中国银行业和结构融资 | 关于房贷提前还款对中国银行业影响的常见问题
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发布时间：2023年3月8日
分析师：万颖，周洁，诸蜀宁，黄晨，严溢敏自从2022年下半年以来，在利率下降的环境下，中国的购房者选择提前还贷。这反映出购房者信心不振，并在一定程度上加速了房贷增长放缓势头。提前还贷不会对银行造成直接的资产风险，因为偿还的本金未面临损失。但是，如果银行将偿还的房贷本金再投资于收益率更低的资产，则可能对其盈利能力造成负面影响。虽然2022年存量住房抵押贷款支持证券(RMBS)的平均提前还款率1处于历史区间内，但随着基础资产借款人应对市场环境的变化，该比率可能由当前水平温和上升。提前还款率的上升将加速RMBS交易中信用增进的累积，同时缩短债券的加权平均期限并降低资产组合的收益率。
新增房贷利率下降、房贷需求疲软以及替代投资渠道的缺乏是购房者提前还贷的主要原因。
2022年12月新增房贷平均利率从2021年12月的5.63%下降137个基点至4.26%，而同期5年期贷款市场报价利率(LPR)仅下降35个基点，新增房贷利率与LPR之间的利差正在收窄(图表1)。尽管多数房贷采用浮动利率，每年1月重新定价，但即使在重新定价之后，一些存量房贷借款人仍可能会承担比现行房贷利率更高的借款成本。这是因为其房贷利率基于签约时与LPR的利差，因而不会受益于2022年5月之后缩小新增房贷利率与LPR之间利差的各项新政策。2
此外，房贷需求依然疲软(图表2)，并且需要一段时间才能恢复(参见中国房地产市场焦点：政策支持对开发商融资的成效高于对房地产需求的影响，2023年2月6日)。随着二线和三四线城市房价呈下行趋势，国内居民已对加杠杆采取谨慎立场，同时仍担心未完工预售楼盘的停工风险。购房家庭也考虑了疫情期间就业和收入前景趋弱的影响。此外，替代投资渠道预期收益率的下降也促使现金充裕的房贷借款人清偿债务(图表3)。
提前还贷不会对银行造成直接的资产风险，因为偿还的本金未面临损失。
但是，银行的盈利能力承压，原因是在利率下降的环境下对已还房贷进行再投资将面临挑战。虽然存量房贷的利率大多高于LPR，但2022年底利率不高于LPR的新增贷款占比从一年前的33.3%升至43.8%，这意味着再投资风险上升。
鉴于进一步降息幅度可能较小，我们预计未来12-18个月银行盈利能力受到的负面影响有限。同时，尽管随着借款人应对市场环境的变化，提前还款规模可能由当前水平温和增加，但增加将是暂时的，因为政府支持房地产业的政策和中国优化防疫政策可能支持购房者信心逐渐复苏(参见稳定房地产市场的措施对房地产和金融业具有正面信用影响，2022年11月17日)。
有坊间报道称业主通过个人经营性贷款或无抵押消费贷款获取现金来提前偿还房贷，因为在支持消费的政策指引之下消费贷款成本可能低于房贷。这可能使此类借款人面临资金的不当使用及其再融资风险。从事此类借贷活动的银行将因贷款筛选流程中的疏忽面临监管和负面新闻风险。
对国有银行而言，房贷占其贷款总额的比重相对较大(图表4)。但是，地域分布的多元化和在一二线城市较大的房贷敞口将缓解对其盈利能力的影响。
股份制商业银行和区域性银行的房贷敞口通常低于国有银行，但同类银行的敞口更为分化，区域性银行面临较高的地域集中风险。在房价大幅回调的地区(多为三四线城市)，购房者可能在加杠杆方面更为保守，因此当地的区域性银行可能面临更大的提前还贷压力。
如果银行未能对已偿还的房贷进行再投资，银行体系的资产负债表将因居民去杠杆而收缩。银行体系流动性受到的影响为中性，因为居民存款的减少将伴随着房贷规模的下降。
2022年下半年，存量RMBS资产池的平均提前还款率有所下降。但是，RMBS交易的基础借款人可能越发选择提前偿付部分或全部贷款，具体取决于动机水平，例如房贷利率或替代投资渠道的收益率下降。与其他很多国家不同的是，由于监管限制，房贷再融资在中国并不常见。从历史数据看，如图表5所示，中国RMBS的提前还款率大部分时期在8%-14%之间。
提前还款率的上升将加速中国RMBS交易中信用增进的累积，为弥补资产池基础贷款发生的信用损失提供更多的保障，尤其是在按优先顺序受偿的交易结构下，而这是中国RMBS通常所采用的结构。
在部分提前偿还贷款的情况下，贷款摊还将加速，贷款价值比将改善，从而降低违约风险并提高违约发生时的回收率。
从负面影响来看，提前还款率的上升将会缩短RMBS债券的加权平均期限，并降低资产池的收益率。这意味着可用于吸收违约贷款损失的超额利差将缩小，因此具有负面信用影响。高息贷款被提前偿还的可能性大于低息贷款，因为前一类借款人这样做的动机更强，这将进一步挤压池中剩余房贷资产的超额利差。中国RMBS资产池中的房贷年利率3差异很大，从3%到9%不等，平均在4.8%左右。
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2.从2019年开始，新增房贷利率与LPR挂钩，首套和二套房贷利率需满足相对于LPR的最低加点幅度要求。2020年，所有存量房贷利率转换为LPR挂钩利率或固定利率。2022年5月，房贷利率相对于LPR的最低加点幅度下调，9月份在一些城市首套房贷利率加点幅度进一步下调直至2022年底或者被取消。2023年1月，动态调整机制建立，满足特定标准的城市可维持、降低或取消对首套房贷的LPR最低加点要求。
3.截至各资产池的封包日。
此报告是于2023年03月02日发表的穆迪报告 Banks and Structured Finance – China:FAQ about mortgage prepayment to Chinese banks的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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