全球数据中心 | 2026年展望：在租户优先考虑市场投放速度的背景下，容量增长仍保持强劲
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发布时间：2026年1月15日
分析师：John Medina，Nidhi Dhruv，Ramzi Kattan，Vincent Detilleux，Jim Hempstead，Ranjini Venkatesan，Radi Annab，Karen Ramallo，David Fine，Raj Joshi，Sean Cray，Ram Sri，Ayushi Mehta，Ray Tay，Douglas Segars2026年，支持人工智能(AI)、云计算和互联网服务的数据中心容量的需求将继续大幅增长。这些新增容量多数已预租给大型科技企业或大型云服务提供商，这降低了市场上出现大量闲置容量的风险，同时也增加了交易对手集中度风险。
两位数的容量增速持续，已投入运行的新增容量迅速被租户租用并实现收益。建设新数据中心容量的竞赛仍处于早期阶段，未来12-18个月全球数据中心容量的强劲增长趋势有望持续。国际能源署预计，2026年全球以耗电量衡量的数据中心容量将达到600太瓦时左右，较2025年预计的525太瓦时增长14%，而2025年较2024年436太瓦时的实际耗电量增长20%。
监管风险和电力供应的限制仍然制约发展。在部分市场，由于公众日益担心新建数据中心会消耗大量电力和水资源，当地对新建数据中心的反对声浪持续升高。相比之下，法律环境较为支持的地区可望继续迎来新的发展，而部分地区正在调整监管框架，以鼓励AI相关的新数据中心开发。
在建设风险不断上升的背景下，租户承担更多风险以加快项目竣工进度。部分租户愿意分担某些过去未承担的施工交付风险以加快竣工进度，例如将电力和关键公用设施的可用性排除在竣工要求之外。全球对熟练劳动力、主要大宗商品和关键设备的强劲需求推高了建设新数据中心的成本，同时也增加了现有数据中心的运营成本。
资本市场正进行调整，为超大规模数据中心的快速增长提供资金；信用良好的交易对手仍至关重要。随着数据中心的数量和规模不断扩大，所需开发资金的规模和类型也有所增加。银行将继续发挥重要作用，机构投资者在建设阶段与银行共同提供贷款的趋势愈加明显。虽然这些新建超大规模数据中心的容量主要由OpenAI或Anthropic等AI初创企业使用，但其长期租约仍将依赖大型科技企业信用的支持。
高昂的GPU成本促使开发商寻求替代融资方案。图形处理单元(GPU)用户和所有者可能会探索更多替代融资渠道。由于计算设备成本居高不下，获得新的资金来源至关重要。
两位数的容量增速持续，新增容量迅速被租户租用并实现收益
开发新数据中心容量的竞赛仍处于早期阶段，全球数据中心容量的强劲增长趋势有望在至少未来12-18个月持续。国际能源署预计，2026年全球以耗电量衡量的数据中心容量将达到600太瓦时左右，较2025年预计的525太瓦时增长14%，而2025年较2024年436太瓦时的实际耗电量增长20%(图表1)。容量超过300兆瓦的更大型超大规模数据中心项目将于2026年开始上线，这将显著提升部分市场的容量，同时创造新的市场。这些新的大型设施将进一步加速AI和云计算领域的竞争。
新上线的数据中心容量多数将由Alphabet Inc.(Aa2/稳定)旗下子公司谷歌、微软公司(Aaa/稳定)、亚马逊(A1/正面)旗下子公司亚马逊云服务(AWS)和甲骨文公司(Baa2/负面)等大型云服务提供商用于云服务。这些企业已预租相关容量，以满足客户不断积压的新增计算需求。因此，这些新增容量多数将为租户带来收入和现金流。随着高性能计算容量的不断增长，AI这一新兴产业持续扩张，以AI为核心的新增数据中心容量将支持新AI模型和产品的开发与部署。在不断扩大的AI生态系统中，盈利路径的重要性将日益凸显，以缓解市场对“AI泡沫”不断升高的质疑。
