中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：2020年下半年受评开发商的市场份额将进一步增长
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发布时间：2020年8月4日
分析师：黎锦雄，梁镇邦，刘长浩
2020年6月我们追踪的开发商合约销售额增速超过全国合约销售额增速。
在71家受评开发商中，我们跟踪的30家受评开发商6月份的单月合约销售额同比增长16.9%，使得其2020年上半年的销售额增长达到0.3%。上述增速领先于2020年上半年全国住宅销售额2.8%的降幅。我们跟踪的受评开发商6月份销售增长主要是由大型开发商拉动，其中包括中国金茂控股集团有限公司 (Baa3/稳定)、中国恒大集团 (B1/负面) 和金地集团(Ba2/稳定) 。我们预计凭借更强的执行力和更为顺畅的融资渠道，2020年下半年71家受评开发商可继续提升其市场份额。
7月受评开发商的境内外债券发行双双上升。7月份16家开发商在境外发行了57亿美元债券，发行额从6月的49亿美元和5月的9.44亿美元进一步回升，原因是市场气氛的改善。7月份境内发债规模也出现上升，在流动性持续支持下，整体境内融资环境依然保持稳定。
6月份流动性压力指标小幅改善。6月份，我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力指标小幅改善至19.7%，主要原因是增加了一家流动性充足的受评开发商。
在71家受评开发商中，我们跟踪的30家受评开发商6月份的合约销售额同比增长16.9%，高于5月份的13.5%，使得其2020年上半年的销售额增长达到0.3%。上述增速领先于同期全国住宅销售额2.8%的降幅。特别是，2020年上半年合约销售额同比实现正增长的受评开发商共有17家 (图表1)，分别高于5月的11家和4月的8家 (迄今为止)。
2020年上半年我们跟踪的受评开发商的销售增长主要是由大型开发商销售出色拉动，其中包括中国金茂控股集团有限公司 (Baa3/稳定)(同比增长31%) 、中国恒大集团 (B1/负面) (同比增长24%)、金地集团 (Ba2/稳定) (同比增长19%) 和世茂集团控股有限公司(Ba1/稳定)(同比增长10%) 。
我们预计凭借更强的销售执行力、稳固的品牌实力、庞大的规模和更为顺畅的融资渠道，2020年下半年受评开发商可继续提升其市场份额。随着实力较弱的开发商被迫退出市场，受评开发商将继续提高其市场的份额。从而在未来12-18个月行业将继续整合。
5月份全国合约销售额同比增长16.2%后，6月份同比增长12.6%。因此，以3个月移动平均值计的全国合约销售额同比增长从5月的0.2%改善至6月的9.4% (图表2)。这一增长主要是受销售量的推动，房地产销量在5月份温和下降2.6%后在6月份增长4.1% (3个月移动平均)。
销售复苏的主要推动因素是国内社交隔离措施的放松从而释放了此前积累的购房需求，以及开发商推出新楼盘。
2020年6月份二线和三四线城市房价同比涨幅继续下降，分别从5月份的5.5%和4.7%降至5.4%和4.5% (图表3)。这是2019年以来二线和三四线城市房价涨幅的最低水平。与之相反，同期一线城市房价同比涨幅从2.9%的升至3.3%。7月15日，广东省深圳市政府宣布控制住宅价格上涨的新措施，我们预计2020年内一线城市房价涨幅将因此受到制约1。
我们预计2020年全国房地产销售将略弱于2019年，原因包括：(1) 年初新冠肺炎疫情爆发影响了销售状况；(2) 我们预计国内经济形势恶化；(3) 2019年的基数较高。
请7月份受评开发商境外债券发行额 (图表4) 从6月份的 49亿美元增长至57亿美元(截至7月24日)，使得年初至今境外债券 发行总额达到352亿美元。我们预计2020年下半年开发商将努力发行新票据，为未来12个月到期的454亿美元债务(其中包括可回售债券)再融资。
鉴于全球金融市场存在不确定性，我们预计2020年内其境外发债将保持则重于信用质量较好的发行人。
2020年7月(截至7月24日)，受评开发商境内债券发行额从6月的人民币138亿元 (19亿美元) 小幅增至人民币179亿元(25亿美元)。
在流动性持续支持下，穆迪预计整体境内融资环境将依然保持稳定。我们预计受评开发商能够继续通过境内发债进行再融资，尤其是具备优质房地产项目和境内市场融资记录的市场领先企业。
随着房地产销售的逐步回升以及开发商在境内外市场发行新债实施再融资，2020年下半年受评中国开发商的流动性可能改善。
我们的亚洲流动性压力指标显示，受评中国高收益开发商中，6 月份流动性分数为最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比从5 月份的21.7%小幅改善至19.7%，这主要得益于新增一家流动性充足的受评开发商(图表5)。
截至6月底，61家高收益评级开发商中，有12家开发商的流动性较弱。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2020年8 月1日起的12个月内将有约619亿美元的境内债券和454亿美元的境外债券到期或可回售(图表6)。我们预计多数受评开发商可实现到期债务的再融资或偿还到期债务，因为稳定的境内市场和宽松货币政策将有助于开发商应对其境内到期债务。
6月29日，我们维持中国海外宏洋集团有限公司Baa2的发行人评级，反映了我们预计该公司将按计划执行其业务增长战略、控制债务杠杆率并维持充足的流动性。此外，该公司将获得中国海外发展有限公司 (Baa1/稳定)强有力的运营和财务支持。
7月10日，我们将泰禾集团股份有限公司的公司家族评级从Caa1下调至Caa3。评级下调反映了泰禾紧张的流动性和较高的再融资风险，因为未来12-18个月该公司将面临大量到期债务和较大的运营挑战。
7月13日，我们维持大连万达商业管理集团股份有限公司Ba1的公司家族评级。这反映出我们预计未来12-18个月该公司将维持可支持其Ba1公司家族评级的财务指标，并拥有充足的现金资源支持其运营及再融资需求。同一天，我们还维持万达商业地产 (香港) 有限公司Ba3的公司家族评级，原因是我们预计在万达香港承压时大连万达商业管理将提供财务支持，因为两家公司的联系紧密。
截至2020年7月24日，在71家受评开发商中，55家的展望稳定，6家展望正面，10家展望负面。
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