中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：房价持续下跌将制约未来新房销售
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发布时间：2024年7月2日
分析师：周易玮，曾启贤，黄卓尧，刘长浩概要
2024年5月全国合约销售额同比降幅收窄。2024年5月全国合约销售额同比下降23.9%，较4月份36.2%的降幅有所收窄。主要原因是或受最新刺激政策影响，销量降幅缩小。虽然政府的支持措施可能令销售降幅收窄，但由于购房者和市场信心仍将疲软，我们预计2024年全国房地产合约销售将下跌10%-15%。
同时，5月份各线城市房价跌幅均有所扩大。5月份一线、二线及三四线城市新建商品住宅价格同比分别下降3.3%、3.7%和5.1%，降幅较4月份的2.5%、2.8%和4.4%有所扩大。这是各线城市房价连续第5个月同比下降。房价下跌反映出购房信心持续疲弱，由于潜在购房者推迟购房，这将继续制约新建住宅项目的销售。二手房价格跌幅更大也可能转移购房者对新房的兴趣，因为二手房的定价更具竞争力，而且地段通常更好。
6月份境内债券发行维持低位；境外债券发行持续低迷。6月份 (截至6月26日)受评开发商共发行了人民币40亿元的境内债券，高于5月份的人民币24亿元，但仍维持在低位。境外债券市场仍然疲弱，6月份受评开发商并未发行新债券。我们预计财力较弱的开发商将继续面临再融资和流动性风险。
2024年5月我们针对中国受评高收益类开发商的流动性压力子指标维持在63%。截至2024年5月31日，在16家高收益类受评开发商中，10家开发商的流动性疲弱。10家开发商的评级均为B3或以下。
2024年5月全国合约销售额同比降幅收窄
2024年5月全国合约销售额同比下降23.9%，较4月份36.2%的降幅有所收窄(图表2)。主要原因是销量降幅缩小。5月中旬的房地产政策放松可能刺激了部分住房需求。
由于购房者和市场信心仍然疲软，我们预计2024年全国合约销售将下跌10%-15%。主要原因包括中国经济活动低迷以及购房者对住房竣工风险的担忧。随着住房支持政策的实施以及2023年上半年的高基数效应消退，当前的降幅可能会有所收窄。
2024年前5个月，我们跟踪的16家中国开发商的合约销售额同比均出现下降(图表3)。同期合约销售额同比降幅最小的开发商包括绿城中国控股有限公司(B1/负面)(下降18%)、中国海外宏洋集团有限公司(Baa2/负面)(下降31%)。
虽然销量增大下5月份的库存月数有所下降，但与过去5年相比，5月份各线城市库存月数均继续处于高位(图表4)。
5月份各线城市房价跌幅均有所扩大
尽管2024年5月销量降幅有所收窄，但当月房价跌幅有所扩大。具体而言，5月份一线、二线及三四城市新建商品住宅价格同比分别下降3.3%、3.7%和5.1%，而4月份的降幅分别为2.5%、2.8%和4.4%(图表5)。这是各线城市房价连续第5个月同比下降。
5月份一线、二线和三四线城市的房价环比分别下降0.7%、0.7%和0.8%，而4月环比降幅分别为0.7%、0.5%和0.6%。这是各线城市房价连续第10个月环比下降。
房价持续下跌反映出购房需求和信心持续疲弱。因担心房价进一步下跌，潜在购房者可能会推迟购房，这将进一步抑制销售。
二手房价格跌幅更大也可能转移购房者对新房的兴趣，因为二手房的定价更具竞争力，而且地段通常更好。2024年前5个月，各线城市二手房市场房价同比跌幅均大于新房市场(图表6)。
6月份境内债券发行维持低位；境外债券发行持续低迷
中国金茂控股集团有限公司(Ba2/负面)和绿城中国控股有限公司 (B1/负面)在2024年6月(截至6月26日)合计发行了人民币40亿元的境内债券(图表7和8)，发行总额较2024年5月的人民币24亿元有所增长，但仍维持在低位。
受评开发商境外债券市场发行窗口仍基本关闭，2024年3月以来并未发行新债券。我们预计，受境外利率较高和投资者避险意识影响，新发行仍将较慢。
2024年5月流动性压力子指标持平于63%
2024年5月我们针对中国受评高收益类开发商的流动性压力子指标维持在63%(图表9)。
截至2024年5月31日，在16家高收益类受评开发商中，10家开发商的流动性疲弱。这10家开发商的评级均为B3或以下。
我们预计未来几个月该子指标仍将维持在高位，因为B及以下评级开发商房地产销售将继续面临挑战，这将制约其经营现金流。此外，开发商的融资能力已经受损，且在未来12个月内改善的可能性不大。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2024年7月1日起的12个月内将有约合143亿美元的境内债券和101亿美元的境外债券到期或可回售(图表10)。
附录I
附录II
受评中国房地产开发商(截至2024年6月25日)
此报告是于2024年06月27日发表的穆迪报告 Property – China:China Property Focus: Persistent price drop will constrain future new home sales的中文翻译 本。 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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