中国金融稳定研究 | 稳定房地产市场的措施对房地产和金融业具有正面信用影响
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发布时间：2022年11月17日
分析师：尹劲桦，曾启贤，朱茜，黄晨11月11日，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会(银保监会)联合发布通知，推出了鼓励金融机构向房地产企业和购房者提供金融支持的16条措施。
这些措施将会缓解企业融资压力并有助于稳定房地产市场，对房地产企业具有正面信用影响。如果这些措施最终能够恢复购房者信心并提振房地产销售，稳定房地产市场，从而降低房地产市场调整的连带风险，金融机构将会从中获益。但是，由于对房地产业的融资增加，金融机构在短期内将承担更大的信用风险。
在上述通知发布之前，中国银行间市场交易商协会11月8日发布公告称将扩大民营企业债券融资支持工具，这些措施反映出政府稳定房地产市场并防止风险蔓延至更大经济领域的决心。虽然通知中的部分内容是对现有措施的重申，但这些措施旨在建立一个更全面的框架来稳定房地产市场，包括通过稳定房地产融资、提供融资支持以确保停工预售项目交付、受困房企的风险处置以及保障购房者利益。此外，监管部门还延长了银行房地产贷款集中度管理规定的过渡期。
通知中部分措施的目的在于减轻房地产企业的流动性和再融资风险，因为未来6-12个月其再融资需求规模较大。监管部门鼓励专业信用增进机构为面临短期资金困难但财务总体健康的开发商债券发行提供增信支持。监管部门还鼓励金融机构对存量房地产开发贷款和房地产企业的信托贷款进行展期。对于未来6个月内到期的贷款，金融机构可以多展期一年，同时不下调贷款分类。
此外，上述通知明确了“保交楼“的资金来源，这有助于防止预售房地产项目大面积停工以及房贷断供。政策性银行将向符合条件的借款人提供专项贷款以确保停工项目交付，同时监管部门鼓励商业银行为这些项目提供配套融资支持。特别是，通知指出，商业银行新发放的配套融资形成不良的，已尽职的相关人员可予免责，这可能会增强银行提供“保交楼”配套融资的动力。
迄今为止，除了一些小型区域性银行之外，商业银行对房地产开发商的直接敞口相对于其贷款总额而言并不大。截至6月30日，商业银行对房地产行业的对公贷款约占全系统贷款总额的7%。但是，不良资产管理公司和信托公司等非银行金融机构存在较高的民营开发商敞口。因此，随着人们对中国经济放缓、开发商财务健康状况及预售项目交付能力的担忧导致2021年下半年以来房地产业大幅下滑，非银行金融机构的盈利能力和资产质量已经受到拖累。
在房地产销售和开发商财务状况改善之前，对房地产行业融资规模的增加将令金融机构承担更大的信用风险。由于金融机构可以对受困房地产企业的问题贷款进行展期而无需下调贷款分类，其确认不良贷款的标准可能会放松。如果国内房地产销售额继续下滑，即使再融资压力短期内得到缓解，开发商的财务状况仍将恶化。
监管部门还鼓励资产管理公司参与受困房地产企业的风险处置。但是，我们预计资本限制和商业因素将制约资产管理公司参与房地产业纾困的规模。同样地，虽然监管部门鼓励保险公司更多地参与房地产业纾困，但2022年第一季度实施的中国风险导向的偿付能力体系(偿二代)第二阶段中更高的资本要求和更严格的投资规定将制约其积极扩大房地产业投资。
此报告是于2022年11月16日发表的穆迪报告Financial stability – China:Measures to stabilize property market are credit positive for property, financial sectors的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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