中国房地产业 | 中国房地产市场焦点:虽有政策支持,但2024年房地产销售额将会下降
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继2022年下降32.7%之后,2023年全年住宅房地产合约销售额同比下降6%。2023年12月合约销售额同比下降20%,降幅高于11月的11%。销售额能否回升将取决于购房者对就业保障和收入增长的预期,以及对项目停工风险的顾虑。因此,我们预计2024年合约销售额将继续下滑。
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近期的放宽措施包括降低首付比例、放松一线城市限购规定以及广州推出房票等,这些措施可能在短期内对房地产销售产生一定的正面影响,但可能不足以支撑销售可持续回升。“三大工程”等其他政策旨在推动房地产业的结构性转型,这些政策可能会在未来3-5年有利于开发商,但短期内不大可能大幅提升住房需求。
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2023年12月,3家受评民营开发商发行了共人民币29亿元境内债券。境外债券市场依然疲弱,我们预计财力较弱的开发商将继续面临融资和流动性风险。
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该指数小幅改善的原因是两家流动性充足的受评开发商从投资级别下调至高收益类。
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反映了开发商的信用质量及/或流动性转弱。
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2023年全年全国合约销售额同比下降6%,原因是销售面积较2022年下降8.2%。其中隐含的均价回升可能归因于销售的结构性变化,即均价较高的一二线城市销售目前在全国销售总规模中的占比较大。
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2023年12月,全国月度销售额同比降幅从11月的11.0%扩大到20.2%(图表2),部分原因是高基数效应。同样,月度销售面积萎缩也是主要驱动因素,2023年11月和12月同比分别下降12.9%和16.1%。
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我们预计2024年全国销售额将继续下滑,主要受销售面积下降的影响。由于经济增长前景趋弱及对项目能否按时完工与交付的担忧,购房者的信心和需求将持续疲弱。我们也预计,在人口持续外流的情况下,三四线城市(尤其是经济较弱的地区)将会是预期销售额下降的主要原因。
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2023年最后两个月各类城市房价延续了下跌势头(图表3)。2023年12月,一线、二线和三四线城市房价环比分别下降0.4%、0.4%和0.5%,降幅均较11月的0.1%有所扩大。房价趋势的疲软表明购房者的情绪尚未回稳。
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2023年全年,我们跟踪的26家中国开发商中有21家的合约销售额同比出现下降。合约销售额同比实现增长的开发商包括绿地香港控股有限公司(Caa2/负面)(增长17%)、越秀地产股份有限公司(越秀地产,Baa3/负面)(增长14%)、中国海外宏洋集团有限公(Baa2/负面)(增长6%)、中国海外发展有限公司(中国海外,Baa1/负面)(增长5%)和华润置地有限公司(Baa1/负面)(增长2%)。总体来看,评级较高的开发商2023年全年的合约销售业绩优于评级较低的开发商(图表4),我们预计该趋势在2024年将得以延续。
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11月和12月,销售因季节性因素及政策支持温和回升,使得一二线城市库存月数小幅下降。三四线城市库存依然高于疫情前的水平(图表5)。
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2023年底,政策制定部门继续加大力度促进住房需求,这可能会在短期内推动销售温和回升。然而,在经济增长放缓的情况下,我们预计上述措施不会大幅提升购房者信心,因此不大可能实现销售可持续好转。2023年底一线城市下调购房首付比例。与此同时,广州进一步放宽限购政策,并向城中村改造的安置居民发放房票。
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从开发商的资金面来看,监管机构加大了支持力度。这体现在中国人民银行(人行)和国家金融监督管理总局(金融监管总局)联合发文,宣布放松以商业性房地产为抵押的经营性物业贷款的政策至2024年底。
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与此同时,中国的政策制定部门继续着重提供信贷支持,助力房地产业的长期转型。2023年底,人行重启抵押补充贷款(PSL),通过提供低成本资金支持“三大工程”1:即保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设(例如疫情期间的方舱医院)。人行和金融监管总局联合发布的新指引也鼓励金融机构提升对租赁住房开发建设的信贷支持2。上述政策可能会在未来3-5年利好开发商,但短期内不大可能显著改善住房需求或开发商的融资环境。
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2024年1月(截至1月25日),受评开发商发行了人民币90亿元境内债券(图表6和7),其中包括保利发展控股集团股份有限公司(Baa2/负面)发行的人民币50亿元、中国海外发行的人民币30亿元和绿城中国控股有限公司(Ba3/负面)发行的人民币10亿元债券。2023年12月,3家民营开发商龙湖集团控股有限公司(Ba1/负面)、新城发展控股有限公司(B2/负面)和金辉控股(集团)有限公司(Caa1/负面)合计发行了人民币29亿元境内中期票据,均获得中债信用增进投资股份有限公司的信用增级。上述金额与其到期债券规模相比并不高。
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境外债券市场对受评开发商而言仍然疲弱,过去两个月(截至1月25日)仅有越秀地产的人民币7亿元一笔发行交易。由于境外利率较高及投资者的避险意识,新债发行仍将较慢。
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受评高收益类中国开发商的流动性压力指数从2023年11月的79.2%和10月的82.6%降至12月的76%(图表8)。该指数小幅改善的原因是两家流动性充足的受评开发商从投资级别下调至高收益类。截至2023年底,25家受评高收益类开发商中,流动性疲弱及评级在B3或以下的公司均为19家。
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由于运营现金流趋弱以及融资渠道受限,未来12个月评级为单B及以下的开发商将继续承受流动性压力,因此我们预计未来几个月上述子指标将维持在目前的高位。
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受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高,自2024年2月1日起的12个月内,将有约合180亿美元的境内债券和195亿美元的境外债券到期或可回售(图表9)。
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受评中国房地产开发商(截至2024年1月25日)
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1.http://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125213/2161446/2161457/5188121/index.html
2.http://www.pbc.gov.cn/tiaofasi/144941/3581332/5162196/index.html
此报告是于2024年01月31日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Property sales will be lower in 2024 despite policy support的中文翻译本。(中文为翻译稿,如有出入,以英文为准)
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