中国房地产业 | 2024年全国销售额将进一步下降,三四线城市降幅最大
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概要
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2024年全国新房销售额将下降10%-15%左右。
我们预计,全国住宅房地产销售额将降至人民币8.5万亿元至9万亿元,原因是经济前景转弱以及对项目按时完工和交付的担忧 继续影响购房者信心。二手房市场的竞争可能也会制约新住宅楼盘的销售。随着2023年上半年的高基数效应减弱,2024年下半年降幅可能收窄。与此同时,政府支持将有助于刺激一定的需求,但我们预计短期内合约销售额不会显著反弹。
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各线城市的房地产销售表现将继续分化。
我们预计高能级城市(即一二线城市)房地产销售额的下降速度继续低于三四线城市。一二线城市的经济规模较大并且人口更富裕,因而房地产需求更稳健。政府最新的政策措施也侧重于提振一二线城市的需求。不过,不同一二线城市的销售表现也将分化,其中东部地区的城市经济基本面较强,因此销售表现更出色。在市场低迷的情况下,大部分三四线城市的销售额将进一步大幅下降。
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在销售疲弱的情况下需要更多政策支持来清理库存。
三四线城市的库存水平将继续高于一二线城市。截至2024年2月底,一线城市的住房库存相当于20个月的销售量,二线城市和三四线城市的库存均达到于2016年以来的最高水平。高库存水平将进一步抑制房价并削弱购房者信心。建设保障性住房和城中村改造等现有举措可能会减少住房库存,但执行方面存在不确定性。中国政策制定部门也表示将采取进一步行动来降低房地产业库存。
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国有开发商的表现将继续优于民营同业。
购房者对国有开发商在疲弱的市场环境下完成和交付项目的能力更有信心。此外,大部分国有开发商在一二线城市的业务规模较大。另一方面,民营开发商的财务资源和融资渠道较弱,需要保留更多的内部现金来偿还债务,这将降低其补充新土地用于项目开发的积极性。
2024年中国房地产业将继续承压,原因是经济前景转弱以及对项目按时完工和交付的担忧继续影响购房者信心。我们预计2024年全国住宅房地产销售额将较2023年下降10%-15%,至人民币8.5万亿元至9万亿元左右(图表1),比2021年人民币16.7万亿的历史峰值低约50%。
随着2023年上半年的高基数效应消退,按照过去12个月合约销售额同比变动衡量,今年下半年的降幅将有所收窄。与此同时,政府支持将有助于刺激一定的需求。
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我们预计销售面积较2023年下降约10%将是销售额下降的主要驱动因素 (图表2)。虽然同期全国平均售价仅将下降2%-5%,但这可能会削弱本已脆弱的购房者信心并制约销售状况。
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我们预计销量下降的原因是人们仍担心项目能否按时完工并交付。这些问题在过去两年来阻碍了购房者的行动,并且尚未充分解决,可能需要较长时间才能消除。这种担忧也使许多购房者转向二手房市场,特别是在主要城市。
此外,在经济增长放缓的情况下,购房者面临收入增长预期较低的问题。中国指数研究院的一项调查显示,在12,000名受访者中,打算在未来6个月内购房的比例仍低于20%,表明短期内购房者信心趋弱(图表3)。
国内宏观指标也表明需求复苏乏力。全国社会消费品零售总额增速依然较低(图表4),而城镇调查失业率居高不下(图表5)。经济增长疲软可能会削弱消费者和企业的信心。
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随着房价持续下跌,潜在购房者也在推迟购房。根据国家统计局的月度报告,2023年8月以来,70个大中城市中50多个城市的房价环比下跌 (图表6)。
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虽然近几个月政府加大了对房地产业的政策支持(见附录),但我们尚未看到显著成效。我们预计政府将出台更多政策来刺激住房需求,尤其是在一二线城市,这些城市仍在执行限购政策,并且具有较强的经济实力来支持住房需求。最近,成都、杭州和西安等部分二线城市取消了购房限制。一线城市正在采取更循序渐进的方式,北京和深圳已经选择性地放宽了其外围区域的购房限制。此外,自2024年初以来房贷利率进一步下降,这有助于提高购房者的负担能力(见附录)。
尽管如此,虽然这些需求侧政策可能在短期内小幅刺激购房活动,但由于人们对整体经济和开发商困境的担忧加大,这些政策不太可能推动显著和可持续的销售复苏。
