中国银行业 | 房地产业风险缓和可支持受评银行的信用实力
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发布时间：2025年7月28日
分析师：陈晨，余颖欣，黄晨，严溢敏虽然每月数据有所波动，但自2024年第四季度以来，全国房地产合约销售额的降幅(以过去12个月为基准)同比已有所收窄。新房价格也呈现类似趋势，这有助于支持中资银行的信用实力。我们认为受评银行的房地产对公贷款的风险已趋于平稳，而其住房抵押贷款的风险正在上升，但仍将保持在可控范围内。
房地产对公贷款的资产风险可能已经见顶。截至2025年3月底，中资银行的房地产开发贷款占贷款总额的比例已从2020年6月底的7.2%降至5.2%。对于多数受评银行而言，2024年房地产对公贷款的不良率已经下降或见顶，原因包括银行加大力度处置或重组不良贷款，以及开发商的融资环境有所改善。虽然银行将响应“白名单”计划等支持性政策1，但我们预计银行业在向房地产业发放新的贷款时仍将审慎，并侧重于风险管理和资本保全。
未来12-18个月个人住房不良贷款将继续上升。贸易紧张局势升级将对中国的经济增长构成挑战，这可能会削弱消费者信心、居民收入前景和偿债能力。受评银行中，2024年个人住房不良贷款总额增长了39%，但不良贷款率仍保持在1%以下的较低水平。2023年8月起降低住房抵押贷款首付比例将提高购房者的负担能力并鼓励购房。但是，这对银行的资产质量具有负面信用影响，因为较大的贷款金额将增加借款人承压时的违约风险，并在房地产市场下行时降低贷款回收率。
住房抵押贷款违约风险仍将可控。虽然中资银行住房抵押贷款的违约几率2和违约损失率3(用于根据内部评级法计算资本需求)正在上升，且高于其他亚太区同业，但较高的居民储蓄和强劲的贷款损失准备金是有力的风险缓解因素。住房抵押贷款利率的下降也将有助于业主偿还房贷。如果提前还款放缓和房地产销售复苏的势头持续，我们预计住房抵押贷款将逐步回升。住房抵押贷款的风险权重较低，因此贷款回升将缓解银行的资本压力。
房地产对公贷款的资产风险可能已经见顶
虽然目前断定中国房地产市场已经触底还为时尚早，但主要指标已显示出改善的迹象。虽然每月数据有所波动，但自2024年底以来，过去12个月全国合约销售额的降幅已有所收窄(图表1)，而各线城市新房价格的降幅也有所放缓(图表2)。这将支持银行的房地产对公贷款的资产质量，而这类贷款主要包括房地产开发贷款。
截至2025年3月31日，中资银行的房地产开发贷款维持在人民币13.9万亿元，占银行体系贷款总额的5.2%，低于2020年年中“三条红线”政策4出台时的7.2%(图表3)。随着银行响应稳定房地产市场的政策，2024年初房地产开发贷款小幅回升。截至2024年底，“白名单”机制下审批通过的贷款已达到人民币5万亿元。根据国家金融监督管理总局的数据，2025年5月7日“白名单”贷款增至人民币6.7万亿元。然而，并非所有获批的金额都会被动用。此外，部分贷款可能用于偿还存量房地产开发贷款，这不会推动总体贷款余额的增长。因此，2024年和2025年第一季度房地产开发贷款基本保持稳定，而其在银行体系贷款总额中的占比在2024年第一季度短暂上升后继续下降。
由于受评银行对房地产开发贷款采取谨慎的放贷策略，我们预计未来12-18个月相关贷款仅会温和增长。
近年来，银行通过理财产品和资管产品对房地产行业的投资敞口也有所下降。平均而言，受评银行对理财产品和资管产品的投资占总资产的比例已从2020年的6.0%降至2024年的2.1%。根据我们的估测，只有一小部分的理财产品和资管产品的底层资产涉及房地产相关融资。
受评银行中，房地产行业的对公不良贷款总额在2024年开始下降，扭转了2021年以来的上升趋势。不良贷款率从2023年底的4.4%降至2024年底的3.9%，这得益于中资银行加大力度处置和重组房地产相关不良贷款。开发商融资环境的改善也有助于降低新增不良贷款。房地产开发商的债务重组通常涉及延长期限、降低利率或债转股。2024年，许多受评银行披露其重组贷款比率有所上升，主要原因是对房地产开发贷款进行重组。虽然这些银行可能会因重组计划需要大幅减记或债转股而遭受损失，但多数银行的此类贷款占贷款总额的比例仍低于1%。
与六大行和股份制银行相比，房地产行业的对公不良贷款在2022年率先在受评区域性银行中出现下降(图表4)。这可能是由于区域性银行对规模较小、财务状况较弱的开发商敞口较大，而这些开发商在房地产市场转弱时首当其冲。因此，处置这些资产的工作开始得更早。受评区域性银行的不良贷款率持续低于大型银行(图表5)。