2025年，微软、亚马逊、Alphabet、甲骨文、Meta Platforms Inc.(Aa3/稳定)和CoreWeave,Inc.(Ba3/稳定)等美国(Aa1/稳定)六大大型云服务提供商的资本投资接近4,000亿美元，2026年和2027年分别有望达到5,000亿美元和6,000亿美元。实力雄厚的大型科技企业的这些庞大投资继续推动整个数据中心价值链和AI生态系统的快速增长，从而支持我们对未来5年全球数据中心相关投资至少达到3万亿美元的预测(图表2)。此外，我们在这一全球预测中采用的美国成本假设可能过高，原因在于需求增长的一半来自建设成本较低的亚太区。
各地区容量增长势头强劲
北美：数据中心的发展仍由美国最大市场的新建项目主导。2026年上线容量仍将主要集中在一线市场附近，但鉴于新开发项目的规模以及大型云服务提供商倾向于集中式布局，新的市场可能会迅速涌现，例如在俄亥俄州哥伦布(Aaa/稳定)、亚特兰大(Aa1/稳定)以及德克萨斯州(Aaa/稳定)的达拉斯(A1/负面)、沃斯堡(Aa3/稳定)、圣安东尼奥(Aaa/稳定)和奥斯汀(Aa1/稳定)。德克萨斯州和中西部偏远地区也出现了快速增长，计划建设的AI工厂在产能上最终可能超过国内部分一线市场的规模。加拿大的新开发项目也正在推进，这得益于联邦和省级政府更具支持性的开发政策，以及已在美国投资的同一批大型云服务提供商的新增投资。加拿大的开发项目主要集中在多伦多、温哥华和蒙特利尔等大都市地区。
亚太区：亚太区的大型云服务提供商、托管数据中心和边缘数据中心的总容量为16吉瓦左右，我们预计未来5年将增长一倍以上。这些数据中心约占亚太区数据中心总容量的60%-65%，其余容量由企业数据中心构成。这意味着到2030年的复合年增长率为20%左右，我们估计这一增长将需要高达9,000亿美元的投资。作为亚太区最大数据中心市场的中国(A1/负面)将继续增长，但主要通过大型科技公司、国内开发商、运营商和用户在其自身生态系统内实现。中国可能面临过度建设风险，供需失衡和技术快速变革可能导致数据中心容量利用不足。
欧洲：截至2025年底，欧洲的数据中心开发商计划交付创纪录的871兆瓦新增容量，较2024年增长34%。这一新增容量中近四分之三集中在五大市场，统称FLAPD，分别为法兰克福、伦敦、阿姆斯特丹、巴黎(Aa3/负面)和都柏林。我们预计2026年和2027年FLAPD市场每年新增容量约500兆瓦。欧洲正在加快扩展AI基础设施，新增6家AI工厂，使工厂总数达到19家，分布在16个欧盟(Aaa/稳定)成员国。这些新建工厂将与现有的13家共同构建互联的高性能计算网络，旨在加速AI模型和应用的开发、测试及规模化。此次扩张是欧盟战略的重要组成部分，目标在于强化数字主权并降低对非欧洲技术体系的依赖。
拉美：2025年，该地区已安装的IT负载达到1.36吉瓦，另有近1吉瓦在建。圣保罗(Ba1/稳定)、克雷塔罗(Baa2/负面)和圣地亚哥等主要枢纽的空置率仍低于5%，推动租金创历史新高。各国政府正积极通过财政激励和简化审批流程来吸引大型云服务提供商。巴西(Ba1/稳定)的“数据中心服务特别税收制度(ReData)”、墨西哥(Baa2/负面)的“墨西哥计划”、智利(A2/稳定)的“国家数据中心计划”，以及阿根廷(Caa1/稳定)的RIGI框架为大量大型云服务提供商项目提供了支撑。虽然这一地区可再生能源资源丰富，但结构性挑战依然存在。圣地亚哥和克雷塔罗的水资源短缺叠加电网容量限制可能影响项目建设进度。巴西拟出台的AI训练相关立法使AI基础设施投资面临更高复杂性。
监管风险和电力供应的限制仍然制约发展
在多数地区，监管风险和电网容量限制制约了新开发项目的推进，而较为有利的监管环境和便利的电力供应则推动了其他地区新开发项目的开展。在部分市场，由于公众日益担心新建数据中心会消耗大量电力和水资源，并对公用事业账单造成影响，当地对新建数据中心的反对声浪持续升高。相比之下，法律环境较为支持的地区可望继续迎来新的发展，而部分地区正在调整监管框架，以鼓励AI相关的新数据中心建设。例如，巴西的ReData法案或美国总统唐纳德·特朗普近期发布的行政命令旨在阻止各州自行制定AI法规，以避免出现规则碎片化并增加合规成本。