我们预计高能级城市(即一二线城市)房地产销售额的下降速度继续低于三四线城市。一二线城市的经济规模较大并且人口更富裕,因而可以创造更多就业机会和潜在住房需求。这些城市的交通、教育和医疗基础设施也更完善,有望吸引购房者迁入。此外,政府最新的许多政策支持措施都侧重于提振一二线城市的需求,因此和三四线城市相比,一二线城市更有望稳定房价和销量。
一线城市:4个对中国经济最重要的城市,即北京、上海、广州和深圳。
二线城市:对国家有重大经济贡献的其他城市,主要包括:(1)直属中央政府管理的直辖市;(2)省会城市;或(3)计划单列市。该分类主要遵循中国国家统计局发布的指引。这些城市包括长春、长沙、成都、重庆、大连、福州、贵阳、海口、杭州、哈尔滨、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、乌鲁木齐、武汉、厦门、西安、西宁、银川和郑州。
三四线城市包括中国不属于上述等级的其他城市。
自2021年房地产业开始下滑以来,一二线城市的销售业绩优于三四线城市(图表7)。因此,2023年一二线城市的房地产销售对全国合约销售额的总体贡献从2020年的45%升至51%(图表8)。
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我们注意到一二线城市之间的销售表现已出现分化,因为这些城市的购房者信心和需求存在差异(图表9)。我们预计2024年上述趋势将会持续。虽然经济增长前景仍是主要因素,但未售库存水平、行业下行周期前的需求动态以及购房者的价格预期也将影响各城市的购房需求。我们预计,北京和上海分别依托首都和金融中心的地位仍将取得最稳健的销售表现。
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从不同地区来看,过去3年东部地区一二线城市整体销售额的同比变化优于其他地区(图表10)。我们预计这一趋势将持续,因为东部地区(亦称中国沿海地区)主要城市的经济基本面较强。
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在市场低迷的情况下,大部分三四线城市的销售额将继续大幅下降。与一二线城市相比,这些城市的经济基本面往往较弱,而且人口外流也较多。或许会存在一些例外,比如大城市周边的卫星城。这些城市可能会吸引住房需求,因为与其他三四线城市相比,这些城市的就业机会较多。
在房地产销售持续下降的情况下,我们预计各线城市的库存水平都将维持在高位。自2023年下半年以来,各线城市的库存周转月数(即所有现有可售资源的销售月数)均有所上升。但是,新开工面积也大幅下降。自2021年以来新开工面积降幅超过合约销售面积降幅,这或许会部分抵消高库存给开发商造成的压力(图表11)。
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不过,如图表12所示,我们预计三四线城市的销售将持续疲软,因此库存月数仍将高达25-30个月左右。另一方面,我们预计一二线城市的销售将更稳健,库存月数可能降至15-17个月左右,
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正如2024年4月召开的最近一次中央政治局会议所指出的,政策制定者可能会采取更多行动来解决住房库存过剩问题,但具体细节尚未公布。我们将相应评估任何政策细节对购房者信心和销售的影响。
此外,政府在过去一年中提出的几个新的发展模式,如建设保障性住房、租赁住房和城中村改造也会在一定程度上减少现有住房库存。例如,受城中村改造影响的居民所产生的住房需求可以利用未售出住宅来满足,而闲置住房可以转为保障房或租赁住房。但是,这些发展模式可能需要很长时间才能实施和扩大规模。因此,这些措施在短期内不大可能显著减少库存。
最近在一些城市推出的住房“卖旧买新、以旧换新”试行方案若能成功落实,将会刺激销售活动,支撑新房需求并减少库存。但是,与现有住房库存相比,这些方案的拟实施规模不大,除非在较长一段时间内加以扩大和实施,否则可能不会产生重大效果。
我们预计受评开发商的合约销售额将继续下降,但各发行人的降幅将有所不同。国有开发商的销售业绩将继续优于民营开发商,因为购房者对国有开发商在疲弱的市场环境下完成和交付项目的能力更有信心。此外,大部分国有开发商在一二线城市的业务规模较大。我们预计2024年多数受评国有开发商的合约销售额将下降5%-10%。
另一方面,民营开发商的财务资源和融资渠道较弱,需要保留更多的内部现金来偿还债务,这将降低其补充新土地用于项目开发的积极性。我们预计2024年Ba和B评级民营开发商的合约销售额将下降20%-30%。评级为Caa及以下的开发商的销售额降幅将更大,因为购房者对这些开发商在信用压力之下按时交付项目能力的信心较弱。
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此报告是于2024年05月13日发表的穆迪报告 Property – China:National sales will decrease further in 2024 with lower-tier cities leading the decline的中文翻译 本。 (中文为翻译稿,如有出入,以英文为准)
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