中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：市场趋稳下开发商违约率将会下降
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发布时间：2023年7月4日
分析师：陈晨，梁镇邦，刘长浩
2023年内全国合约销售增速的放缓趋势将会持续。2023年5月全国月度合约销售额同比增长12.3%，低于4月的30.7%，原因是被压抑的需求释放效应已经消退。我们预计6月增速将进一步放缓，全年销售额同比持平。原因是我们仍认为宏观经济、就业和收入增长的不确定性持续存在，影响了购房者的信心。
房价增长势头也有所减弱。5月份一二线城市房价环比继续小幅上涨，涨幅分别为0.1%和0.2%，较4月份的0.4%和0.4%有所放缓。同样，三四线城市房价在2023年2月至4月连续上涨后，5月环比持平。
随着运营和融资环境趋稳，我们预计2024年6月前中国房地产开发商的违约数量将低于2022年的峰值。但一些B3或以下评级的低评级开发商(多数为民营开发商)未来12-18个月仍面临较大的再融资压力。境内债券发行继续由国有开发商主导，境外债券市场仍然不振。
2023年5月流动性压力子指标维持在72%。我们对受评高收益类中国开发商的流动性压力子指标保持不变，仍处于72%的较高水平。
2023年6月共有3次负面评级行动。反映了这些开发商流动性减弱和违约风险上升。
2023年前5个月，全国合约销售额同比增长11.9%。从月度走势看，5月份增长势头有所减弱(图表2)。2023年5月全国月度合约销售额同比增长12.3%，低于4月的30.7%，原因是被压抑的需求释放效应已经消退。
我们预计年内增速将继续下降，并预计全年合约销售额将与2022年相近。原因是我们仍认为宏观经济、收入增长和就业的不确定性持续存在，影响了购房者的信心。
虽然我们的宏观经济展望曾经维持2023年中国GDP增长5%的预测，但由于防疫政策优化后的经济反弹弱于预期，我们最近已将2024年中国的经济增长预测从5.0%下调至4.5%。居民消费上升、基建支出增加以及政府政策对制造业的支持将成为经济增长的主要驱动因素。但是，如果消费者保持谨慎态度，并且高接触型服务业的复苏未能扩大至其他行业，则经济增长可能会放缓。
5月份房价环比增速也有所放缓，一二线城市的房价增速从4月份的0.4%和0.4%分别降至0.1%和0.2%(图表3)。另一方面，5月份三四线城市房价环比持平，而4月份则环比上涨0.2%。
2023年5月，我们跟踪的26家中国开发商中有10家合约销售额同比出现增长。在这些开发商中，排名前三的是越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定，增长101%)、华润置地有限公司(Baa1/稳定，增长76%)和中国海外发展有限公司(Baa1/稳定，增长55%)。评级较高的开发商的合约销售表现仍远强于评级较低的开发商，我们预计这一趋势将在未来12-18个月内持续(图表4)。
随着房地产销售回暖和供应减少，2023年5月各线城市的库存月数持续下降(图表5)。
过去1-2个月政府继续推出刺激需求的政策举措。宏观政策方面，中国人民银行宣布1年期和5年期贷款市场报价利率(LPR)均下调10个基点，是过去10个月唯一一次下调。我们预计住房抵押贷款利率将继续下降，这将有助于提高购房者的负担能力(图表6)。
地方政府方面，政策继续侧重于取消限购、降低首付比例和调整住房公积金贷款政策等。例如，青岛市降低了部分区域的首付比例，并缩短了商品房限售年限。
我们预计截至2024年6月的12个月，包括低价交易在内的受评中国房地产开发商违约数量将从2022年的峰值下降。运营和融资环境趋稳将可支持开发商的流动性，特别是信用质量较高且未在境内外资本市场违约的开发商。此外，许多财力较弱的开发商已经在过去1-2年违约。
一些B3或以下评级的低评级开发商(多数为民营开发商)未来12-18个月仍面临较大的再融资压力。此类开发商的房地产销售疲软，融资渠道受限，且未来12个月将有大量债务到期，这些情况仍将令其面临较大的再融资和违约风险。
6月境内债券发行依然疲软(图表7和8)。6月份(截至6月25日)受评开发商境内债券发行额为人民币61亿元，包括华润置地有限公司(Baa1/稳定)、万科企业股份有限公司(Baa1/稳定)、新城发展控股有限公司(B1/稳定)和中国海外宏洋集团有限公司(Baa2/稳定)分别发行的人民币25亿元、人民币20亿元、人民币10亿元和人民币5亿元债券。新城发展的债券发行由江苏省信用再担保集团有限公司提供增信。
6月受评中国房地产开发商未在境外发行债券(截至6月27日)。我们预计，受境外利率较高和投资者避险意识影响，境外市场的新发行仍将较慢。
已违约开发商境外债务重组依然缓慢。在漫长的债务重组进程和市场不确定性之下，我们预计大部分债券的回收率都较低。虽然债务重组有助于缓解近期还款压力，但我们认为这并不能解决这些违约开发商面临的运营挑战。合约销售额回升，进而产生可持续的现金流用于未来偿债对违约开发商至关重要。
2023年5月我们针对中国受评高收益类开发商的流动性压力子指标维持在72%的高位(见图表9)。截至2023年5月31日，25家受评高收益类开发商中，18家流动性疲弱，其中17家评级在B3或以下。
由于评级较低的高收益类开发商销售前景较弱，融资渠道受限，并且未来12个月其再融资需求较大，因此我们预计未来几个月上述子指标将维持在目前的高位。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2023年7月1日起的12个月内将有约合207亿美元的境内债券和184亿美元的境外债券到期或可回售(见图表10)。
受评中国房地产开发商(截至2023年6月27日)
此报告是于2023年06月29日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Developers' defaults will decline on stabilizing market conditions的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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