中国房地产业 | 最新政策短期内提振中国房地产销售的可能性不大
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概要
由于全国合约销售持续疲软,中国政府近几个月加大了稳定房地产市场的政策力度。这些近期出台的政策旨在刺激住房需求、拓宽开发商融资渠道、引导房地产行业长期转型,我们预计相关政策将一定程度上利好该行业发展。但鉴于该行业的困境和中国经济前景存在的不确 定性,相关政策本身不太可能在短期内显著改变市场情绪并提振房地产销售。
尽管政府加大了支持力度,但销售仍未见复苏迹象。
在经济增长放缓的背景下,改善购房者对收入增长前景的预期尚需时间,同时对项目停工风险的持续担忧也削弱了购房者信心。
一二线城市需求侧政策可能进一步放松。
近两三个月以来,所有一线城市均降低了首套房、二套房首付比例。部分一二线城市也不同程度地放宽了限购政策,这些举措旨在提高住房负担能力并刺激购房需求,特别是在经济增长前景较好且人口流入较多的城市。
最新的开发商融资支持性措施将利好符合条件的企业和项目。
房管局推出的房地产项目“白名单”机制可支持开发商为符合条件的项目融资,并有望降低项目停工风险。但若销售未持续复苏,开发商的信用和流动性状况可能无法持续改善。其他支持性融资措施包括放宽对经营性物业贷款的管理,以及继续向民营开发商发行的境内债券提供信用增级。
房地产行业的长期转型仍将是政府工作重点。
为落实“三大工程”等政策,中国未来几年内将更加重视保障性住房和城中村改造。城中村改造项目可以鼓励现有居民购买新房, 从而提高生活水平。上述政策旨在推动房地产行业的长期可持续发展,短期内不大可能显著改善住房需求或开发商的融资环境。
最近出台的政策重点针对住房需求和开发商融资,旨在短期内稳定房地产销售,同时强化房地产业转型的长期指导线路。这些政策的出台也是为了应对中国房地产市场的急剧萎缩,体现在2023年全年合约销售额从2021年的人民币16.3万亿元降至人民币10.3万亿元。
我们预计降低住房抵押贷款首付金额、利率以及取消限购等政策可能会在短期内刺激销售活动,但我们对这些政策推动合约销售的可持续复苏并不乐观。尤其是在经历了两年多房地产销售下滑之后,购房者面临的限购政策有所缓解,他们更关心工作保障、收入稳定性和房价走势,项目停工风险也削弱了他们的购房意愿。
仅靠房地产相关政策很难解决购房者的担忧,这意味着未来6-12个月市场信心可能仍将疲弱。中国指数研究院最近发布的一项调查显示,计划在未来半年内购房的居民占比不到20%,而一年前该比例接近30%(图表1)。过去8个月许多城市的房价趋势持续恶化(图表2)。
如果现行政策效果不佳,我们预计未来数月将会有更多需求侧政策出台,特别是在一二线城市。这些城市仍然实行限购,但强劲的经济环境支撑了较高的住房需求。
近两三个月以来,各类需求侧政策连续出台。国家层面,中国人民银行于2月21日将住房抵押贷款基准利率从4.2%下调25个基点至3.95%,这是自2023年6月以来的首次下调,也是2019年推出贷款市场报价利率 (LPR)以来的最大降幅。尽管最新的LPR下调将提高购房者的负担能力,但我们认为对房地产行业的积极影响有限,因为整体房地产销售的复苏还取决于购房者对整体经济的信心和情绪。
过去几个月多个城市还出台了更多针对需求侧的政策,包括降低首付比例、降低住房抵押贷款利率以及放松限购等(图表3)。例如,苏州等一些城市已经全面取消了限购,而所有一线城市的限购也在逐步放宽。
上述需求侧政策可能短期内对购房产生一定刺激作用,因为政策目标是降低购房者融资成本,提高负担能力,并释放此前受各种限制性措施影响的购房需求。在经济增长前景良好且人口流入量大的城市,上述政策可能会更有效。因此,在一二线城市投资较多的开发商将受益更多。
近期,各地监管部门加大了对开发商资金面的支持力度,采取措施缓解开发商和房地产项目的资金压力,其中包括符合政府“保交楼”政策重点的“保交楼”资金支持。但我们认为开发商流动性状况持续改善的关键仍然在于合约销售的恢复。
房管局引入“白名单”机制
