中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：支持性政策之下销售仍难持续改善
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发布时间：2024年6月5日
分析师：陈晨，曾启贤，黄卓尧，刘长浩概要
2024年4月全国合约销售额同比降幅扩大。
2024年4月全国合约销售额同比下降36.2%，降幅大于3月的28.6%。降幅扩大的原因是销量面积和平均售价下滑。4月份各线城市房价进一步下降。
近期住房按揭贷款政策放宽将刺激短期购房需求，因其可以提高购房者的住房负担能力。
不过，由于宏观增长前景偏弱，我们预计销售持续改善的可能性不大。楼市去库存方案虽然能够为面临财务压力的开发商提供新的流动性，但规模并不足以大幅削减现有楼市库存水平。
尽管政府出台了一系列支持措施，但2024年全年全国合约销售额同比预计将下降10%-15%，
主要原因包括中国经济活动低迷以及购房者对住房竣工风险的担忧。因经济规模更大且住房需求更具韧性，一二线城市销售表现将继续优于三四线城市。购房需求从新房市场转向二手房市场也会对销售业绩产生影响。
5月份境内债券发行维持低位；境外债券发行持续低迷。
5月份开发商共发行了人民币14亿元的境内债券，低于4月份的人民币45亿元。境外债券市场依然疲弱，我们预计财力较弱的开发商将继续面临再融资和流动性风险。
2024年4月份受评高收益中国开发商的流动性压力指数从3月份的53%上升至60%，
反映当月流动性疲弱的开发商增加两家。
2024年4月27日至5月27日共有一次负面评级行动，
反映该开发商信用质量和流动性趋弱。
2024年4月全国合约销售额同比下降36.2%，降幅大于3月的28.6% (见图表2)。销售大幅下降反映了销售面积和平均售价较上年同期均大降，也有部分原因是去年同期基数较高。
各线城市月度房价均进一步下降(见图表3)。4月份一线和二线城市房价环比分别下降0.7%和0.5%，而3月份降幅分别为0.2%和 0.3%。与此同时，4月份三四城市房价环比降幅也从3月份的0.4%扩大至0.6%。
2024年前4个月，我们跟踪的16家中国开发商的合约销售额同比均出现下降(见图表4)。同期合约销售额同比降幅最小的开发商包括绿城中国控股有限公司(B1/负面)(下降24%)、中国海外发展有限公司 (Baa2/稳定)(下降30%)和华润置地有限公司(Baa1/负面)(下降36%)。
与历史水平相比，4月份各线城市库存月数均继续处于高位。库存水平高企反映该月销售势头疲软(见图表5)。
2024年5月17日，中国多个政府部门公布了一系列支持中国房地产市场的措施，此举旨在刺激国内房地产需求并削减楼市库存水平。
我们预计住房按揭贷款政策放宽将在短期内提高住房负担能力并刺激住房需求，这对房地产开发商具有正面信用影响。降低首付比例一旦实施，可能会对一线和二线城市产生更显著的影响，因为此类城市相较于三四线城市经济基本面更强，住房需求更具韧性。
然而，由于宏观增长前景偏弱以及对预售房地产项目按时完工的持续担忧，我们预计2024年全国住宅地产合约销售额将较2023年下降10%-15%。除上述政府支持举措外，2023年上半年高基数效应也将消退，这将导致今年下半年合约销售额降幅收窄。
购房需求从新房市场转向二手房市场也会对新房销售产生影响。我们预计，鉴于二手房地段普遍更好且价格灵活，以及政府对房屋转售的支持性政策，未来一到两年二手房交易在整体交易中的占比将上升。
与此同时，监管机构鼓励地方政府以及地方国企回购闲置的住宅用地和已完工未出售住宅。中国人民银行(人行)将设立人民币3,000亿元的保障性住房再贷款工具，以鼓励全国性银行向这些地方国企发放贷款用于收购此类库存住宅。
楼市去库存方案能够为面临财务压力的开发商提供新的流动性，并减轻房价下行压力。但是，基于再贷款工具和已完工未出售房产库存水平，该方案的规模不足以大幅削减现有住房库存。
2024年5月(截至5月27日)，受评中国房地产开发商中仅新城发展控股有限公司(Caa1/负面)发行了共计人民币14亿元的境内债券(见图表7和8)，总发行额低于2024年4月的人民币45亿元。
受评开发商境外债券市场发行窗口仍基本关闭，2024年3月以来并未发行新债券。我们预计，受境外利率较高和投资者避险意识影响，新发行仍将较慢。
2024年4月我们针对中国受评高收益类开发商的流动性压力子指标从2024年3月的53%上升至63%(见图表9)，恶化的原因是流动性疲弱的开发商增加了两家。
截至2024年4月30日，在16家高收益类受评开发商中，10家开发商的流动性疲弱。这10家开发商的评级均为B3或以下。
我们预计未来几个月该子指标仍将维持在高位，因为B及以下评级开发商将继续面临销售挑战，这将制约其运营现金流并挤压其本已薄弱的流动性。此外，开发商已经受损的融资能力在未来12个月内改善的可能性不大。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2024年6月1日起的12个月内将有约合137亿美元的境内债券和106亿美元的境外债券到期或可回售(见图表10)。
受评中国房地产开发商(截至2024年5月27日)
此报告是于2024年05月29日发表的穆迪报告 Property – China:China Property Focus: Sales improvement unlikely despite supportive policies的中文翻译本。 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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