中国城投公司 | 闲置土地回购计划将有助于提振房地产业的流动性
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发布时间：2025年2月27日
分析师：邓景鸿，周易玮，袁人杰，程晓雪，李炜乐，方敬，钟汶权，黄卓尧，刘长浩2月12日，广东省梅州市政府宣布计划以人民币5.14亿元回购两幅闲置地块，总面积为97,139平方米。2月份以来，该省15个城市披露了收购163幅地块的计划，面积约为690万平方米，总价为人民币359亿元(图表1)。在2024年11月相关政府通知发布后，广东省是首个大规模落地闲置土地回购计划的省份。该计划旨在通过降低过剩库存(市场复苏的关键指标)和向开发商提供额外流动性支持来稳定房地产业并缓解风险。
盘活存量闲置土地带来的资产变现将支持向政府出售闲置土地的地方国企、城投公司和房地产开发商的流动性。这一策略也将减少土地供应和房地产库存，从而支持地价和房价。根据该计划，地方政府可发行专项债，以低于最初拍卖价的方式回购闲置土地，折扣从10%到30%不等。
闲置土地回购计划的落实将会减少闲置土地规模并稳定房地产市场，有望增强投资者信心并改善市场气氛。使用专项债资金收购土地提供了一个结构化的可预测的融资机制，有助于管理该省的财政状况。
但是，如果地方政府利用其财政资源来收购闲置土地，国企和城投公司可获得的资金和财政支持可能会减少。对于财政实力有限、财政资源本已紧张的经济较弱省份的地方政府而言，这一点尤为令人担忧。城投公司的运营和项目依赖政府的支持，因此资源的重新配置可能会限制地方政府向国企和城投公司提供全面支持的能力，进而可能影响城投公司承担新开发基建项目或维护现有项目的能力。
这些城市计划如何处置其收购的土地尚不明确，但闲置土地回购计划与近期旨在赋予政府在土地和房地产市场的较大作用的其他政策一致。例如，中国人民银行(人行)出台措施加强对国企的融资支持，鼓励其收购未出售商品房用作保障性住房。此外，一些市政府还实施了鼓励业主购买新房来置换旧房的举措。此外，住房和城乡建设部还计划新增100万套城中村和危旧房改造，这是中国2019年以来开展的更广泛的城市更新举措的一部分。
其他一些省份可能会跟进广东回购闲置土地。在回购闲置土地融资方面，广东等财政实力较强的地区有着更大的举债空间，但经济基本面较弱的地区则融资难度不小。此外，对于受困开发商规模较大且回购土地开发需求较少的地区，地方政府广泛落实该项政策的能力或意愿较弱。按照政府计划大量回购闲置土地可能会削弱地方政府的财政和债务指标，尤其是在房地产市场尚未显著复苏的情况下。
地方政府增加举债以回购土地在长期内也可能带来债务可持续性问题。2020-2024年广东省年度土地出让收入下降了三分之二，并且我们测算2024年土地出让收入占该省财政收入的15%左右。若土地和房地产市场持续承压，该计划相关成本可能会成为地方政府的直接或间接负债。
尽管出台了支持性措施，但流动性承压的开发商仍面临重大挑战。其中一个主要原因是，以广东为例，回购闲置土地主要倾向于国企和城投公司，而不是在融资渠道收紧的情况下流动性需求更为迫切的民营开发商。
中央政府回购闲置土地的政策指引总体上旨在向开发商提供流动性支持。但对于民营开发商而言，该计划可能会因其与地方政府之间的价格预期差距而受阻。民营开发商通常寻求更高的地价，从而实现现金流入的最大化并覆盖前期成本，但在行业长期低迷的情况下，土地市场价格整体上已大幅下跌。从具国企背景的开发商手中回购土地则价格预期差距较小，因为这些企业的财务状况、融资渠道和流动性通常更强，因此对地价波动的敏感性较低。
此外，土地回购规模是否足以大幅改善全国范围内开发商的流动性尚不明朗，因为开发商的再融资需求较大且库存较高。
这一支持政策能否持续有效稳定房地产市场将取决于政府是否会采取进一步措施，鼓励地方政府从不同股东背景的开发商手中大规模回购闲置土地。
此报告是于2025年02月19日发表的穆迪报告Local Government Financing Vehicles – China:China's idle land repurchase plan will help boost liquidity in property sector的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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