中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：国企开发商的强劲业绩将推动行业整合加速
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发布时间：2023年5月2日
分析师：黎锦雄，梁镇邦，刘长浩
2023年3月全国合约销售额进一步增长。2023年3月全国月度合约销售额同比增长8.8%，高于1-2月3.5%的同比增速，反映了防疫政策优化之后房地产相关需求得以释放以及支持性政策逐步发挥作用。
开发商信用质量将会加速分化。具有国企背景的开发商和财务稳健的民营开发商将在2023年第一季度销售回暖中获益更大。鉴于上述开发商的财务状况较强，且项目完工风险较低，故而可能会得到银行和购房者的青睐。因此，我们预计未来12个月房地产业信用分化与整合将会加速。在我们跟踪的27家受评开发商中，受评国企开发商2023年第一季度的合约销售额同比增长37%，而受评民营开发商的销售额则下降了23%。
3月份各线城市房价上升。3月份一二线城市房价较2月份分别上涨了0.3%和0.6%。三四线城市的房价也增长了0.3%，是连续第二个月房价上涨。
财力较弱的开发商仍面临再融资压力。4月份境内债券发行放缓，而境外债券市场活动仍然不振。财力较弱的开发商将继续面临较高的再融资风险。
2023年3月流动性压力子指标维持在68%。我们对受评高收益类中国开发商的流动性压力子指标保持不变，仍处于68%的较高水平。
2023年3月24日至4月24日我们采取了一次负面评级行动。反映了该开发商较弱的公司 透明度、治理实务和流动性。
2023年3月全国月度合约销售额同比增长8.8%，高于1-2月3.5%的同比增速(图表2)，主要推动因素是平均售价上涨。销售增长反映了防疫政策优化之后房地产相关需求得以释放以及支持性政策逐步发挥作用。
我们预计中国优化防疫政策及支持性政策逐渐发挥的作用将继续支持合约销售。合约销售额的回升速度将取决于购房者的信心及其对房地产市场前景的预期。
2023年3月一二线城市月度房价较2月份分别上涨了0.3%和0.6%，三四线城市的房价也增长了0.3%，是连续第二个月上涨(图表3)。
在合约销售额温和提升的推动下，2023年3月各线城市库存水平均有所改善(图表4)。
具有国企背景的开发商和财务稳健的民营开发商将在2023年第一季度销售回暖中获益更大。在我们跟踪的27家受评开发商中，9家受评国企开发商2023年第一季度的合约销售额同比增长37%，而18家受评民营开发商的销售额则下降了23%(图表5)。
鉴于上述开发商的财务状况较强、知名度较高且项目完工风险较低，故而可能会得到银行和购房者的青睐。
因此，我们预计未来12个月房地产业信用分化与整合将会加速。
2023年3月，我们跟踪的27家中国开发商中有10家合约销售额同比出现下降。在这些开发商中，排名前三的是越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定，增长217%)、龙湖集团控股有限公司(Baa2/负面，增长111%)和中国海外发展有限公司(Baa1/稳定，增长73%)。我们预计评级较高的开发商未来12-18个月的合约销售业绩仍将优于评级较低的开发商(图表6)。
4月份境内债券发行继续放缓。4月份(截至4月24日)境内发行的人民币65亿元债券均来自有政府持股背景的开发商，而民营开发商并无发行。
境外美元债券市场仍然不振。考虑到合约销售持续疲软、境内外市场之间的利差，以及投资者避险情绪下境外资本市场的高波动性，我们预计民营房地产开发商仍难以涉足境外市场。
2023年3月我们针对中国受评高收益类开发商的流动性压力子指标保持在68%的较高水平(图表9)。
由于整体销售复苏存在不确定性，以及评级较低的高收益类开发商的融资渠道疲弱，并且未来12个月其再融资需求较大，因此我们预计未来几个月上述子指标将维持在目前的高位。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2023年5月1日起的12个月内将有约合217亿美元的境内债券和168亿美元的境外债券到期或可回售(图表10)。
2023年3月24日至4月24日之间的评级行动
此报告是于2023年04月27日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: SOE outperformance will accelerate sector consolidation的中文翻译本。 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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