中国房地产业 | 住房按揭贷款政策放宽和楼市去库存计划表明支持房地产市场的紧迫性
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发布时间：2024年5月23日
分析师：陈晨，曾启贤，尹劲桦，钟汶权，傅予彬，周洁，李秀军，黄卓尧，刘长浩概要
2024年5月17日，中国多个政府部门公布了一系列支持中国房地产市场的措施，此举旨在刺激国内房地产需求并削减楼市库存水平。上述举措是中国政府(A1/负面)为刺激住房需求及稳定该国房地产市场所作持续努力的一部分。虽然房地产行业的去杠杆与政府长期目标相符，但近年来该行业快速下行令主权信用和短期经济增长压力增大。最新的行业支持举措旨在部分缓解房地产市场的短期压力，并且表明政府正在优化调整相关政策，以平稳房地产行业的去杠杆进程并降低系统性风险。
住房按揭贷款政策放宽将增加短期购房需求，但我们预计新房合约销售额因此显著且持续改善的可能性不大。
宏观经济增长前景偏弱以及对预售房地产项目按时完工的持续担 忧仍将抑制购房需求。此外，二手房市场供应量的增加也将抑制新房需求。
住房按揭贷款政策调整总体而言对银行具有正面信用影响，因其资产质量有望得到改善，而银行因此获益的程度超过净息差所受负面影响。
尽管银行对房地产开发商的直接敞口在其贷款总额中的占比不大，但房地产市场长期低迷之下，风险仍有可能蔓延至上下游相关行业。
楼市去库存方案虽然能够为面临财务压力的开发商提供新的流动性并缓和房价跌势，但也可能增加一些地方政府的或有负债。
上述计划的规模并不足以大幅削减现有楼市库存水平。
2024年5月17日，中国多个政府部门宣布了一系列支持中国房地产市场的措施，此举旨在刺激国内房地产需求并削减楼市库存水平(见图表1)。上述举措是中国政府(A1/负面)为刺激住房需求及稳定该国房地产市场所作持续努力的一部分。虽然房地产行业的去杠杆与政府长期目标相符，但近年来该行业快速下行令主权信用和短期经济增长压力大增。最新的行业支持举措旨在缓解部分短期压力，表明正在优化调整相关政策，以平稳房地产行业的去杠杆进程并降低系统性风险。
我们预计，首套和二套住房按揭贷款政策的放宽将在短期内提高住房负担能力并在一定程度上刺激住房需求，这对房地产开发商具有正面信用影响。降低首付比例一旦实施，可能会对一线和二线城市产生更显著的影响，因为此类城市相较于三四线城市经济基本面更强，住房需求更具韧性。
然而，由于宏观增长前景偏弱，且对预售房地产项目按时完工的持续担忧，我们预计新房合约销售或购房者信心不会因此出现明显和可持续的改善。此外，二手房市场供应量的增加也将抑制新房需求。
我们预计2024年全国住宅房地产销售额将较2023年下降10%-15%，至人民币8.5万亿元至9万亿元左右。这比2021年人民币16.3万亿的历史峰值低50%左右。除上述政府支持举措外，2023年上半年高基数效应的消退将导致今年下半年合约销售额降幅收窄。
住房按揭贷款政策的放宽总体而言对银行具有正面信用影响，因其资产质量有望在房地产市场企稳之下得到改善，其获益程度超过净息差所受负面影响。
尽管银行对房地产开发商的直接敞口在其贷款总额中的占比不大，但房地产市场长期低迷之下，风险仍有可能蔓延至上下游相关行业。自2022年以来，许多中资银行对公房地产贷款的不良率明显上升。
取消住房按揭贷款利率下限将挤压银行净息差。我们认为银行有动力降低住房按揭贷款定价以刺激贷款需求并争夺市场份额。尽管房地产市场出现调整，但住房按揭贷款对商业银行而言仍属低风险资产类别，且回报率颇高。降低住房按揭贷款首付比例将提高购房者的杠杆，但我们预计大型银行住房按揭贷款的拖欠率仍将维持在0.3%-0.7%这一非常低的水平，因为拥有住房在中国文化中具有重要的意义。
对于结构融资交易而言，政策放宽的影响不一。住房按揭贷款利率下调将减轻借款人的住房贷款还款压力，并支持新老住房按揭贷款借款人的偿债能力，这具有正面信用影响。然而，贷款授信政策的放宽，尤其是降低首次购房和第二套住房的最低首付比例要求，可能会对新发放住房按揭贷款的信贷质量产生负面影响。更高的贷款价值比将使贷款机构面临更大的违约风险，并且一旦借款人违约，其潜在损失也将提高。
如上文所述，监管机构公布了一个以削减目前处于高位的国内住房库存的方案。不足一个月前，政治局于4月底表示要采取行动解决住房库存过剩问题，这表明政府稳定房地产市场的紧迫性。
在该框架下，地方政府可通过地方国有企业(国企)向面临财务压力的开发商回购闲置住宅用地1。在商品房库存过高的城市，政府可以组织地方国企以合理价格收购部分已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。人行将设立人民币3,000亿元的保障性住房再贷款工具，以鼓励全国性银行向这些地方国企发放贷款用于收购此类商品房。据国家统计局统计，截至2024年4月底，国内已建成未出售的住宅总建筑面积约3.9亿平方米。
我们认为地方政府回购土地和住宅能够为面临财务压力的开发商提供新的流动性，并减轻房价下行压力。但是，基于再贷款工具和已建成未出售房产库存水平，该计划的规模不足以大幅削减现有住房库存。因此，短期内该计划的影响预计不大。此外，开发商财务状况的持续改善仍将取决于健康的合约销售情况和顺畅的融资渠道。
同时，去库存计划对地方政府和地方国企可能具有负面信用影响。还有一种可能性是，某些负责实施配售型或配租型保障性住房项目的地方国企可能会在其地方政府的指示下，在相关辖区内收购超出公共住房需求的项目，或违反财务纪律收购更多私人项目，以支撑当地的房地产市场。
有地方国企参与该计划的地方政府也将面临杠杆率上升的情形，因为利用央行和政策性银行贷款资金将提高地方政府本已较高的、来自地方国企的或有负债水平。许多地方政府向地方国企提供相关补贴的能力也有限，因其财政收入受到中国经济表现疲软和土地出让收入下降的限制。
虽然中国正在向更可持续的住房模式迈进值得肯定，但仍然存在一些关键的不确定因素。保障性住房和公共租赁住房的预期租金收入能否覆盖地方国企业增量债务的偿还和运营成本仍有待观察。此外，参与收购的地方国企也未必具备为所收购项目提供物业管理和降低成本的能力。已建成未出售住房库存带来的风险可能会从开发商转移至相关地方政府和地方国企。
银行是否参与该项目将取决于地方政府能否选定合适的地方国企，以商业可持续的方式收购商品房用作保障性住房。根据该计划，包括政策性银行、大型国有银行和股份制商业银行在内的21家全国性银行将向地方国企发放收购贷款，而人行将设立人民币3,000亿元人的再贷款工具，以1.75%的利率向上述银行按照贷款本金的60%发放再贷款。银行将自担风险，根据商业可持续性原则决定是否发放贷款。我们认为，银行不太可能为这一计划放弃自身的风控标准。
此报告是于2024年05月21日发表的穆迪报告 Property – China:Eased mortgage policies, destocking plan suggest urgency to support property market的中文 翻译本。 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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