中国房地产业 | 房贷新政标志着政府对开发商支持的显著转变

发布时间：2023年9月13日

分析师：周易玮，陈晨，李秀军，诸蜀宁，党菁菁，林慧敏，梁镇邦，刘长浩

8月31日，中国人民银行(人行)和国家金融监督管理总局(金融监管总局)发布了一系列政策，旨在支持首次和改善型购房者的住房需求，扩大存量房贷还款人的消费，并降低银行存量房贷的提前还款规模。新政标志着政府提振房地产需求措施的显著转变，表明监管部门意识到通过稳定楼市以促进经济增长的迫切需求。

新政对开发商具有正面信用影响，因为房贷成本和首付款的降低将提高购房者的负担能力并促使其置业。此外，新政也将提高一些现有业主的改善住房意愿。但是，上述新政将削弱银行的盈利能力，尽管存量房贷提前还款规模趋稳以及新增房贷的潜在复苏将部分抵消其影响。

根据两个政府部门联合宣布的通知，全国首套和二套住房贷款的最低首付款比例分别下调至总房款的20%和30%(图表1)。这相当于实施限购措施的城市最低首付款比例下降了10%。它们还将全国二套住房利率政策下限降低了40个基点，调整为不低于5年期贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。但是，各城市仍可根据因城施策原则自主确定新房贷要求的其他细节。从9月25日起，存量首套房贷的借款人也可向金融机构申请降低借款利率水平。

图表1

从宏观角度来看，和此前有针对性的、地方性的支持相比，此次由中央政府推出的自上而下的政策意义重大。该转变反映了房地产低迷的持续性，这种情况已经带来了广泛的蔓延风险，特别是对于消费者信心和经济增长的影响。在最新通知发布之前，政府已推出了一系列的支持性政策，包括调整房贷申请人首套房的认定标准(见图表2)。这些政策显示出决策部门应对楼市低迷状况的紧迫性增强。但是，我们预计，在购房者对经济增长、个人收入和就业前景以及项目及时竣工交付的信心恢复之前，房地产销售不会持续反弹。在房地产业持续下行周期中，这些担忧已影响了购房者的置业决策。2023年前7个月，全国房地产销售额同比增长0.7%，增速远低于前5个月的11.9%，反映出国内住宅地产市场再度疲软。

此外，虽然楼市企稳有利于中国经济短期增长，但房地产业对整体经济的提振效果将取决于该行业政策与其他政策的交互作用及其如何恢复消费者信心和收入增长预期。

图表2

我们预计一二线城市将从新政中受益更多，因为此类城市此前的首付比例要高得多。例如，在北京，原政策规定购买首套住房和二套住房的最低首付比例分别为35%-40%和60%-80%。新政提振合约销售的效果将取决于一二线城市首付比例的具体下调幅度，但其首付比例不太可能降至最新的全国最低首付款比例政策下限。一二线城市更强劲的经济基本面和住房需求也将扩大这些城市的政策效果。因此，业务主要集中于一二线城市的开发商，例如中国海外发展有限公司(Baa1/稳定)、华润置地有限公司(Baa1/稳定)、保利发展控股集团股份有限公司(Baa2/稳定)和越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)能够更好地抓住购房者信心的潜在改善，进而提高其房地产销售。此外，国有开发商也将从这一政策变化中受益更多，因为购房者认为其财务状况较强，项目烂尾风险较低。

如上所述，尽管新政将削弱银行的盈利能力，但存量房贷提前还款规模可能趋稳以及新增房贷的潜在回升将部分抵消其影响。在低利率和购房者信心不足之下，2022年下半年存量房贷提前还款加速，而偿还的房贷本金再投资于更低收益率的资产降低了银行的净息差。鉴于此，虽然存量房贷利率下降将令银行的净息差收窄，但提前还款趋势的稳定将有助于减轻相关影响。

此外，自房贷新政公布以来，银行已将存款利率下调10-25个基点。鉴于国内银行近四分之三负债为存款，存款利率下调将部分抵消净息差压力。另外，如果新政能够促进住宅销售并推动市场复苏，银行业房地产相关资产风险将会减轻，新增住房贷款需求将增加。这将有利于银行信用质量，因为房贷的风险权重较低。

我们认为近期政策对地方政府和城投公司的直接影响有限。如果上述政策能够成功提振房地产和土地需求，则将对地方政府和城投公司具有正面信用影响，因为地方政府的土地出让收入可能会增加，尽管我们预计在可预见的未来仍将低于市场回调前的水平。土地出让收入的增长将增强地方政府向下属城投提供支持的能力。我们预计任何影响都将渐进显现，因为房地产开发商在再次购地之前可能需要先解决库存问题，而库存问题在三四线城市更为突出。此外，由于各地的经济基本面、房产和土地需求存在差异，这种影响可能并不均衡。

对于结构融资交易而言，利率和首付比例要求的下降对住房抵押贷款支持证券(RMBS)的影响较为复杂。降息对房贷表现有正面信用影响，原因是这会降低利息支付金额，提高借款人的负担能力，并减少贷款拖欠的可能性。然而，这也导致底层贷款的利息收入减少，从而产生负面信用影响。首付比例要求下降意味着借款人在承压时更容易违约，对未来RMBS的表现有负面信用影响。此外，政策调整后贷款金额与首付30%相比更高，因此在房地产市场低迷之际，贷款的回收将会受到负面影响。

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此报告是于2023年09月04日发表的穆迪报告Property – China:Mortgage loan policies signal significant shift in government support to developers的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)

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