中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：房地产销售在开年强劲后将企稳
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发布时间：2023年6月2日
分析师：周易玮，梁镇邦，刘长浩
2023年4月全国合约销售额进一步增长。2023年4月全国月度合约销售额同比增长30.7%，较3月份的11.1%进一步增长。这主要反映去年4月因疫情封控显著影响带来的低基数效应。我们预计随着被抑制需求释放的影响消退，销售反弹的力度将逐步减弱。
4月份各线城市房价持续上升。4月份一二线城市房价较3月份上涨了0.4%。三四线城市房价增长了0.2%，是连续第三个月实现增长。
我们预计在中国经济从2022年的较低基数逐步复苏和有利的政府政策环境下，未来12个月全国合约销售将企稳。但由于一二线城市和实力较强开发商销售表现领先，复苏步伐将不均衡。在拓宽融资渠道的政府支持性措施影响下，融资环境将企稳。销售复苏仍面临挑战，但进一步下行的风险较低。
国有开发商和实力较强的民营开发商多数评级为Baa，此类开发商现金缓冲规模较大，运营状况较良好，并且境内融资渠道较为顺畅。这些因素将使开发商能够应对即将到期的债务。房地产销售疲软和融资渠道受限的情况仍将令评级较低的开发商面临较大的再融资和违约风险。5月境内债券发行继续放缓，同时境外债券发行仍然较弱。4月份，我们对受评高收益中国房地产开发商的亚洲流动性压力子指标从3月份的68%升至72%。
2023年4月全国月度合约销售额同比增长30.7%，较3月份的11.1%进一步增长(图表2)。受销售规模和平均售价增长的推动，上述增幅主要反映去年4月因疫情封控显著影响带来的低基数效应。
与此同时，我们预计2023年迄今的销售反弹力度(2023年前4个月同比增长11.8%)将逐步减弱，原因是被压抑需求释放的影响消退。2023年4月全国合约销售额环比下降38%，这体现销售增长的可持续性面临挑战1。
2023年4月，我们跟踪的26家中国开发商中有11家合约销售额同比出现增长。在这些开发商中，排名前三的是越秀地产股份有限公司(越秀地产，Baa3/稳定)(增长117%)、 龙湖集团控股有限公司(Baa2/负面)(增长114%)和华润置地有限公司(Baa1/稳定)(增长84%)。我们预计未来12-18个月评级较高的开发商的合约销售业绩仍将优于评级较低的开发商 (图表3)。
2023年4月，一二线城市月度房价较3月增长0.4%，这受到运营环境企稳的支持。同样，4月份三四线城市房价连续第三个月增长，环比增长0.2%(图表4)。
在合约销售额改善的推动下，2023年4月各线城市库存水平进一步下降(图表5)。
我们预计，在年初至今的强劲反弹之后，未来12个月全国销售将企稳(图表6)。我们的预测主要考虑了中国优化防疫政策和经济从2022年的较低基数复苏，以及政府刺激房地产需求的有利政策。我们预计居民家庭收入增长和就业率复苏可增强居民的消费信心，并有助于稳定房地产需求。
然而，复苏并不均衡。我们预计经济基本面较强且人口持续流入的一二线城市的住房需求较大。可能实现的销售恢复将推动库存水平下降。在销售更为低迷的情况下，三四线城市仍将面临库存压力。
开发商之间的销售复苏态势也将分化。购房者将青睐声誉和如期交付项目能力较高的开发商，也会青睐财务管理更为审慎的开发商。
我们预计未来6-12个月受评开发商的融资渠道和流动性将企稳。2022年11月出台的“三支箭”政策拓宽了开发商的贷款、债券和股权融资渠道。这些支持措施也标志着政策立场已明显从过去2-3年的收紧信贷环境变为放松信贷环境。
虽然购房者可能仍对住房负担能力、项目停工风险和开发商违约有所顾虑，需要时间才能完全消除，但我们认为销售额从2022年下半年的谷底水平进一步下滑的风险较低，原因是更有利的政策和运营环境将可提振销售。
未来12-18个月，中国房地产开发商的流动性状况将继续分化。具体而言，由于合约销售的改善和顺畅的融资渠道，Baa评级开发商的流动性将保持稳健。
另一方面，评级较低的开发商(特别是B3及以下评级的开发商)流动性仍将偏紧，原因是合约销售疲软，融资渠道受限，加上未来6-12个月内有大量的债务到期(图表7)。
5月境内债券发行继续放缓(图表8和9)。5月(截至5月25日)境内债券发行规模为人民币52亿元，包括万科企业股份有限公司(Baa1/稳定)、保利发展控股集团股份有限公司(Baa2/稳定)和碧桂园控股有限公司(碧桂园， Ba3/负面)分别发行的人民币20亿元，人民币15亿元和人民币17亿元债券。具体而言，碧桂园的债券发行获得了国企中债信用增进投资股份有限公司的信用增级。
境外债券市场仍然疲弱。5月份(截至5月25日)境外债券发行规模为3亿美元，包括新城发展控股有限公司(B1/稳定)和越秀地产分别发行的1亿美元的美元债和人民币14亿元的自贸区离岸人民币债券。我们预计，受境外利率较高和投资者避险意识影响，境外市场的新发行仍将较慢。
2023年4月我们针对中国受评高收益类开发商的流动性压力子指标升至72%(图表10)。
由于评级较低的高收益类开发商销售前景较弱，融资渠道受限，并且未来12个月其再融资需求较大，因此我们预计未来几个月上述子指标将维持在目前的高位。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2023年5月1日起的12个月内将有约合216亿美元的境内债券和174亿美元的境外债券到期或可回售(图表10)。
受评中国房地产开发商(截至2023年5月25日)
此报告是于2023年05月30日发表的穆迪报告 Property – China:China Property Focus: Property sales will stabilize after strong start to year的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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