中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：政策支持需要一定时间才能拉动销售
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发布时间：2022年12月1日
分析师：陈晨，曾启贤，梁镇邦，刘长浩
10月份全国销售额降幅扩大。2022年10月，月度全国合约销售额同比下降23.3%，降幅较9月份的15.3%扩大，反映中国房地产市场仍然较弱并继续波动。不过，我们预计未来12个月全国合约销售额降幅将收窄，原因包括比较基数较低，且支持性政策将发挥效果。
最新政府政策发挥效果仍需要时间。近期政府对开发商的支持措施加码将有助于缓解房地产行业融资压力并稳定房地产市场，因此对房地产企业具有正面信用影响。尽管如此，政策影响将取决于具体细节，包括支持的规模、形式和时机。此外，市场信心的恢复也将需要一段时间。
行业展望负面，主要原因是合约销售疲弱。我们预计2023年全国合约销售额将下降10%-15%，因为近期出台的宽松政策不足以完全抵消经济增长放缓、疫情防控政策和预售房产烂尾风险相关负面影响。
10月份流动性压力指标改善至60.0%。10月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从9月份65.8%的历史高位回落。
10月27日至11月25日共有3次负面评级行动。这些评级行动主要反映了我们对开发商的流动性和再融资风险的担忧加大。
10月份全国合约销售额同比下降23.3%，降幅大于9月份的15.3%，8月和9月同比降幅收窄的趋势遭扭转。这是因为中国房地产市场仍然较弱并继续波动。不过，我们预计未来12个月全国合约销售额降幅将收窄，原因包括比较基数较低，且支持性政策将发挥效果。
2022年10月全国合约销售额3个月移动平均值同比下降19.5%，而9月降幅为21.3%(见图表2)。
以合约销售衡量，10月份评级较高的开发商的合约销售业绩继续优于评级较低的开发商(见图表3)。我们预计实力较强的开发商的销售业绩仍将优于实力较弱的同业。
上述评级较高的开发商中许多企业的运营规模较大、品牌实力强并且财务状况稳健。其中部分开发商由政府所有，与小型民营开发商相比，其可受益于更加顺畅的境内融资渠道。购房者对这类开发商如期交付项目的能力更有信心。
2022年前10个月，我们跟踪的27家受评中国开发商中有25家合约销售额同比出现下降。同期合约销售额实现同比增长的开发商为仁恒置地集团有限公司(Ba2/稳定)(增长42%)和越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)(增长11%)。
10月份二线和三四线城市房价进一步下降(见图表4)，而一线城市房价保持温和上涨。继9月份下降1.1%之后，10月份二线城市房价下降1.3%，主要是受大连、厦门和三亚等城市房价走软趋势影响。同期一线城市房价上涨2.7%，但三四线城市房价下跌4.1%，跌幅与9月持平。
我们预计，2022年内各线城市房价走软将继续拖累购房者信心和房地产销售。房地产开发商可能会通过打折来促进销售及现金流生成。
2022年前10个月，土地出让总建筑面积同比减少53%，2021年5月份(含2021年5月)以来连续18个月下降。因开发商融资环境紧张且合约销售疲弱，土地出让延续下降趋势，这将导致未来12个月项目供应减少。
此外，与民营开发商相比，国有开发商参加土拍更为积极。根据中国房地产指数系统数据，2022年部分一二线城市前两轮集中供地中，70%以上的地块由包括地方国企和央企在内的国有背景开发商竞得。
由郑州和青岛等市销量骤降驱动，10月份二线城市的库存水平从9月份的16个月增加至17.3个月，主要是受到当地疫情反复以及因此出行限制增加的影响(图表5)。
2021年9月以来我们对中国房地产业的展望保持负面，因为我们预计在购房者信心及房地产需求疲弱之下，全国合约销售额将继续下降。降低房贷利率、支持停工项目复工的专项贷款以及放宽限购等现有措施迄今为止尚未完全抵消经济增长放缓和购房者信心减弱的影响。
我们预计销售额将继续下降的主要驱动因素是销量将下滑，但由于比较基数较低，销量降幅将较过去12个月收窄。此外，我们预计政策放松的效果将缓慢显现，并推动行业逐步复苏。在需求疲软的情况下，随着开发商继续通过打折来拉动销量和现金流，平均售价将略有下降。
不同监管机构的最新措施反映了政策制定部门决心应对房地产业下行对整体经济的蔓延影响。如果成功落实，将使房地产业获得更多资金，部分缓解短期流动性压力(见图表6)。
尽管如此，我们预计房地产业的主要融资渠道，如商业银行、资产管理公司和信托公司在向房地产开发商提供新融资方面仍将具有选择性并保持谨慎，从而控制信贷风险。
11月份境内债券发行额略有增长。我们预计在新一轮政策措施出台后，民营开发商境内债券发行将增加(见图表6)。
在上述支持措施下，龙湖集团控股有限公司(Baa2/负面)和新城控股集团股份有限公司已在中国银行间市场交易商协会(NAFMII)注册，分别发行不超过人民币200亿元和150亿元的债务工具。NAFMII表示中债信用增进投资股份有限公司已向龙湖 集团和金辉控股(集团)有限公司(B2/负面)人民币20亿元和人民币12亿元的中期票据发行提供了增信函。
11月份(截至11月25日)，一家受评开发商，即华润置地有限公司(Baa1/稳定)，通过多个批次合计发行了人民币80亿元(约合11亿元) 的境内债券，而在10月份，4家受评开发商合计发行了人民币60亿元(约合8亿美元)的境内债券(见附录II)。境内债券发行主要由Baa和Ba评级的开发商主导，其中大多数具有政府背景。
境外发债依然低迷(见图表7和8)，7月至11月(截至11月25日)没有境外债券发行。
10月份我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从9月的65.8%改善至60%(见图表9)。改善主要由8家流动性疲弱的开发商撤销评级所致。
由于受评高收益开发商的住宅销售持续疲软且再融资需求较大，我们预计未来几个月该指标将继续高企。
截至2022年10月31日，30家高收益评级开发商中，18家流动性疲弱，其中17家评级在B3或以下。
未来12个月受评开发商的再融资需求依然较高，自2022年12月1日起的12个月内将有约195亿美元的境内债券和206亿美元的境外债券到期或可回售(见图表10)。虽然最近出台的支持性措施将有助于在一定程度上缓解开发商的流动性压力，但未来12个月内庞大的融资需求仍是开发商面临的主要风险因素。
受评中国房地产开发商(截至2022年11月25日)
此报告是于2022年11月29日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Supportive policies will take time to have an impact on sales的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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