中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐
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发布时间：2022年8月2日
分析师：许有为，曾启贤，梁镇邦，刘长浩
6月份全国销售额降幅缩窄，但购房者信心下降可能会导致销售回升步伐放缓。由于政策放宽措施逐步产生效果，6月份全国合约销售额同比下降23.4%，低于5月份41.7%的同比降幅。但是，近期关于部分购房者对停工楼盘断供的报道出现之后，购房者将会保持谨慎态度。我们预计监管机构会出台支持措施来控制项目竣工风险。不过，房地产需求的复苏步伐将在很大程度上取决于未来的政策措施及其对购房者信心的相关影响。
由于银行和投资者依然具有选择性，因此多家开发商的融资环境仍将紧张。银行可能会针对新的住房抵押贷款制定更高的风控标准，并收紧对房地产预售资金的控制以管控项目竣工风险，这将削弱开发商的资金灵活性。银行很有可能会继续青睐规模较大、财务健康的开发商。
境外债券市场受限导致开发商的再融资风险居高不下。2022年前7个月(截至7月25日)，受评开发商发行了约合149亿美元的境内债券和27亿美元的境外债券，2021年同期两个市场的发行额分别为186亿美元和241亿美元。未来12个月将有约合277亿美元的境内债券和342亿美元的境外债券到期或可回售。
2022年6月流动性压力指标达到58.5%的记录高点。我们对受评高收益中国开发商的亚洲流动性压力子指标继续攀升，从5月的53.7%升至6月的58.5%。
2022年6月29日至7月26日共有8次负面评级行动。这些评级行动主要反映了我们对开发商的流动性和再融资风险的担忧加大。
由于政策放宽措施逐步产生效果，6月份全国合约销售额同比下降23.4%，同比降幅较4月份48.6%和5月份的41.7%进一步缩窄。
2022年6月全国合约销售额3个月移动平均值依然较弱，同比下降36.2%，而2022年5月降幅为39.1%(图表2)。
6月份房地产销售面积和均价的降幅均有所收窄。2022年6月，房地产销售建筑面积同比减少21.8%，降幅低于2022年5月的36.6%。2022年6月全国房地产平均售价同比下降2.0%，幅度小于2022年5月的8.0%(图表3)。由于开发商可能会通过打折来拉动销售及现金流生成，我们预计年内房地产均价会持续低迷。
随着合约销售情况改善，6月份各类城市的房地产库存水平从高点下降(图表4)。
2022年上半年，评级较高的开发商的合约销售业绩普遍优于评级较低的开发商(图表5)。上述评级较高的开发商中许多企业的运营规模较大，并且财务状况稳健。其中部分开发商有政府作为股东的背景，其境内融资渠道比小型民营企业更加顺畅。
2022年上半年，我们跟踪的33家受评中国开发商中30家的合约销售额均出现20%以上的同比降幅。在此期间合约销售额实现同比正增长或同比降幅最小的开发商是仁恒置地集团有限公司(Ba2/稳定)(增长9%)、越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)(增长3%)和远洋集团控股有限公司(Baa3/列入下调的观察名单(下降18%)。
近期关于部分购房者对已预售但停工的楼盘断供的报道对房地产开发商具有负面信用影响。虽然迄今为止停工楼盘所涉的问题住房按揭贷款仅占银行贷款总余额的一小部分(图表6)，但我们预计由于房地产开发商持续面临压力，此类断供房贷金额将会增加。
若停工潮蔓延，断供事件将进一步削弱购房者对项目竣工的信心，导致其主动规避购买预售楼盘，尤其是财力较弱的民营开发商的项目。
由于地方政府可能收紧对房地产预售资金的监管，开发商的现金回款周期也可能会延长。银行可能会在项目筛选和客户资质方面设置更高的风控标准。这将延缓合约销售现金回款，进而削弱开发商的运营现金流。
但我们预计监管机构将出台更多支持性措施以控制项目竣工风险，并保障购房者的利益。不过，房地产需求的复苏步伐将在很大程度上取决于未来的政策措施及其对购房者信心的相关影响。
我们预计，停工楼盘所涉按揭贷款违约的增加将导致财务实力较强的开发商与实力较弱的同业进一步分化，因为在风险厌恶情绪加重的情况下，金融机构和购房者都可能偏向于选择优质开发商，尤其是有政府持股背景的开发商。
7月份境外市场债券发行依然低迷(图表7)。7月份(截至7月25日)受评开发商未在境外完成发债，6月份境外发债仅1.1亿美元，5月份境外发债为零。
7月份开发商境内市场债券发行回升，多数债券发行交易来自Baa评级开发商。在受评开发商中，7月份(截至7月25日)7家开发商成功发行了总额为人民币172亿元(约合25亿美元)的境内债券，而6月份发行总额为人民币108亿元(约合16亿美元，见附录II)。
2022年6月我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标上升并创下新高(图表9)。受评中国高收益开发商中，流动性分数最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比从2022年5月的53.7%升至2022年6月的58.5%。这是因为有3家受评开发商的流动性转弱，同时新增一家流动性良好的受评高收益发行人，另外撤销了一家流动性疲弱的开发商的评级。由于受评高收益开发商的流动性持续承压，我们预计未来几个月该指标将继续高企。
截至2022年6月30日，41家高收益评级开发商中24家流动性疲弱，其中22家评级在单B档或以下。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然高企，自2022年8月1日起的12个月内将有约277亿美元的境内债券 和342亿美元的境外债券到期或可回售(图表10)。
截至2022年7月26日，有26家受评开发商的评级为B3或以下，反映了其较高的流动性风险。
图表10
图表12
图表13
图表14
受评中国房地产开发商(截至2022年7月26日)
此报告是于2022年07月28日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Mortgage defaults could slow property sales recovery的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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