亚太区银行业 | 房地产企业敞口带来中等程度的风险
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发布时间：2023年8月7日
分析师：尹劲桦，王健吉，Jungmin Arlene Sohn，Kevin Kim，Eugene Tarzimanov在本报告中，我们研究了亚太区11个体系的金融机构对房地产企业的敞口1。全球利率上升在影响房地产业，并可能会提高该借款人群体的信用风险。中国维持宽松的货币政策，但民营开发商因销售不振及融资渠道趋紧而仍然承受压力。此类敞口对部分体系的银行和非银行金融机构产生的风险相对较高，但存在缓解风险的因素。亚太区其他地区的上述风险有限。
越南、中国香港特别行政区、中国内地及韩国的银行面临较高风险，但存在缓解因素。由于房地产开发商和建筑公司承受流动性压力，越南的银行面临不断增长的资产风险。香港的银行(尤其是小型银行)由于其对中国内地房地产开发商的敞口，目前资产质量和盈利能力承压。在中国内地，随着民营开发商因销售不振而持续面临压力，我们预计银行的房地产业不良贷款将会进一步增加。在韩国，如果住宅市场长期下滑，将继续对该国银行构成风险，尤其是韩国金融机构面临的项目融资敞口风险正在逐步加大。
其他体系中银行的房地产业敞口风险依然有限。日本和新加坡的银行对房地产公司的敞口较大，但上述体系的房地产市场大体保持稳定。房地产业敞口在印度、澳大利亚、马来西亚、泰国和中国台湾银行业总贷款中的占比是个位数。此外，上述体系的房地产市场并未显著恶化，或者甚至在蓬勃发展。
部分体系的非银行金融机构面临的房地产业敞口风险高于银行。中国内地、韩国、香港和印度的非银行金融机构对房地产开发商有重大敞口，其中部分机构较为脆弱，原因是由于监管相对宽松，其向高风险借款人大举放贷以提高盈利能力。非银行金融机构的财务状况恶化可能会在金融机构之中蔓延，并影响上述经济体的金融稳定性。
根据我们的评估，越南、香港、中国内地和韩国的银行对开发、运营或投资住宅或商业房地产的房地产公司发放的对公贷款产生的风险高于亚太区其他地区的银行，依据是此类敞口的规模(图表1)和特点以及当地房地产市场的表现。
越南的银行风险来自房地产和建筑业面临的流动性压力
由于房地产开发商和建筑公司承受流动性压力，越南的银行面临不断增长的资产风险。
2022年9月越南实施了更严格的发行规定，并且政府在反腐败行动中高调逮捕企业高管动摇了投资者信心，此后该国公司债券市场的整体流动性已大幅收紧。因此，先前依赖发债获得现金流的高杠杆房地产和建筑公司可能难以偿还债务，同时项目延期妨碍了其自身现金生成能力。2023-2024年到期的房地产公司债券规模依然较大(图表2)。
越南的银行对房地产和建筑业有重大敞口。截至2022年底，该国21家受评银行中，房地产和建筑业贷款、非银行公司债券(大多由房地产公司发行)敞口合计占其总贷款的13%。
与大型国有控股银行相比，越南的私营商业银行对房地产和建筑公司有重大敞口。此类银行也更倚重对信心敏感的同业负债，其市场资金占有形银行资产的25%-30%。多家私营商业银行的资本薄弱，难以缓冲房地产业敞口所造成的损失，其房地产和建筑公司的敞口占股东权益的100%-300%。
我们预计越南的银行体系不良贷款率将从2022年6月底的1.7%升至2023年底的2.5%，主要原因是房地产业承受压力。政府现允许房地产公司延期偿还贷款，这可能有助于减轻其流动性压力。上述宽限措施可能会延迟银行业不良贷款的形成，但仍将削弱其经济资本。无论采取何种措施，由于基本面依然疲弱，房地产业将继续对银行构成较高的风险。
对中国内地房地产开发商的敞口是香港银行业的一个主要风险
虽然香港银行业对香港本地房地产业的敞口质量较为稳定，但其对中国内地房地产开发商的敞口影响其资产质量和盈利能力(图表3和4)。
对于香港的银行而言，向内地房地产开发商发放的贷款风险很高，因为这些贷款主要面向民营开发商。此类贷款在香港入账，但在内地使用，其中许多贷款没有抵押物作抵押。即便部分贷款有抵押，而抵押物在内地。鉴于贷款具有跨境性质，因此处置抵押物和执行担保等其他信用增级措施较为复杂及不确定。
对内地房地产开发商的贷款占香港部分小型银行总贷款的10%以上。我们估计上述银行对这些敞口已经计提的准备金余额仅相当于截至2022年底其对内地开发商贷款余额的1%-10%左右。鉴于拨备覆盖率较低以及民营开发商持续承受压力，我们预计部分银行会在未来12-18个月计入更多减值支出。
但是，香港大型银行对内地房地产开发商的敞口仅占其总贷款的1%-6%，这将有助于缓解其资产质量与盈利能力受到的影响。
香港房地产业的杠杆率较低，11家受评香港房地产公司2022年的加权平均调整后净债务/EBITDA比率为3.6倍。在此影响下，尽管办公楼的空置率逐渐上升，但银行对香港房地产公司的贷款质量仍然较好，这些贷款占香港本地对公与个人总贷款的22%。