房管局引入“白名单”机制近期的支持政策中,住房和城乡建设部(住建部) 推出了一项新措施,即制定房地产项目“白名单”(附录I)。据官方媒体新华社报道1,首批清单中的3,000多个项目主要是民营开发商和混合所有制开发商开发的房地产项目,其中多个项目面临信贷压力。此类政策有助 于开发商获得完成并交付合格“保交楼”项目所需的资金。若“白名单”政策持续并扩大覆盖范围,购房者对项目停工风险的担忧可能会缓解,从而逐步恢复信心(图表4)。
新措施的有效性也取决于银行的资金供应情况、对具体项目风险的评估,以及对开发商的支持倾向。但我们认为银行在向高杠杆和民营开发商提供新增融资方面仍将保持谨慎。
人行和金融监管总局放宽经营性物业贷款政策
中国人民银行(人行)融监督管理总局(金融监管总局)于1月24日联合印发通知,暂时放松了经营性物业贷款管理,此调整将持续至2024年底。该政策对具有优质和大规模商业性房地产资产的开发商具有正面信用影响,因为这将提高其募集长期资金用于偿债的能力。
民营企业发行的境内债券持续获得信用增级
民营开发商发行的境内债券获得了监管机构的信用增级支持,这是2022年底推出的“三支箭”政策延续的体现。2023年12月,3家民营开发商龙湖集团控股有限公司(Ba1/负面)、新城发展控股有限公司(B2/负面)和金辉控股(集团)有限公司(Caa1/负面)合计发行了人民币29亿元境内中期票据,均获得中债信用增进投资股份有限公司的信用增级,募集资金可用于再融资,上述金额与其到期债券规模相比并不高。
我们预计中国的住房市场供给模式将转变为保障房、租赁住房和传统商品房并行且更为平衡,以满足市场需求。
这一模式旨在促进行业的长期可持续发展。随着保障房供应的增加,商品房在住房总供给中所占份额将下降;这将减少整个房地产市场的房价波动,从而提高住房的可负担性。
这种转变在某种程度上也可以稳定房地产市场,缓解现有住宅库存压力。例如,受城中村改造影响的居民所产生的住房需求,可以由可供销售住宅来满足,而闲置住房可转为保障房或租赁住房。虽然上述措施若能大规模成功落实可能有助于开发商在未来3-5年清库存,但短期内大幅增加住房需求或从结构上改善开发商融资环境的可能性不大。
此外,租赁住房和城中村改造都集中在人口稠密的城市,主要为一二线城市,这将进一步加大不同能级城市发展的不均衡。
保障性住房和租赁住房以及城中村改造也是政府于2023年年中推出的“三大工程”概念的关键要素(附录II)。
此外,政府亦公布了多项财政支持举措,以加速“三大工程”的推进。在近期所有相关措施中,最突出的是抵押补充贷款(PSL)的重启,通过政策性银行从人行获得低成本资金支持符合条件的项目。鉴于PSL目前规模较小(2023年11月和12月净新增PSL人民币5,000亿元,低于上个下行周期2014-2019年人民币3.5万亿元的PSL总投放规模,详情见附录III),我们预计现有支持规模短期内不会对房地产行业和开发商的信用质量或融资环境产生显著影响。然而,随着时间的推移,如果人行大幅扩大PSL投放规模,则其重要性将增强。
租赁住房
政府将租赁住房视为解决一线城市低收入家庭和年轻人住房需求的重要政策工具。2024年初,人行和国家金融监督管理总局宣布加大对该市场的金融支持力度,包括提升对租赁住房开发建设的信贷支持,并鼓励银行向批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房的企事业单位发放贷款2。
通过这项安排,租赁房屋市场可有助缓解住宅市场库存压力。但是,这一安排的落实并形成规模需要时间。因此,我们预计短期内住宅地产市场受益程度有限。租赁住房的低回报率和较大的资金需求也可能会降低开发商,尤其是商业化运作开发商对该领域的兴趣,阻碍租赁住房的长期可持续发展。
城中村改造
特大城市城中村改造是改善城市居民生活条件的重要战略,使其能够获得更好的相关基础设施和社会服务。自2023年1月底以来,政策性银行加快了对城中村改造项目的贷款发放,而资金可能来自于PSL(图表5)。例如,截至2024年1月30日,国家开发银行已向近100个项目投放总额为人民币91亿元的此类贷款3。
大多数城中村改造专项贷款的借款方并不是房地产开发商,这表明开发商这方面的参与度并不高。这与许多开发商长期受到合约销售额和现金流疲弱影响的观察结果是一致的。城中村改造等投资回收期较长、初始投资规模大的项目只会令其流动性状况恶化。
