中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：尽管有政策支持，房地产销售仍将下滑
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发布时间：2023年10月4日
分析师：黎锦雄，梁镇邦，刘长浩
2023年8月份全国房地产销售仍较疲弱。2023年8月份全国合约销售额同比下降18.3%，低于7月的19.5%的同比降幅。近期销售疲软的趋势表明在经济前景不确定、较高失业率和楼盘项目仍面临停工风险的情况下，房地产业的复苏过程可能较长。
在销售下滑的情况下，房价持续放缓。8月份，一二线城市的房价在7月份下滑0.1%的基础上进一步下跌，环比跌幅为0.2%。8月份，三四线城市的房价环比下降了0.4%，而7月份为0.3%，这是自2023年6月以来连续第三次下降。
更疲弱的经济增长前景以及对项目按时完工交付的顾虑将继续对未来6-12个月的购房者信心和需求造成压力。碧桂园控股有限公司(Ca/负面)的信用危机也加剧了购房者的避险情绪。虽然政府最近加大了对该行业的政策支持力度，但我们预计政策支持对合约销售额的积极影响将是暂时的，并且对各线城市的影响之间存在差异。因此，我们预计未来6-12个月全国合约销售额将下降约5%。
流动性压力子指标从2023年7月以来的76%升至2023年8月的79.2%。原因是我们在8月撤销了一家开发商的评级。
2023年8月26日至9月25日，共有20次负面评级行动。反映了中国房地产市场复苏前景的不确定性，我们对该行业的负面展望以及开发商信用质量和/或流动性的削弱都凸显了这一点。
2023年8月全国合约销售额依然疲软，月度销售额同比下降18.3%，而7月份的降幅为19.5%(图表2)。2023年前8个月全国合约销售额同比下降1.5%，与今年前7个月同比0.7%的增速有所下滑。8月份销售额下降的主要原因是销售量减少。
受销量萎缩的影响，我们预计未来6-12个月全国合约销售额将下降5%左右。住宅地产市场的再度转弱反映了购房者持续的担忧。近期碧桂园控股有限公司(碧桂园，Ca/负面)的信用危机也拖累了销售。
在人口持续外流的情况下，三四线城市(尤其是在经济较弱的地区)将占预期销售额下降规模的大部分。另一方面，我们预计一二线城市需求将较为坚挺。
在销售下滑的情况下，房价持续放缓。8月份，一二线城市的房价格在7月份下滑0.1%的基础上进一步下跌，环比跌幅为0.2%(图表3)。8月份，三四线城市的房价环比下降了0.4%，而7月份为0.3%，这是自2023年6月以来连续第三次下降。
2023年8月，我们跟踪的26家中国开发商中，仅有越秀地产股份有限公司(Baa3/负面)(2023年8月同比增长21%)和中国海外宏洋集团有限公司(Baa2/负面)(2023年8月同比增长15%)的合约销售额出现同比增长。评级较高的开发商的合约销售表现仍远强于评级较低的开发商，我们预计这一趋势将在未来12-18个月内持续(图表4)。
2023年8月各线城市库存月数进一步攀升，主要原因是销售疲软(图表5)。尽管一二线城市的库存月数略高于5年平均水平，但三四线城市的库存月数接近历史峰值。
我们已将中国房地产业展望从稳定调整为负面。更疲弱的经济增长前景以及对项目按时完工交付的顾虑将继续对未来6-12个月的购房者信心和需求造成压力。碧桂园控股的信用危机也加剧了购房者的避险情绪。虽然政府最近加大了对该行业的政策支持力度，但我们预计政策支持对合约销售额的积极影响将是暂时的，并且对各线城市的影响之间存在差异。因此，我们预计未来6-12个月全国合约销售额将下降(图表6)。
政府已出台多项重大措施支持房地产业，但其影响将是暂时且不均衡的。新政标志着政府提振房地产需求措施的显著转变，表明监管部门意识到通过稳定楼市以促进经济增长的迫切需求。但是，由于中国经济复苏仍面临挑战，我们认为政策刺激措施对房地产销售的影响可能在几个月后减退。一二线城市将从新政策中受益更多，因为此类城市先前受到的限制和首付比例要求要高得多。此外，这些城市的购房者有升级置业需求的可能性更大。
但是，我们预计销售额在本轮下行周期中不会持续反弹，因为宏观经济、三四线城市需求和开发商财务状况与上一轮周期截然不同(图表7)。我们将持续关注政府对该行业的支持及其对购房者信心和销售的影响。
2023年9月份(截至9月25日)境内债券发行创下2023年以来的最低水平，受评开发商发行金额仅为人民币10亿元(图表8和9)。上述人民币10亿元的债券由绿城中国控股有限公司(Ba3/负面)发行。
自6月受评中国房地产开发商境外发行债券低迷，未在境外发行债券(截至9月25日)。我们预计，受境外利率较高和投资者避险意识影响，境外市场的新发行仍将较慢。
由于一家开发商评级被撤销，2023年8月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从7月份的76%升至79%(图表10)。截至2023年8月31日，24家受评高收益类开发商中，19家流动性疲弱，其中18家评级在B3或以下。
由于评级较低的高收益类开发商销售前景较弱，融资渠道受限，并且未来12个月其再融资需求较大，因此我们预计未来几个月上述子指标将维持在目前的高位。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2023年9月1日起的12个月内将有约合189亿美元的境内债券和191亿美元的境外债券到期或可回售即反映了这一点(见图表11)。
受评中国房地产开发商(截至2023年9月25日)
此报告是于2023年09月28日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Property sales will decline despite policy support的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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