中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：房价走软将打击购房者信心
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发布时间：2022年9月1日
分析师：黎锦雄，梁镇邦，刘长浩
由于购房者信心转弱，7月份全国销售降幅进一步扩大。7月份全国合约销售额同比下降28.6%，较6月份23.4%的同比降幅有所扩大。这反映了购房者信心持续疲软的情况加剧，部分原因是有报道称购房者对停工楼盘进行断贷。但根据报道，中国政府正在考虑采取进一步措施以支持房地产市场纾困和停工房地产项目完工。若这些措施落实执行，这将有助于防止房贷断供的蔓延并降低系统性风险。
7月份各线城市房价进一步走软。7月份各线城市房价进一步走软。一线城市房价增速从6月的3.3%放缓至7月的3.1%；二线和三四线城市7月房价变动幅度为-0.4%至-3.5%，而6月为-0.05%至-3.1%。我们预计，2022年下半年各线城市房价走软将继续拖累购房者信心。
债券市场渠道受限使开发商的再融资风险居高不下。2022年前8个月(截至8月24日)，受评开发商发行了约合156亿美元的境内债券和27亿美元的境外债券，显著低于2021年同期两个市场198亿美元和245亿美元的发行额。未来12个月，受评开发商将有304亿美元境外债券和271亿美元境内债券到期或可回售。
2022年7月流动性压力指标达到64.9%的记录高点。2022年7月，我们对受评高收益中国开发商的亚洲流动性压力子指标继续攀升，从6月的58.5%升至64.9%。
7月27日至8月26日共有4次负面评级行动。这些评级行动反映了我们主要对开发商的流动性和再融资风险的担忧加大。
7月份全国合约销售额同比下降28.6%，较6月份23.4%的同比降幅有所扩大。这反映了购房者信心持续疲软的情况加剧，部分原因是有媒体报道称购房者对停工楼盘进行断贷。
根据媒体报道，中国政府正在考虑采取进一步措施以支持房地产市场纾困和停工房地产项目完工。相关措施若实行，将对房地产业和银行系统具有正面信用影响，因为政府的举措将有助防范房贷断供情况出现蔓延，从而降低系统性风险。上述措施可安抚受影响的购房者，并提振市场情绪，原因是购房者面临财务受困开发商的项目完工风险。
2022年7月全国合约销售额3个月移动平均值依然较弱，同比下降30.7%，而2022年6月降幅为36.2%(图表2)。
7月份房地产销售量降幅也有所扩大。2022年7月，房地产销售建筑面积同比减少30.3%，降幅高于2022年6月的21.8%。
我们预计，停工楼盘所涉按揭贷款违约的增加将导致财务实力较强的开发商与实力较弱的同业进一步分化，因为在风险厌恶情绪加重的情况下，金融机构和购房者都可能偏向于选择优质开发商，尤其是有政府持股背景的开发商。
2022年前7个月，评级较高的开发商的合约销售业绩普遍优于评级较低的开发商(图表3)。上述评级较高的开发商中许多企业的运营规模较大，并且财务状况稳健。其中部分开发商有政府作为股东的背景，其境内融资渠道比小型民营企业更加顺畅。
2022年前7个月，我们跟踪的33家受评中国开发商中31家的合约销售额出现同比降幅。同期合约销售额实现同比正增长的开发商为仁恒置地集团有限公司(Ba2/稳定)(增长17%)和越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)(增长4%)。
7月份各线城市级房价同比进一步走软(图表4)。一线城市房价增速从6月的3.3%放缓至7月的3.1%；二线和三四线城市7月房价变动幅度为-0.4%至-3.5%，而6月为-0.05%至-3.1%。
由于开发商可能会通过打折来拉动销售及现金流生成，我们预计2022年下半年各线城市房价走软将继续拖累购房者信心。
2022年前7个月，土地出让总建筑面积同比减少48.1%，2021年5月份以来连续15个月下降。在当前信贷环境趋紧的情况下，我们预计开发商会优先保存流动性而非扩张，因此导致土地市场持续低迷。
随着合约销售情况改善，7月份各类城市的房地产库存水平从高点下降(图表5)。
8月份境外市场债券发行依然低迷(图表6和7)。7月和8月(截至8月24日)没有债券发行，而6月份发行量只有1.1亿美元。
8月份境内债券发行也有所放缓。在受评开发商中，8月份(截至8月24日)只有一家开发商发行了人民币20亿元(合3亿美元)的境内债券。7月份债券发行量为人民币212亿元，约合31亿美元(附录II)。
2022年7月我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标升至记录高点(图表8)。流动性分数最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比从2022年6月的58.5%升至2022年7月的64.9%。这是因为一家受评开发商的流动性转弱，同时我们还撤销了4家开发商的评级，其中一家流动性疲弱。
由于受评高收益开发商的流动性持续承压，我们预计未来几个月该指标将继续高企。
在截至2022年7月31日为高收益级别评级的37家开发商中，24家流动性较弱，其中23家的评级为单B档或以下。受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2022年9月1日起的12个月内将有约271亿美元的境内债券和304亿美元的境外债券到期或可回售(图表9)。
截至2022年8月26日，有26家受评开发商的评级为B3或以下，反映了其较高的流动性风险。
受评中国房地产开发商(截至2022年8月26日)
此报告是于2022年08月29日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Weakening prices continue to hit homebuyer confidence的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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