新的住房需求带来了益处,因为需要重新安置受城中村改造影响的居民,尽管规模必须足够大才会对整个市场有意义。
住建部“白名单”制度为房地产项目获得流动性提供了便利
作为地方政府和金融机构之间协调计划的一部分,住房和城乡建设部(住建部)于2024年1月4制定了“白名单”制度4,以确保符合条件的房地产项目有充足的流动性。
该计划要求地方政府确定符合条件且有合理融资需求的项目清单,并要求金融机构按照市场化原则对拟定项目进行评估。地方政府和金融机构将协调向进入“白名单”的项目发放贷款。
国家金融监督管理总局支持这一计划,并于2月初敦促地方金融监管机构指导各自辖区内银行优化其信贷审批流程并即时放贷,以满足合理融资需求5。
可纳入“白名单”的两类项目:
正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目;
开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目。
中国将重点推进“三大工程
“三大工程”为中国住房和基础设施项目确定的改革领域,具体包括:
保障性住房建设:该领域改革的重点是拓展配售型保障性住房新路子,最终实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求,建立租购并举的住房制度。
城中村改造:重点是消除安全风险隐患,改善居住环境,促进产业转型升级。
“平急两用”公共基础设施建设:一般是指建设既能满足正常需要,又能在紧急情况下使用的公共设施。
目前,“三大工程”重点支持是有大量常住居民的大城市。保障性住房工程聚焦城区常住人口大于300万的城市,城中村改造和“平急两用”基础设施建设重点在城区常住人口超500万的超大特大城市推进。
抵押补充贷款为重大项目提供低成本资金支持
PSL是中国人民银行的结构性货币政策工具之一,最早于2014年推出。该政策工具旨在为政府确定的重点基础设施和城市更新项目直接提供低成本资金支持。其于2015年启用,以应对2014年开始的房地产行业下行周期。PSL是对受棚户区改造影响的家庭进行货币补偿的主要资金来源之一。受益家庭用现金补偿购买商品房拉动了随后几年的住宅销售和房价的上涨,尤其是在三四线城市。
2023年12月,PSL余额自2022年11月以来首次增加:
2014年12月至2019年3月:总计人民币35,450亿元
2022年9月至12月:总计人民币6,300亿元
2023年12月至2024年1月:2023年12月和2024年1月分别净增人民币3,500亿元和人民币1,500亿元,为2022年11月以来首次月度净增。
1.新华网,2024年2月4日: http://www.news.cn/fortune/20240204/dce0826688d044ba989a805bc75f00ac/c.html
2.人行,2024年1月5日: http://www.pbc.gov.cn/tiaofasi/144941/3581332/5162196/index.html
3.国家开发银行,2024年2月1日: http://www.pbc.gov.cn/tiaofasi/144941/3581332/5162196/index.html
4.住建部,2024年1月5日: https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/202401/20240112_776209.html
5.金融监管总局,2024年2月6日: https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1151892&itemId=915
此报告是于2024年03月06日发表的穆迪报告Property – China:Latest policies are unlikely to revive China's property sales in the near term的中文翻译本。(中文为翻译稿,如有出入,以英文为准)
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