中国房地产业 | 中国房地产市场焦点:房价疲软可能会进一步打击购房者信心
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概要
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2024年第一季度全国合约销售额降幅扩大。
2024年第一季度全国合约销售额同比下降了30.7%,高于2023年第四季度14.3%的同比降幅。这反映了市场信心持续疲弱,以 及2023年第一季度的基数较高。鉴于经济复苏缓慢且需求较弱,我们预计2024年全国合约销售额将继续下降。
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3月份各线城市房价降幅扩大。
3月份一线和二线城市房价同比分别下降1.5%和1.9%,降幅较2月份的1.1%和1.0%有所扩大。3月份三四线城市房价同比降幅从2月份的2.9%进一步扩大至3.5%。这是所有各线城市房价连续第3个月同比下降。我们预计,各线城市房价走低将在未来6-12个月继续打击本已脆弱的购房者信心。
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4月份境内债券发行放缓;境外发行依然疲弱。
4月份(截至4月26日)受评开发商共发行了人民币35亿元的境内债券,低于3月份的人民币40亿元。受评开发商境外债券市场发行依然疲弱,2024年4月并未发行新债券。我们预计财力较弱的开发商将继续面临较高的再融资和流动性风险。
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3月份受评高收益类中国开发商的流动性压力指数从2024年2月的60%降至53%。
该指数改善的原因是我们撤销了流动性疲弱的一家开发商的评级。
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2024年3月26日至4月26日之间有10次负面评级行动,反映开发商的信用质量和/或性趋弱。
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2024年第一季度全国合约销售额同比下降30.7%至人民币1.9万亿元,降幅高于2023年第四季度的14.3%。降幅扩大的原因是销量和平均售价均低于2023年第一季度(见图表2)。
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降幅扩大反映市场信心持续疲弱及2023年第一季度基数较高。随着高基数效应的减退,年内全国合约销售额降幅可能会收窄。虽然政府采取了支持措施,但由于房地产业持续下行及中国经济增长放缓之下市场信心疲弱,我们预计2024年全国房地产合约销售将继续下滑。
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我们预计,在人口持续外流的情况下,三四线城市(尤其是经济较弱的地区)将面临更大的销售额降幅。
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2024年前3个月,我们跟踪的16家中国开发商的合约销售额同比均出现下降。同期合约销售额同比降幅最小的开发商包括绿城中国控股有限公司(B1/负面)(下降24%)、中国海外发展有限公司(Baa2/稳定)(下降28%)和华润置地有限公司(Baa1/负面)(下降36%)。
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2024年前3个月各线城市的库存月数均有所增加,主要原因是同期销售下降(见图表4)。特别是三四线城市,三四线城市库存水平仍处于创纪录的高位。
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各线城市房价降幅持续扩大。3月份一线和二线城市房价同比分别下降1.5%和1.9%,降幅较2月份的1.1%和1.0%有所扩大。与此同时,3月份三四线城市房价同比降幅从2月份的2.9%进一步扩大至3.5%。
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这是各线城市房价连续第3个月环比下降,也是2024年1月以来三四线城市降幅最大的月份。
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3月份一线、二线和三四线城市的房价环比分别下降0.2%、0.3%和0.4%,而2月环比降幅分别为0.3%、0.3%和0.4%(见图表5)。这是各线城市房价连续第9个月环比下降。
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我们预计,未来6-12个月各线城市房价走低将继续打击购房者信心。开发商可能会面临更大压力,需通过价格折扣来提振销售和现金流生成。
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2024年4月(截至4月26日),受评开发商(主要是国有开发商)共发行境内债券人民币35亿元(见图表6和7),包括华润置地有限公司 (Baa1/负面)发行的人民币20亿债券和中国海外发展有限公司(Baa2/稳定)发行的人民币15亿元债券。发行额较3月份的人民币40亿元有所下降。
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受评开发商境外债券市场的发行依然疲软,2024年4月并未发行新债券。我们预计,受境外利率较高和投资者避险意识影响,新发行仍将较慢。
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2024年3月受评高收益类中国开发商的流动性压力指数从2024年2月的60%降至53%(见图表8)。上述改善反映了金辉控股(集团)有限公司的评级已撤销,该公司的流动性较弱。
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截至2024年3月31日,在15家高收益类受评开发商中,8家开发商的流动性疲弱。这8家开发商的评级均为B3或以下。
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由于运营现金流趋弱以及融资渠道受限,评级为单B档及以下的开发商未来12个月将继续承受流动性压力,我们预计未来几个月上述子指标将维持在高位。
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受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高,自2024年5月1日起的12个月内将有约合145亿美元的境内债券和101亿美元的境外债券到期或可回售(见图表9)。
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受评中国房地产开发商(截至2024年4月26日)
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此报告是于2024年04月29日发表的穆迪报告 Property – China:China Property Focus: Weak property prices could further hit homebuyer confidence的中文 翻译本。 (中文为翻译稿,如有出入,以英文为准)
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