中国房地产业 | 展望恢复稳定；疫情影响减弱后销售恢复缓慢增长
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发布时间：2020年9月2日
作者：黎锦雄，曾启贤，梁镇邦，刘长浩，Laura Acres我们对中国房地产业的展望为稳定。该展望反映了我们对未来6-12个月行业基础业务状况的预期。
我们将行业展望从负面调整为稳定。
三大因素推动了展望变化。我们预计：未来6-12个月全国房地产合约销售同比将增长0%-5% (过去12个月平均)；随着销售增长，库存仍将接近历史平均水平；信用质量良好的房地产开发商仍将享有顺畅的境内外融资渠道。 行业展望稳定的同时，我们也认为经济复苏依然乏力，尽管房地产销售与年初相比已有所增长，但展望期间上升幅度仍将较小1。
疫情影响减弱后，全国房地产销售将持续恢复。
由于年初疫情爆发导致房地产销售大幅下降，2020年前7个月仅上升0.4%。1-2月的销售较2019年同期下降35% ，原因是中国为控制疫情传播采取的措施2。但在5月防控措施有所放松及压抑的需求得到释放，销售回复增长。由于普通住宅需求仍将强劲及经济增速恢复，我们预计展望期间的销售增速将企稳。2021年首几个月的销售增长也将反映2020年同期较小的基数。
全国销售增长还反映了持平的销量和小幅价格上升。
未来6-12个月二线城市和主要经济区的三四线城市销量仍将上升。受城市化、基建完善、经济增速以及周边一线和主要二线城市房地产需求的溢出效率拉动，上述城市的房地产需求稳定。不过，一线城市及较弱的三四线城市会分别受到政府较严格的调控和较弱的经济基本面而令这些城市的销售面积下降，并抵消上述销量增长。我们预计政府仍将采取调控措施避免房价过快上涨并促进房地产市场的长期稳定发展，因此房价涨幅较小。
受评开发商的销售增速仍将高于全国平均水平。
69家受评开发商多数为国内大型企业。大多数受评开发商在品牌、土地储备和销售执行力方面更具优势，因此销售额增速高于规模较小的同业。随着实力较弱的开发商被迫退出市场，上述开发商的市场份额将增加。
库存仍将接近历史平均水平。
库存水平在3月有所上升，但随着6-7月的强劲销售增长后已经恢复历史平均水平。我们预计随着销售持续增长，展望期间库存仍将接近当前水平。销售和开发商的银行贷款增速放缓，开发商不会大幅增加开工量。一二线城市的库存从2020年3月的峰值 (20个月) 降至6月的10个月。同期9 个三四线样本城市的库存水平也从18个月降至6个月。
信用质量较佳的开发商融资渠道仍较顺畅。
对于开发商和购房者而言，境内融资环境将基本保持稳定。但银行对开发商的贷款增速将放缓，原因是监管将选择性地控制信贷增长以避免房地产业过热。鉴于监管机构对影子银行融资的调控仍然从紧，未来12个月房地产业的新增信托贷款发放规模可能会小幅下降。多数受评开发商的境内债券市场融资渠道仍将顺畅，但仅用于再融资。自2020年5月以来，因为房地产销售上升，开发商的境外债券市场融资渠道也较顺畅，但多数为再融资用途。银行和投资者仍将青睐具有强大市场地位、较佳资产质量和良好融资记录的开发商。监管还将增强对高杠杆开发商融资活动的调控。
可能导致展望调整的因素。
若我们预计未来12个月全国合约销售额同比下降0%-5%以上；库存接近2020年3月峰值；境内外融资市场大幅收紧；我们将考虑调整行业展望至负面。若我们预计展望期间全国合约销售同比增长0%-5%以上；库存降至历史平均水平之下；开发商的境内外融资渠道仍保持顺畅，我们将考虑调整行业展望至正面。鉴于监管维持房地产业长期稳定的重点，展望调整至正面的可能性不大。4月我们将行业展望调整至负面。自2015年6月至调整前，中国房地产业展望为稳定。
行业展望代表了穆迪对展望期内行业基本业务状况的看法。由于行业展望代表了我们对评级所考虑的业务状况的前瞻性看法，因此负面 (正面) 展望意味着负面 (正面) 评级行动的平均可能性较高。但是，行业展望并不代表评级上调、评级下调或评级观察的总和，也不代表行业内发行人的评级展望的平均情况，而应视为我们对行业总体业务基本面主要方向的评估。
2.国家统计局合并公布了2020年1-2月的全国合约销售。
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