在多数市场，电力供应仍是新建数据中心面临的主要制约因素，公用事业公司和独立发电企业正全力应对这次百年一遇的电力需求激增。正如我们预期，随着数据中心规模不断扩大，它们越来越多地采用场内用户侧(“表后”)发电方案，或使用专门满足自身需求的邻近发电设施。虽然用户侧发电方案可以加快获取新增发电能力，但这类方案通常需要建设超出日常需求的容量，以应对电力需求意外增长或维护工作导致个别涡轮机或电厂暂时停运等突发情况。电网接入的漫长延误往往超过数据中心的建设周期，迫使部分新建数据中心在接入电网之前使用临时场内电源。
美国：将会建设更多新的发电设施，包括燃气电厂和可再生能源项目，以及与数据中心毗邻布局的用户侧发电设施，这些设施专门用于为数据中心供电。这些燃气电厂大多将位于主要天然气产地附近，例如德克萨斯州的二叠纪盆地、墨西哥湾沿岸，以及宾夕法尼亚州(Aa2/稳定)和俄亥俄州的页岩气矿区。公用事业公司将继续与全国各地的数据中心项目合作，以满足其较高的电力需求，同时最大程度降低对现有电力客户的影响。12月18日，联邦能源监管委员会指示电网运营商PJM Interconnection L.L.C.(Aa2/稳定)制定透明的规则，以推动毗邻发电设施的AI数据中心及其他大型电力负载的服务，这将有助于独立发电企业增加在该地区的投资。
亚太区：在增长、脱碳和可负担性等更广泛挑战下，数据中心的快速增长将需要公用事业公司在发电、储能和电网基础设施方面进行大量投资。在马来西亚和澳大利亚等亚太区规模较小的电力市场，数据中心相关的电力需求可能需要大幅增加投资。对于中国和印度等规模较大的市场，数据中心带来的新增电力需求将纳入现有的大型电力开发规划，以支持更广泛的经济增长。由于数据中心需要可靠、可负担且持续的电力供应，化石燃料仍是亚太区数据中心的主要能源来源。在部分国家，核电也可能在满足这一日益增长的需求方面发挥作用。
欧洲：电网相关的制约是FLAPD市场中的重要因素，同时该市场还面临电力供应受限、严格的规划政策以及适宜土地稀缺等挑战。虽然可再生能源在欧洲发电结构中的占比高于其他地区，但欧洲的电价通常也高于其他地区。在难以满足欧洲FLAPD市场需求的情况下，开发商正加大在瑞典(Aaa/稳定)、挪威(Aaa/稳定)和冰岛(A1/稳定)等北欧国家，以及在西班牙(A3/稳定)、葡萄牙(A3/稳定)和意大利(Baa2/稳定)等南欧国家的布局。
新的AI园区或“AI工厂”通常规模超过500兆瓦甚至1吉瓦，并且往往远离人口中心，导致现有技术下资源再利用的能力可能较弱。这些设施一般选址于能够长期获得可靠且低成本电力的地区。由于建设进度快、无当地反对意见，加上能够迅速实现电力接入，这些较为偏远的地点对预租这些新容量的大型科技租户而言更具吸引力。随着时间推移，物理距离对最终客户的重要性可能逐渐降低，因为新技术能够在距离存在的情况下有效减少延迟。这将提升这些偏远地区的价值，尤其是在未来几年，随着更多AI产品的部署，推理能力将显著增强的情况下。
在建设风险不断上升的背景下，租户承担更多风险以加快项目竣工进度
尽管项目规模不断扩大，开发商仍持续加快建设进程，以满足大型科技租户缩短市场投放周期的战略重点。为确保开发商和承包商专注于加快交付，部分租户愿意分担某些过去未承担的施工交付风险，例如将电力和关键公用设施的可用性排除在竣工要求之外，或共同承担突发事件风险。建设期间对风险分配方式做出这些正面调整有助于平衡加速交付带来的风险，因为即使拥有丰富的行业经验、施工团队轮班工作并提前采购关键设备，许多工期紧迫的新数据中心仍可能延期交付。
全球对熟练劳动力、主要大宗商品和关键设备的强劲需求持续推高新建数据中心的总建设成本，同时增加现有数据中心的运营成本。铜矿和稀土金属开采企业以及关键冷却和电力相关设备制造商正谨慎提高产量，以满足数据中心带来的需求。但新增产量仍不足以抑制2026年的价格上涨。因此，新建数据中心的建设成本高于同类市场的既有项目，从而推高租户的租金。
