中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：销售额和房价回升，但能否持续复苏仍不确定
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发布时间：2023年4月4日
分析师：许有为，曾启贤，梁镇邦，刘长浩
2023年1-2月全国合约销售额增速转正。在平均售价上涨的推动下，2023年前两个月全国合约销售额同比增长3.5%，这是2021年6月以来首次实现的月度同比增长。上述改善可能是由于2022年底中国优化防疫政策后被压制的需求得到释放。
2月份各线城市房价上升。2月份一二线城市房价较1月份分别上涨了0.2%和0.4%。三四线城市房价则自2021年9月以来首次出现正增长，增幅为0.2%。
财力较弱的开发商仍面临再融资压力。3月份境内债券发行放缓，而境外债券市场活动仍然不振。财力较弱的开发商将继续面临较高的再融资风险，原因是其销售疲弱，并且融资渠道受限。
2023年2月流动性压力指标恶化至68%。由于两家受评开发商的流动性转弱，2023年2月受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从2023年1月的63%削弱至68%。
2023年1月27日至3月23日共有6次负面评级行动。反映了开发商的流动性和/或信用指标转弱。同期我们撤销了两家受评开发商的评级。
2023年前两个月全国合约销售额同比增长3.5%，这是2021年6月以来首次实现的月度同比增长(图表2)，主要推动因素是平均售价上涨。尽管如此，上述增长可能仅是2022年底中国优化防疫政策后被压制的需求得到释放所产生的短期反应。
继中国调整防疫政策及支持性政策逐渐发挥作用后，我们预计未来6-12个月合约销售额的降幅(以过去12个月为基准)可能会继续收窄。尽管如此，合约销售额的回升速度将取决于购房者的信心及其对自身收入稳定性和房地产市场前景的预期。
2023年2月一二线城市月度房价较1月份分别上涨了0.2%和0.4%，而三四线城市房价则自2021年9月以来首次出现正增长，增幅为0.2%(图表3)。
2023年2月，我们跟踪的27家受评中国开发商中有10家的合约销售额实现同比增长，其中一半的评级在Baa档并有政府作为股东的背景(图表4)。在这些开发商中，排名前三的是越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)(增长187%)、龙湖集团控股有限公司(Baa2/负面)(增长116%)和华润置地有限公司(Baa1/稳定)(增长60%)。我们预计未来12-18个月评级较高的开发商的合约销售业绩仍将优于评级较低的开发商。
在合约销售额温和改善的推动下，2023年2月各线城市库存水平均有所改善(图表5)。
3月份境内债券发行有所放缓。2月和3月(截至3月23日)人民币116亿元的境内债券发行均来自有政府作为股东的开发商。自从1月份部分开发商在中债信用增进投资股份有限公司的担保下发行了境内债券后，迄今一直没有受评民营开发商涉足境内市场。
境外美元债券市场仍然不振。考虑到合约销售持续疲软、境内外市场之间的利差，以及投资者避险情绪下境外资本市场的高波动性，我们预计民营房地产开发商仍较难涉足境外市场。
部分财务状况良好的开发商已通过其他境外融资渠道，以更具竞争力的融资成本来补充流动性。例如，中国金茂控股集团有限公司(Baa3/稳定)和越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)于2023年1月各自发行了人民币20亿元的自贸区离岸人民币债券，票面年利率为4%。
由于两家受评开发商的流动性转弱，2023年2月受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从2023年1月的63%升至68%(图表8)。2月份我们也撤销了两家流动性疲弱的开发商的评级。
由于整体销售复苏存在不确定性以及未来12个月评级较低的高收益类开发商的再融资需求较大，我们预计未来几个月上述指标将维持在目前的高位。
截至2023年2月底，25家受评高收益类开发商中，17家流动性疲弱，其中16家评级在B3或以下。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，体现为自2023年4月1日起的12个月内将有211亿美元的境内债券和207亿美元的境外债券到期或可回售(图表9)。
2023年1月27日至3月23日之间的评级行动
受评中国房地产开发商(截至2023年3月23日)
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