中国房地产业 | 中国房地产市场焦点:市场趋稳下开发商违约率将会下降
扫码前往手机查看或分享
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
2023年5月全国月度合约销售额同比增长12.3%,低于4月的30.7%,原因是被压抑的需求释放效应已经消退。我们预计6月增速将进一步放缓,全年销售额同比持平。原因是我们仍认为宏观经济、就业和收入增长的不确定性持续存在,影响了购房者的信心。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
5月份一二线城市房价环比继续小幅上涨,涨幅分别为0.1%和0.2%,较4月份的0.4%和0.4%有所放缓。同样,三四线城市房价在2023年2月至4月连续上涨后,5月环比持平。
随着运营和融资环境趋稳,我们预计2024年6月前中国房地产开发商的违约数量将低于2022年的峰值。但一些B3或以下评级的低评级开发商(多数为民营开发商)未来12-18个月仍面临较大的再融资压力。境内债券发行继续由国有开发商主导,境外债券市场仍然不振。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
我们对受评高收益类中国开发商的流动性压力子指标保持不变,仍处于72%的较高水平。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
反映了这些开发商流动性减弱和违约风险上升。
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/5cddf6c2-9d3e-5d75-9289-acab48124bef.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
2023年前5个月,全国合约销售额同比增长11.9%。从月度走势看,5月份增长势头有所减弱(图表2)。2023年5月全国月度合约销售额同比增长12.3%,低于4月的30.7%,原因是被压抑的需求释放效应已经消退。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
我们预计年内增速将继续下降,并预计全年合约销售额将与2022年相近。原因是我们仍认为宏观经济、收入增长和就业的不确定性持续存在,影响了购房者的信心。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
虽然我们的宏观经济展望曾经维持2023年中国GDP增长5%的预测,但由于防疫政策优化后的经济反弹弱于预期,我们最近已将2024年中国的经济增长预测从5.0%下调至4.5%。居民消费上升、基建支出增加以及政府政策对制造业的支持将成为经济增长的主要驱动因素。但是,如果消费者保持谨慎态度,并且高接触型服务业的复苏未能扩大至其他行业,则经济增长可能会放缓。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
5月份房价环比增速也有所放缓,一二线城市的房价增速从4月份的0.4%和0.4%分别降至0.1%和0.2%(图表3)。另一方面,5月份三四线城市房价环比持平,而4月份则环比上涨0.2%。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
2023年5月,我们跟踪的26家中国开发商中有10家合约销售额同比出现增长。在这些开发商中,排名前三的是越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定,增长101%)、华润置地有限公司(Baa1/稳定,增长76%)和中国海外发展有限公司(Baa1/稳定,增长55%)。评级较高的开发商的合约销售表现仍远强于评级较低的开发商,我们预计这一趋势将在未来12-18个月内持续(图表4)。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
随着房地产销售回暖和供应减少,2023年5月各线城市的库存月数持续下降(图表5)。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
过去1-2个月政府继续推出刺激需求的政策举措。宏观政策方面,中国人民银行宣布1年期和5年期贷款市场报价利率(LPR)均下调10个基点,是过去10个月唯一一次下调。我们预计住房抵押贷款利率将继续下降,这将有助于提高购房者的负担能力(图表6)。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
地方政府方面,政策继续侧重于取消限购、降低首付比例和调整住房公积金贷款政策等。例如,青岛市降低了部分区域的首付比例,并缩短了商品房限售年限。
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/af770343-009d-5d65-96d3-4dbbe2142dd7.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/e00dfd99-ed0a-5d49-9a9c-d6a4dcd19798.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/acc42693-ca39-5cfa-8fe9-76e8fe5d8419.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/06d02af0-fb77-57b5-8b29-d00037030edb.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/d5f1fd26-4d40-54df-b609-3245efdfb0d4.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
我们预计截至2024年6月的12个月,包括低价交易在内的受评中国房地产开发商违约数量将从2022年的峰值下降。运营和融资环境趋稳将可支持开发商的流动性,特别是信用质量较高且未在境内外资本市场违约的开发商。此外,许多财力较弱的开发商已经在过去1-2年违约。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
一些B3或以下评级的低评级开发商(多数为民营开发商)未来12-18个月仍面临较大的再融资压力。此类开发商的房地产销售疲软,融资渠道受限,且未来12个月将有大量债务到期,这些情况仍将令其面临较大的再融资和违约风险。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