民营开发商仍承受压力，因此中国内地房地产业敞口的风险依然较高
由于民营开发商因销售不振而持续承受压力，我们预计2023年中国内地银行的对公房地产贷款不良率将进一步上升。我们估计12家大中型内地银行的对公房地产贷款不良率从2020年底的1.9%升至2022年底的4.4%。
但是，中国内地银行业对房地产企业的直接敞口并不显著，截至2022年底仅占其总贷款的7%左右。
此外，上述多数银行贷款得到充分抵押，企业发生违约时有助于减少银行的损失。但是，中国内地的金融机构面临抵押物处置的限制，原因是政府为保护购房者而优先保障未完工的房地产项目交付。
住宅市场下滑对韩国的银行构成风险
尽管韩国房地产贷款的逾期率保持在较低水平，但其住宅市场长期下滑将继续对国内银行构成风险。韩国的银行有较大的房地产业敞口，截至2022年底其房地产和建筑公司对公贷款占银行体系总贷款的14%。
特别值得注意的是，韩国金融机构面临的项目融资敞口风险越来越大，这包括过桥贷款和项目融资贷款。这些融资方式依赖项目产生的现金流来偿还贷款。过桥贷款用于项目开发初期，主要为购地成本提供资金，项目开工后往往通过项目融资贷款替换过桥贷款。2022年下半年以来，项目融资敞口的流动性和信用风险大幅提高，原因是利率上升、高通胀下建设成本增加，以及房地产市场放缓，导致项目可行性下降，并导致利用项目融资贷款为过桥贷款再融资延迟进行。
但是，项目融资敞口在韩国银行业的房地产业敞口中占比较小，同时此类敞口大多是高级债务(图表5)。对房地产和建筑公司的总体财务实力仍然较好，韩国银行业向这两个行业提供的融资中大部分是非项目融资贷款。
日本、新加坡、澳大利亚等其他体系的房地产市场情况相对较好，因此其银行面临的房地产业贷款风险有限。
日本和新加坡的银行对房地产企业的敞口相对较大。截至2023年3月底，日本房地产业对公贷款占国内银行总贷款的17%，同时巨型银行的房地产业敞口远远低于区域性银行。另一方面，新加坡三大银行对房地产公司和房地产投资信托基金(REIT)的贷款占其总贷款的28%2。尽管如此，上述体系的房地产市场基本稳定。新加坡和日本办公楼的空置率保持在较低水平，获得银行贷款的新加坡开发商也有良好的财务状况。
此外，日本和新加坡的大型银行对其本国之外的房地产业也有敞口，但因其选择客户审慎，此类敞口的质量稳定。例如，新加坡多家大型银行对中国内地房地产业的放贷对象是新加坡大型开发商的项目。
房地产业对公贷款在印度、澳大利亚、马来西亚、泰国和中国台湾银行业总贷款中的占比是个位数。例如，近10年印度银行对房地产公司的贷款占其总贷款的2.0%-2.9%。
与此同时，上述体系的房地产市场并未显著恶化，或者甚至在蓬勃发展。例如，澳大利亚房地产的强劲需求推动房价自2023年以来上涨。再如，印度疫情后的住宅需求旺盛，因此2022年以来其房地产销售也较为强劲。
部分体系的非银行金融机构的房地产业敞口高于银行，原因是此类机构面临相对宽松的监管，因而向高风险借款人大举放贷以提高盈利能力。如果房地产业敞口导致非银行金融机构的财务状况恶化，同时其再融资风险上升及资金面趋弱，这种恶化趋势可能会在金融机构之中蔓延，并影响上述经济体的金融稳定性。
部分体系的非银行金融机构对房地产开发商有重大敞口，如中国内地的不良资产管理公司、韩国的金融公司和证券公司、香港的证券公司、印度的住房金融公司，其中部分机构对相关风险敞口较为脆弱。
例如，中国内地的不良资产管理公司通过其对受困公司的重组业务而面临对民营开发商的较大敞口。由于中国内地的房地产市场下滑，上述资产管理公司的资产质量和盈利能力已经恶化，2022年其第三阶段资产与计提的减值损失大幅上升体现了这一点。
韩国的金融公司与证券公司已快速增加了项目融资贷款以及对项目融资支持证券的债务担保(图表6)。许多中小型非银行金融机构的项目融资贷款主要面向较小型的多户住宅(非公寓)和商业设施项目，而这些项目比公寓住宅更易受房地产市场下滑的影响。2022年以来韩国非银行金融机构的项目融资贷款的不良率逐渐上升(图表7)。
1.本报告覆盖新加坡、中国香港特别行政区、日本、韩国、越南、澳大利亚、马来西亚、中国台湾、泰国、中国内地、印度
2.该指标不包括住宅房地产开发和建设的对公贷款
此报告是于2023年07月26日发表的穆迪报告Banks – Asia-Pacific:Risks from exposures to real estate companies are moderate的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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