中国房地产业 | 购房者对开发商仍持谨慎态度,二手房市场将继续增长
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概要
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由于对新房项目交付存在担忧,未来1-2年二手房市场交易可能会进一步增加。
2022年以来,一线和二线城市的二手房市场交易量大幅增长。由于对民营开发商的新房项目能否按时完工和交付的担忧加剧,购房者的需求已从新房市场转向二手房市场。二手房优越的地段、灵活的价格以及政府支持购房的政策正在吸引购房者。我们预计未来1-2年的二手房市场总体交易比例将会上升,这一转变可能会加大开发商新房市场的合约销售压力。
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优越的地段和灵活的定价提高了二手房的吸引力。
一线和主要二线城市的二手房市场在售房产在市内的地段往往更优越,有些二手房甚至位于新房供应稀缺的核心城区。与之相比,新开发的项目通常在远离成熟城区的新区域。此外,二手房业主在定价方面更灵活,近期二手房价下降速度快于新房。2024年3月,一线、二线和三四线城市的二手房价格同比分别下降了7.3%、5.9%和5.7%,而新房价格同比则分别下降了1.5%、2.0%和3.4%。价格下滑趋势与交易增加表明买方有议价能力。
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政府政策推动二手房市场增长。
2023年下半年以来,部分一线和二线城市的地方政府放松了对二手房市场的限制。具体来看,二手房交易税和中介费有所下降,某些城市缩短了业主转售房产前的规定持有时间。我们认为这些政策激励了业主利用放宽的限制来出售其投资的房产,而部分潜在购房者受益于支持政策,可以购买地段更好、价格更低的二手房。二手房市场吸引力的提高可能会加剧新房市场和民营开发商之间的竞争。
购房者仍担心新房项目完工交付和开发商违约的风险,在此影响下,中国二手房市场正在快速增长。我们认为,上述担忧的影响将超过提振信心和刺激新房销售需求的现有支持政策的效果。因此,未来1-2年二手房市场交易规模将继续增加。2023年二手房销售额超过新房,二手房市场的活跃度提高已在推动房地产行业的结构发生变化,尤其是一二线城市。二手房市场交易活动的增长可能会影响新房市场的合约销售额,这对开发商具有负面信用影响。
2022年以来,一线和主要二线城市的二手房市场交易额大幅增长。如图表1所示,根据中国房地产指数系统(CREIS)的数据,2023年一线和二线城市的二手房销售额同比增长29%。2023年和2024年第一季度,中国20个一线城市和主要二线城市的二手房销售额占房地产总销售额的比例从2018年的27%分别升至50%以上和63%1。
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同样,根据中国房地产指数系统的数据,2023年20个一线和主要二线城市的二手房销售额同比增长39%。2023年和2024年第一季度二手房销量占房地产总销量的比例从2018年的20%左右分别升至50%和61%。
主要一线城市上海和深圳2023年的二手房销售额同比分别增长32%和45%,而新房销售额同比均下降5%。二线城市苏州和南京2023年的二手房销售额同比分别增长40%和33%,而这两个城市的新房销售额同比却下降24%(图表2)。
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需求转向二手房市场的趋势与其他成熟房地产市场的发展情况一致,例如中国香港特别行政区。根据香港土地注册处的数据,二手房交易量在2020-2023年的总交易中约占74%-77%。
如上所述,这一市场转型对开发商的合约销售产生负面影响。例如,受评开发商2023年和2024年第一季度的合约销售额同比分别下降了17%和48%。
二手房的地段普遍更优越,并且价格更灵活,因此对购房者更有吸引力。一线和主要二线城市的现有住宅通常位于中央商务区和教育资源集中的区域等核心城区,并且公共交通配套便利。
相比之下,由于城区许多区域已经开发完毕,可用的地块较少,因此核心城区的新房供应稀缺。例如,2023年上海市核心城区中的黄浦和静安两个区已无可售土地。另一个核心城区长宁区仅有一个可售地块。与之相比,2023年青浦区和奉贤区新开发区分别新增6个和5个地块。
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此外,二手房价格下降速度快于新房,表明业主在定价方面更加灵活。鉴于中国房地产市场总体信心低迷以及经济增长前景趋弱,我们预计未来6-12个月该趋势将会持续。
价格下滑趋势与交易增加表明买方有议价能力。相比之下,新房项目价格仍需地方政府审批,这意味着其价格灵活性低于二手房。
根据中国国家统计局的数据,2024年第一季度70个大中城市的二手房价格继续全线下滑。2024年3月一线城市二手房均价同比下降7.3%,新房均价同比下降1.5%。二线城市二手房均价同比下降5.9%,新房均价同比下降2.0%。三四线城市二手房和新房均价同比分别下降5.7%和3.4% (图表4)。
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二手房均价的月环比下降速度也超过新房均价。一线城市的二手房均价自2023年10月以来处于下降趋势。2024年3月,一线城市二手房均价环比下降0.7%,降速低于2024年2月的0.8%和和1月的1.0%(图表5)。二线和三四线城市二手房均价自2023年5月以来下降,此趋势持续的时间更久。
与之相比,3月份一线、二线和三四线城市的新房均价环比降幅缩窄,分别为0.2%、0.3%和0.4%,而2月环比降幅为0.3%、0.3%和0.4%。
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中央政府近期出台了提振住房需求和支持开发商融资的政策,以稳定房地产市场销售。政府也强化了引导房地产业转型的长期规划。具体来看,降低房贷首付比例和利率可能会刺激新房和二手房市场的住宅销售。
除了支持整体房地产市场的上述政策措施之外,2023年下半年以来,部分一线和二线城市的地方政府放松了对二手房市场的限制。具体来看,二手房交易税和中介费有所下降,某些一线和二线城市缩短了出售二手房的持有时间限制。
例如,广州市住房和城乡建设局发布了规范房地产经纪服务的实施意见,要求房地产中介机构合理降低住房买卖和租赁中介服务费用。2023年9月,杭州和苏州政府对二手房交易的契税给予30%-50%的补贴。与此同时,北京已将房地产中介费从2.7%降至2.0%。
我们认为这些政策激励了业主利用放宽的限制来出售其投资的房产,而部分潜在购房者受益于支持政策,可以购买地段更好、价格更低的二手房。二手房市场吸引力的提高可能会加剧新房市场和开发商之间的竞争。
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此报告是于2024年05月13日发表的穆迪报告 Property – China:Secondary market will keep growing as buyers remain cautious on developers的中文翻 译本。 (中文为翻译稿,如有出入,以英文为准)
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