 、穆迪投资者服务公司 (Moody's Investors Service, Inc.) 、Moody's Analytics, Inc.和/或其许可人及关联公司 (统称“穆迪”) 。版权所有,翻印必究。
穆迪信用评级关联公司所发布的信用评级是他们对实体、信用承诺、债务或债务证券的相对未来信用风险的当前意见,穆迪出版的材料、产品、服务和信息 (统称 “出版物”) 可能包括该等当前意见。穆迪将信用风险定义为某实体可能无法履行其到期的合同财务义务的风险,以及在发生违约或损害事件时的预计财务损失。关于穆迪信用评级所指的合同财务义务的种类的信息请见相关的穆迪评级符号和定义出版物。信用评级并不针对任何其他风险,包括但不限于:流动性风险、市场价值风险或价格波动。信用评级、非信用评估 (“评估”) 以及穆迪出版物中包括的其他意见并非对当前或历史事实的陈述。穆迪出版物也可能包括由 Moody's Analytics, Inc.和/或其关联公司发布的以量化模型为基础的信用风险预测以及相关的意见或评论。穆迪信用评级、评估、其他意见及出版物并不构成或提供投资或财务建议,穆迪信用评级、评估、其他意见及出版物亦非关于购买、出售或持有特定证券的推荐意见,也不能提供该等意见。穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物均不会评论某项投资是否适合任何特定投资者。穆迪发布信用评级、评估和其他意见及出版其出版物之时预期并理解每位投资者将以应有的谨慎态度自主研究和评估其考虑购买、持有或出售的每项证券。
穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物不适于零售投资者的使用,如零售投资者在做投资决定时使用穆迪信用评级、评估、其他意见或出版物,将是草率且不合适的。如有疑问,您应与您的财务顾问或其他专业顾问联系。
本文所载所有信息均受法律 (包括但不限于版权法) 保护,未经穆迪事先书面许可,任何人均不得以任何形式、方式或途径对该等信息全部或部分进行复制或翻印、重新包装、进一步传播、传送、散布、分发或转售,或存储供日后任何上述目的使用。
任何人不得将穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物作为基于监管目的而定义的基准 (benchmark),亦不得以可能导致穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物 被视为基准的任何方式使用穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物。
本文所载所有信息均系穆迪从其相信为准确和可靠的来源获得。然而,由于可能会出现人为或机械错误以及其他因素,本文所载所有信息均按“原样”提供,不附带任何形式的保证。穆迪会采取所有必要措施,使其在授予信用评级时采用的信息具备足够质量,并来自穆迪认为是可靠的来源,包括独立的第三方来源 (如适当) 。但穆迪并非审计机构,亦不能对评级过程或准备其出版物时收到的信息在每个情况下均独立地进行核实或确认。
在法律允许的范围内,就因本文所载信息、或本文所载信息的使用或未能使用而引起的或与之相关的任何个人或实体的任何间接、特殊、后果性或附带性损失或损害,穆迪及其董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人和供应商均不承担任何责任,即便穆迪或其任何董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人或供应商被事前告知该等损失或损害的可能性,包括但不限于:(a) 任何当前或未来的利润损失或 (b) 因并非穆迪特定信用评级的评级对象的金融工具引起的任何损失或损害。
在法律允许的范围内,就因本文所载信息、或本文所载信息的使用或未能使用而引起的或与之相关的任何个人或实体的直接或补偿性损失或损害,穆迪及其董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人和供应商均不承担任何责任,包括但不限于由穆迪或其任何董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人或供应商的疏忽 (为避免疑问,不包括法律规定不得排除的欺诈、故意不当作为或任何其他类型责任) 、或其控制范围内或超出其控制范围的偶发事件而导致的任何个人或实体的直接或补偿性损失或损害。
穆迪不以任何形式或方式对任何信用评级、评估、其他意见或信息的准确性、及时性、完整性、适销性或特定用途适用性提供或作出任何明示或暗示的保证。
穆迪公司 (“MCO”) 全资拥有的信用评级子公司穆迪投资者服务公司谨此披露:多数穆迪投资者服务公司评级的债务证券 (包括公司债和市政债、债券、票据和商 业票据) 和优先股的发行人,在授予任何信用评级之前已同意向穆迪投资者服务公司支付 1,000 美元至约 5,000,000 美元不等的信用评级意见和服务费用。MCO及穆迪投资者服务亦执行政策及程序以便保持穆迪投资者服务信用评级及信用评级过程的独立性。关于 MCO 董事与被评级实体之间,及获穆迪投资者服务信用评级并已向美国证券交易委员会公开报告其在 MCO 持股 5% 以上的各实体之间可能存在某种关联的信息每年会在www.moodys.com“投资者关系—公司治理—董事及股东关联政策”栏内刊登。
仅针对澳大利亚的额外条款:任何出版到澳大利亚的本文件均依据下述穆迪关联公司的澳大利亚金融服务牌照发布:Moody's Investors Service Pty Limited,澳大利亚商业注册号码 (ABN) :61 003 399 657,澳大利亚金融服务牌照号码 (AFSL) :336969;及/或 Moody's Analytics Australia Pty Ltd,澳大利亚商业注册号码 (ABN) :94 105 136 972,澳大利亚金融服务牌照号码 (AFSL) :383569 (视情形而定) 。本文件仅向2001年公司法 (Corporations Act 2001) 第761G条所定义的“批发客户”提供。如您继续在澳大利亚境内浏览本文件,即代表您向穆迪表示您为“批发客户”或代表“批发客户”浏览本文件,您或您代表的实体均不会直接或间接向2001年公司法 (Corporations Act 2001) 第761G条所定义的“零售客户”发布本文件或其内容。穆迪信用评级是针对发行人债务的信用度的意见,并非对零售投资者可获 取的发行人股票证券或任何形式的证券的意见。
仅针对日本的额外条款:Moody's Japan K.K. (“MJKK”) 是 Moody's Group Japan G.K.的全资信用评级子公司,而后者由穆迪公司的全资子公司 Moody's Overseas Holdings Inc.全资所有。Moody's SF Japan K.K. (“MSFJ”) 是 MJKK 的全资信用评级子公司。MSFJ不属于美国全国认定的评级组织 (“NRSRO”) 。因此,MSFJ授予的信用评级是非NRSRO信用评级。非 NRSRO信用评级由非NRSRO的实体授予,因而受评债务无资格享受美国法律项下的某些待遇。MJKK和MSFJ是日本金融服务厅注册的信用评级机构,其注册号分别为FSA Commissioner (Ratings) 2号和3号。
MJKK或MSFJ (视情形而定) 谨此披露:多数MJKK或MSFJ (视情形而定) 评级的债务证券 (包括公司债和市政债、债券、票据和商业票据) 和优先股的发行人,在授予任何信用评级之前已同意向MJKK或MSFJ (视情形而定) 支付 125,000 日元至约 550,000,000 日元不等的信用评级意见和服务费用。
MJKK 和 MSFJ 亦执行相关政策及程序,以遵守日本监管要求。