过去几年，美国主要市场的超大规模数据中心的租金大幅上涨，这既反映了强劲需求，也体现了新投运设施较高的成本。据datacenterHawk通过FactSet发布的数据，在弗吉尼亚州北部这个全球最大的数据中心市场，容量超过4兆瓦的超大规模数据中心的月租已从2024年的每千瓦110-150美元上涨至2025年的每千瓦130-190美元。这意味着同比涨幅达到18%-27%。在此之前，2024年超大规模数据中心的租金较2023年平均上涨了13.5%。在增长迅速的亚特兰大市场，相关数据显示，2023年-2025年平均租金累计上涨近39%。数据中心的租金通常每年上涨2%-3.5%，因此，2025年-2027年投运的超大规模数据中心的续租成本将低于之后投运的同类设施。
虽然建设进度延误且成本上升，但当前的市场环境仍促使租户在设施可用时直接接受交付，而不是严格行使租赁合同中通常较强硬的权利。一旦市场供需趋于平衡，租户接受设施的倾向可能发生变化，但我们预计多数市场在未来几年内仍难以实现这一平衡。随着数据中心数量大幅增加，以及越来越多经验不足的新运营商进入市场，我们预计未来披露的运营问题将持续增加。随着时间推移，新增的供应链容量可能有助于抑制价格上涨，并改善数据中心开发、运营和改造的经济效益。
资本市场正进行调整，为数据中心的快速增长提供资金；信用良好的交易对手仍至关重要
随着数据中心的数量和规模持续增加，所需开发资金的规模和多样性都有所扩大。迄今为止，大多数开发资金来自项目融资、企业银行贷款和私募资本，以及开发商权益和/或租户权益。银行将在新建数据中心的融资中继续发挥重要作用，由于所需资本量庞大，机构投资者也会越来越多地与银行一起提供贷款。随着项目扩大规模以及施工步伐加快，租赁条款和期限正在进行调整以平衡风险分配，从而确保资本状况良好或经验丰富的一方承担未知风险和更高风险。
OpenAI和Anthropic等初创AI公司是数据中心容量的大型用户，通常在投资者或具备良好信用的合作伙伴支持下，采购容量和昂贵的内部计算设备。我们预计这种关系将会持续，新的超大规模数据中心的长期租约可能得益于某一大型科技企业直接或间接的信用支持，而非完全依赖于作为新容量主要用户的初创AI公司的信贷。例如，OpenAI在持续扩大收入基础的同时，已签订了关于吉瓦级新数据中心容量和其他硬件基础设施资产的大型合同。这些资产的大部分融资由与微软等大型云服务提供商的长期租约提供支持，且和甲骨文公司的租约也不断增加。虽然其融资受益于信用良好的交易对手，但OpenAI在AI生态系统中地位的上升带来更大的信用风险，具体取决于其业务成功程度。
我们预计将出现更多具备积极信用结构特征的加密矿企融资，以及采用分期偿还债务、无续租风险的大型项目融资。一些公司正在为专门服务于AI计算工作负载的“新云”(neocloud)提供商开发数据中心容量，例如比特币矿企Terawulf Inc.和AI云公司Fluidstack Ltd的合资企业拥有的Flash Compute LLC(Ba3/稳定)、TeraWulf的全资间接子公司WULF Compute LLC(Ba2/稳定)和比特币矿企Cipher Mining Inc.的全资间接子公司Cipher compute LLC(Ba3/稳定)。比特币矿企通过利用其现有的电网接入渠道可加速大型云服务提供商的市场投放速度。但是，其数据中心项目往往位于非核心市场，这些地区的低电力成本从长远来看可能不足以吸引数据中心租户。虽然这些项目目前对AI模型训练具有重要价值，但其用于推理的能力可能更有限，直到新技术能帮助降低延迟。
虽然越来越多的长期投资者更愿意承担建设和扩容风险，但由于其青睐稳定、长期可预测的现金流，因此通常不会承担长期租赁续约风险。为了平衡快速增长的市场的不确定性，越来越多新融资结构包含能在初始租期内全额偿还建筑债务、而无需展期或续约的结构。随着项目规模扩大，初始租期将继续延长至15年以上，以便有更多时间偿还初始融资。相较于在偿还开发融资方面受到租赁续约风险的数据中心，这降低了数据中心项目融资的信用风险。信用风险下降使数据中心项目能够获得更广泛的投资者群体，例如某些长期私募信贷机构和注重投资级项目的基础设施基金。