6月境内债券发行依然疲软(图表7和8)。6月份(截至6月25日)受评开发商境内债券发行额为人民币61亿元,包括华润置地有限公司(Baa1/稳定)、万科企业股份有限公司(Baa1/稳定)、新城发展控股有限公司(B1/稳定)和中国海外宏洋集团有限公司(Baa2/稳定)分别发行的人民币25亿元、人民币20亿元、人民币10亿元和人民币5亿元债券。新城发展的债券发行由江苏省信用再担保集团有限公司提供增信。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
6月受评中国房地产开发商未在境外发行债券(截至6月27日)。我们预计,受境外利率较高和投资者避险意识影响,境外市场的新发行仍将较慢。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
已违约开发商境外债务重组依然缓慢。在漫长的债务重组进程和市场不确定性之下,我们预计大部分债券的回收率都较低。虽然债务重组有助于缓解近期还款压力,但我们认为这并不能解决这些违约开发商面临的运营挑战。合约销售额回升,进而产生可持续的现金流用于未来偿债对违约开发商至关重要。
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/aa2a0d80-50ba-5b63-9731-814029042d18.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/f5936d08-e8da-58e9-9e2c-a8d92adb0958.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
2023年5月我们针对中国受评高收益类开发商的流动性压力子指标维持在72%的高位(见图表9)。截至2023年5月31日,25家受评高收益类开发商中,18家流动性疲弱,其中17家评级在B3或以下。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
由于评级较低的高收益类开发商销售前景较弱,融资渠道受限,并且未来12个月其再融资需求较大,因此我们预计未来几个月上述子指标将维持在目前的高位。
![](https://www.moodysmismicrosite.com/assets/double-right.png)
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高,自2023年7月1日起的12个月内将有约合207亿美元的境内债券和184亿美元的境外债券到期或可回售(见图表10)。
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/b04f01c2-5305-5b5d-bdfe-ae76c8900007.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/cd04b937-c215-58fd-8d31-b4ba798a3278.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/eb123649-5c64-57a7-a907-a5122fac4609.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/ea9d4f2f-729f-5ec1-b859-9f304e2bdd52.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/489469a6-94de-5e9f-8bd9-23c0087195be.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/c04fc3c5-9d53-5afa-bb7f-5a3f568fa13d.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/467465e5-8b54-5b9f-9975-514186eabd24.jpg)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/e70f4cad-480c-52fe-85a6-e00bed8af161.png)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/baf28e5f-b15a-505e-be91-e0bfaec65c9b.jpg)
受评中国房地产开发商(截至2023年6月27日)
![](https://www.moodysmismicrosite.com//upload/image/20230718/c1e31d84-35d8-5fb4-adf5-3166046a8015.jpg)
此报告是于2023年06月29日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Developers' defaults will decline on stabilizing market conditions的中文翻译本。(中文为翻译稿,如有出入,以英文为准)
本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级,请参阅https://ratings.moodys.com发行人/交易专页,了解最新评级行动信息和评级历史。
© 2023,穆迪公司 (Moody's Corporation) 、穆迪投资者服务公司 (Moody's Investors Service, Inc.) 、Moody's Analytics, Inc.和/或其许可人及关联公司 (统称“穆迪”) 。版权所有,翻印必究。
穆迪信用评级关联公司所发布的信用评级是他们对实体、信用承诺、债务或债务证券的相对未来信用风险的当前意见,穆迪出版的材料、产品、服务和信息 (统称 “出版物”) 可能包括该等当前意见。穆迪将信用风险定义为某实体可能无法履行其到期的合同财务义务的风险,以及在发生违约或损害事件时的预计财务损失。关于穆迪信用评级所指的合同财务义务的种类的信息请见相关的穆迪评级符号和定义出版物。信用评级并不针对任何其他风险,包括但不限于:流动性风险、市场价值风险或价格波动。信用评级、非信用评估 (“评估”) 以及穆迪出版物中包括的其他意见并非对当前或历史事实的陈述。穆迪出版物也可能包括由 Moody's Analytics, Inc.和/或其关联公司发布的以量化模型为基础的信用风险预测以及相关的意见或评论。穆迪信用评级、评估、其他意见及出版物并不构成或提供投资或财务建议,穆迪信用评级、评估、其他意见及出版物亦非关于购买、出售或持有特定证券的推荐意见,也不能提供该等意见。穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物均不会评论某项投资是否适合任何特定投资者。穆迪发布信用评级、评估和其他意见及出版其出版物之时预期并理解每位投资者将以应有的谨慎态度自主研究和评估其考虑购买、持有或出售的每项证券。
穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物不适于零售投资者的使用,如零售投资者在做投资决定时使用穆迪信用评级、评估、其他意见或出版物,将是草率且不合适的。如有疑问,您应与您的财务顾问或其他专业顾问联系。
本文所载所有信息均受法律 (包括但不限于版权法) 保护,未经穆迪事先书面许可,任何人均不得以任何形式、方式或途径对该等信息全部或部分进行复制或翻印、重新包装、进一步传播、传送、散布、分发或转售,或存储供日后任何上述目的使用。
任何人不得将穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物作为基于监管目的而定义的基准 (benchmark),亦不得以可能导致穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物 被视为基准的任何方式使用穆迪信用评级、评估、其他意见和出版物。
本文所载所有信息均系穆迪从其相信为准确和可靠的来源获得。然而,由于可能会出现人为或机械错误以及其他因素,本文所载所有信息均按“原样”提供,不附带任何形式的保证。穆迪会采取所有必要措施,使其在授予信用评级时采用的信息具备足够质量,并来自穆迪认为是可靠的来源,包括独立的第三方来源 (如适当) 。但穆迪并非审计机构,亦不能对评级过程或准备其出版物时收到的信息在每个情况下均独立地进行核实或确认。
在法律允许的范围内,就因本文所载信息、或本文所载信息的使用或未能使用而引起的或与之相关的任何个人或实体的任何间接、特殊、后果性或附带性损失或损害,穆迪及其董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人和供应商均不承担任何责任,即便穆迪或其任何董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人或供应商被事前告知该等损失或损害的可能性,包括但不限于:(a) 任何当前或未来的利润损失或 (b) 因并非穆迪特定信用评级的评级对象的金融工具引起的任何损失或损害。
在法律允许的范围内,就因本文所载信息、或本文所载信息的使用或未能使用而引起的或与之相关的任何个人或实体的直接或补偿性损失或损害,穆迪及其董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人和供应商均不承担任何责任,包括但不限于由穆迪或其任何董事、高级管理人员、员工、代理、代表、许可人或供应商的疏忽 (为避免疑问,不包括法律规定不得排除的欺诈、故意不当作为或任何其他类型责任) 、或其控制范围内或超出其控制范围的偶发事件而导致的任何个人或实体的直接或补偿性损失或损害。
穆迪不以任何形式或方式对任何信用评级、评估、其他意见或信息的准确性、及时性、完整性、适销性或特定用途适用性提供或作出任何明示或暗示的保证。
穆迪公司 (“MCO”) 全资拥有的信用评级子公司穆迪投资者服务公司谨此披露:多数穆迪投资者服务公司评级的债务证券 (包括公司债和市政债、债券、票据和商 业票据) 和优先股的发行人,在授予任何信用评级之前已同意向穆迪投资者服务公司支付 1,000 美元至约 5,000,000 美元不等的信用评级意见和服务费用。MCO及穆迪投资者服务亦执行政策及程序以便保持穆迪投资者服务信用评级及信用评级过程的独立性。关于 MCO 董事与被评级实体之间,及获穆迪投资者服务信用评级并已向美国证券交易委员会公开报告其在 MCO 持股 5% 以上的各实体之间可能存在某种关联的信息每年会在www.moodys.com“投资者关系—公司治理—董事及股东关联政策”栏内刊登。
仅针对澳大利亚的额外条款:任何出版到澳大利亚的本文件均依据下述穆迪关联公司的澳大利亚金融服务牌照发布:Moody's Investors Service Pty Limited,澳大利亚商业注册号码 (ABN) :61 003 399 657,澳大利亚金融服务牌照号码 (AFSL) :336969;及/或 Moody's Analytics Australia Pty Ltd,澳大利亚商业注册号码 (ABN) :94 105 136 972,澳大利亚金融服务牌照号码 (AFSL) :383569 (视情形而定) 。本文件仅向2001年公司法 (Corporations Act 2001) 第761G条所定义的“批发客户”提供。如您继续在澳大利亚境内浏览本文件,即代表您向穆迪表示您为“批发客户”或代表“批发客户”浏览本文件,您或您代表的实体均不会直接或间接向2001年公司法 (Corporations Act 2001) 第761G条所定义的“零售客户”发布本文件或其内容。穆迪信用评级是针对发行人债务的信用度的意见,并非对零售投资者可获 取的发行人股票证券或任何形式的证券的意见。
仅针对日本的额外条款:Moody's Japan K.K. (“MJKK”) 是 Moody's Group Japan G.K.的全资信用评级子公司,而后者由穆迪公司的全资子公司 Moody's Overseas Holdings Inc.全资所有。Moody's SF Japan K.K. (“MSFJ”) 是 MJKK 的全资信用评级子公司。MSFJ不属于美国全国认定的评级组织 (“NRSRO”) 。因此,MSFJ授予的信用评级是非NRSRO信用评级。非 NRSRO信用评级由非NRSRO的实体授予,因而受评债务无资格享受美国法律项下的某些待遇。MJKK和MSFJ是日本金融服务厅注册的信用评级机构,其注册号分别为FSA Commissioner (Ratings) 2号和3号。
MJKK或MSFJ (视情形而定) 谨此披露:多数MJKK或MSFJ (视情形而定) 评级的债务证券 (包括公司债和市政债、债券、票据和商业票据) 和优先股的发行人,在授予任何信用评级之前已同意向MJKK或MSFJ (视情形而定) 支付 125,000 日元至约 550,000,000 日元不等的信用评级意见和服务费用。
MJKK 和 MSFJ 亦执行相关政策及程序,以遵守日本监管要求。