开发商融资条件的改善促进了对建筑公司的及时付款，从而降低了其信用风险。总体而言，受评银行的建筑贷款占贷款总额的比例维持在2%-3%，不良贷款率为1.8%-1.9%。受评区域性银行的建筑贷款不良率持续低于六大行和股份制银行，与房地产对公贷款的趋势相近。
未来12-18个月个人住房不良贷款将继续上升
2024年受评银行报告个人住房不良贷款和不良贷款率有所上升，与房地产对公贷款趋稳的趋势形成对比。受评银行中，2024年个人住房不良贷款总额增长了39%，但不良贷款率仍保持在1%以下的较低水平。随着严峻的经济环境削弱居民收入前景和偿债能力，我们预计未来12-18个月个人住房不良贷款将继续上升(图表6)。
六大行是中国主要的住房抵押贷款机构，占2024年底住房抵押贷款余额的67%。住房抵押贷款平均占这些银行贷款总额的22.4%，高于股份制银行的16.0%和区域性银行的9.8%(图表7)。过去3年各类受评银行的住房抵押贷款不良率已升至相近水平，但仍低于1%(图表8)。
银行体系住房抵押贷款余额的下降始于2022年第四季度，主要原因是房地产销售和房价持续下滑导致住房抵押贷款需求低迷。此外，由于新发放贷款和存量贷款的利差较大，国内购房者选择提前偿还款。
尽管多数住房抵押贷款利率采用浮动利率，并在每年1月重新定价，但即使在重新定价之后，一些存量贷款借款人可能承担比现行利率更高的借款成本。这是因为其住房抵押贷款利率基于签约时与贷款市场报价利率(LPR)的利差，因此存量贷款借款人不会受益于2022年5月以来出台的缩小新房贷利率与LPR之间利差的政策。
2024年9月，监管部门将存量住房抵押贷款利率平均下调50个基点，以使其与新住房抵押贷款利率保持一致(图表9)。该政策直接抑制了提前还贷潮，2024年第四季度住房抵押贷款余额开始回升(图表10)。
除了下调住房抵押贷款利率外，监管部门从2023年8月开始分别下调全国首套和二套房的最低首付比例至20%和30%。2024年9月，最低首付比例进一步降至15%。降低首付比例尽管有利于改善购房者的负担能力并促进房地产销售，但对银行的资产质量具有负面影响。首付比例下降意味着可缓冲房价下跌的业主房产净值减少，从而增加了贷款人损失风险。在房地产市场低迷的情况下，贷款回收率也会下降，因为贷款金额高于首付要求更高时的水平。
住房抵押贷款违约风险仍将可控
虽然中资银行住房抵押贷款的违约几率和违约损失率正在上升，且仍高于其他亚太区同业(图表11和12)，但较高的居民储蓄(图表13)和强劲的贷款损失准备金(图表14)是有力的风险缓解因素。住房抵押贷款利率的下降将有助于业主偿还房贷。如果提前还款放缓和房地产销售企稳的势头持续，我们预计住房抵押贷款将逐步回升。
6家采用内部评级法的中资银行在其年度资本充足率报告中披露了住房抵押贷款违约几率和违约损失率的上升。在过去5年经济环境严峻和房价下跌的情况下，这6家银行的住房抵押贷款加权违约几率从2020年的1.2%升至2024年的2%，同期违约损失率从25.9%温和上升至27.3%。
与之相反，许多采用内部评级法的亚太区同业报告其违约几率低于2%，违约损失率处于10%-30%区间。需要指出的是，这些违约几率和违约损失率数据是用于计算资本需求的模型测算，可能高于实际损失。
中国住房抵押贷款利率的浮动性质最大程度地降低了银行资产负债期限错配的风险。此类贷款采用定期分期偿付而不是在期末一次性大额偿付的方式，从而降低了借款人无法偿付的风险。中国的居民储蓄率相比多数其他经济体而言依然较高，从而支持了居民资产相对于债务的积累，并增强了其偿债能力。此外，以贷款损失准备金占贷款总额的百分比衡量，受评中资银行2024年底的贷款损失准备金率为2.7%，远高于亚太区同业水平，为应对贷款质量恶化提供了缓冲。
最后，住房抵押贷款利率可能会跟随LPR继续下调，这将增强业主偿还贷款的能力。尽管贷款利率的下降将削弱银行的盈利能力，但存款利率的预期下降将缓解一定的息差压力。住房抵押贷款的风险权重较低，因此新发放贷款的增加将缓解银行的资本压力。
1.白名单”上的房地产项目被视为有资格获得金融机构的资金支持以确保完工的项目。
2.违约几率代表单项信贷资产在一年内违约的可能性。
3.违约损失率指一项债务违约造成的损失金额占违约总敞口的比例。
4.该政策对开发商设定贷款限额，改善其流动性并强化其资产负债表，从而为房地产业提供了保障。
此报告是于2025年07月22日发表的穆迪报告Banks – China:Moderating property sector risks support rated banks' credit strength的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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