随着更多美国数据中心项目完工，其初始融资将开始在资产支持证券(ABS)、商业住房抵押贷款支持证券(CMBS)和私募信贷市场进行再融资。ABS和CMBS市场继2025年发行量达到空前水平之后，2026年将继续创下新高，因此新融资规模和集中度将会提高。2025年美国单一资产/单一借款人(SASB)数据中心CMBS债务发行总额约为110亿美元，相较2024年仅30亿美元的规模大幅增长。我们预计2026年数据中心SASB CMBS发行将进一步增长，但机构投资者对房产类型和租户集中度的限制可能会决定其扩张的程度。美国ABS市场2025年发行额约为150亿美元，受数据中心建设贷款和到期ABS定期票据的再融资推动，美国发行规模在2026年可能大幅增长。由私募股权支持的公司仍将是数据中心ABS交易的最常见发起人。此外，随着全球数据中心开发商和业主在其他地区复制其成功的美国数据中心融资经验，我们预计2026年欧洲将出现新的数据中心ABS融资，亚太区也可能出现首个此类融资。
高昂的GPU成本促使开发商寻求替代融资方案
GPU是AI超大规模数据中心建设的最大单项资本支出，GPU的用户和所有者可能会在传统银行或自身资产负债表之外寻求其他融资渠道和来源。由于AI数据中心使用的计算设备成本居高不下，获得新的资金来源至关重要。据我们了解，租户通常每4年更换一次内部服务器，以满足大语言模型训练等最前沿的使用需求。因此，AI数据中心包括GPU在内的计算设备成本可能是设施建设初始成本的数倍。
与大型科技公司签约、在运行最新GPU方面经验最丰富的GPU即服务(GPU-as-a-service)提供商越发能够将这些设备的使用年限延长至其初始生命周期以外。如果旧的GPU可以使用更久，这些提供商或许能够延长和拓宽其融资选择。
Project-Finance CLOs – Asia-Pacific: Data centers have strong tenants but some add construction risk，2025年12月9日
Data Centers – Brazil: Redata tax regime will unlock investment, supporting data center growth，2025年9月19日
Data Centers – China: AI and geopolitics deepen China's domestic data center buildout，2025年8月4日
Infographic: Asia-Pacific data center capacity will more than double by 2030 on AI surge，2025年7月30日
Talen Energy Supply LLC: New nuclear power purchase agreement with Amazon is credit positive，2025年6月13日
Data Centers – Global: REITs manage evolving risks as data center development soars，2025年5月12日
Data Centers – Global: Water management challenges will loom large amid surging computing demand，2025年3月21日
REITs - US: REITs are poised to navigate emerging tech risks as data center demand persists，2025年2月3日
此报告是于2026年1月12日发表的穆迪报告Data Centers – Global: 2026 Outlook - Capacity growth remains robust as tenants prioritize speed to market的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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