中国房地产业 | 股权融资支持措施对房地产开发商具有正面信用影响
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发布时间：2022年12月1日
分析师：陈晨，曾启贤，梁镇邦2022年11月28日，中国证券监督管理委员会(证监会)宣布在支持房地产开发商股权融资方面调整优化5项措施1，目标是稳定房地产开发商的融资环境。这些措施对于在中国注册成立的上市房地产开发商具有正面信用影响2。过去2-3年，开发商的股权融资大门基本关闭，这些措施基本表明股票市场大门向这些开发商重新敞开。由于开发商的其他融资渠道(特别是债务资本市场)受到制约，因此股权融资可以为其提供另一个融资来源。
恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。
允许上市房企和涉房上市公司非公开方式再融资。
允许以房地产为主业的H股上市公司再融资；允许主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
进一步发挥不动产投资信托基金(REITs)盘活房企存量资产作用。
积极发挥私募股权投资基金作用。
此次股权融资措施补充了其他主要监管机构宣布的其他支持性政策，表明政府决心稳定房地产开发商的融资环境，并防范其流动性进一步恶化。如果房地产开发商成功通过发行股票来获得新资金，这将可拓宽其融资渠道，增强其流动性，并降低其债务杠杆。
根据证监会的措施，开发商通过股权融资募集的资金可用于一系列活动，例如并购、与“保交楼、保民生”相关的房地产项目、经济适用房、补充流动资金、偿还债务等。但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。考虑到开发商的再融资需求庞大，并且目前境内外债券市场疲软，募集资金用于这些活动将有助于缓解开发商的再融资风险。并将可防范未完工预售项目的停工风险的广泛蔓延。
证监会在声明中还推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。这些措施可促进资本循环，并为符合条件的开发商提供额外资金。证监会还提出开展不动产私募投资基金试点，这将有助于扩大投资者基础。
虽然政府的最新措施可增强开发商的财务灵活性和流动性，但合约销售额的复苏仍是市场重拾对房地产业信心的关键。这对于开发商在债券和股票资本市场重获持续的融资渠道至关重要。此外，由于开发商的再融资需求较大，我们预计其融资压力不会立即消除。2022年12月1日起的12个月内受评开发商将有约195亿美元的境内债券和206亿美元的境外债券到期或可回售。
1.上述措施在证监会网站上公布。
2.在中国注册成立的房地产开发商发行股票通常需要获得证监会的批准。
此报告是于2022年11月30日发表的穆迪报告Property – China:Measures to support equity financing are credit positive for Chinese developers的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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