中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：销售复苏的形势下调控措施将会持续
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发布时间：2020年9月4日
分析师：陈正量，梁镇邦，刘长浩
7月份全国合约销售额增长进一步加速。中央和地方政府将继续采取措施控制房价上涨。7月份受评开发商的境外债券发行规模由较高水平回落。7 月25日至8月24日共有6次对中国房地产开发商的评级行动。
7月份全国合约销售额继续强劲复苏，以3个月移动平均值计算同比增速从6月的9.4%改善至15.1% (图表1)，增长的推动因素是房价和销量双双上升，7月份销量增速 (3个月移动平均值) 从6月份的4.1%升至7.2%。在5、6月分别增长16.2%和12.6%之后，7月份单月全国合约销售额同比增长17.7%。
7月份一线城市房价同比上涨进一步加速，涨幅从5月份的2.9%和6月份的3.3%上升至3.6%，而我们跟踪的二线城市和三四线城市房价同比涨幅分别从6月份的5.4%和4.5%回落至5.3%和4.4% (图表2)。
在68家受评开发商中，我们跟踪的30家开发商7月份合约销售额同比增长19.0%，高于6月份的11.6%，继续超过全国合约销售额增速。特别是，2020年前7个月合约销售额同比实现正增长的开发商共有19家，分别高于截至6月的17家和截至5月的11家。
我们预计，2020年下半年受评开发商将凭借更强的销售执行力、稳固的品牌实力、庞大的规模和更为顺畅的融资渠道继续提升其市场份额。随着实力较弱的开发商被迫退出市场，受评开发商的市场份额将会提升。因此，未来12-18个月行业整合将会持续。
在过去2-3个月房价大幅上涨的一些一二线城市，当地政府已经调整了监管措施来控制房价上涨。
例如，房地产销售复苏且房价大幅上涨的深圳和其他一些城市 (如南京和东莞) 已经在过去两个月中收紧了政策措施。这些措施包括收紧购房要求和转让要求以及调整首付比例。
我们预计这些紧缩措施将会放缓年内上述一二线城市的房价上涨势头。
除了地方行政措施之外，我们预计中国政府将会选择性地控制信贷增长以避免房地产业过热。
2020年7月30日，中央政府在中央政治局会议上重申了在房价上涨的情况下要保持房地产市场稳定的决心。
另外，2020年8月20日，人行与住建部与一些开发商的会议上重申，中国坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，并将继续稳定地价、房价和房地产市场预期。人行还表示将与住建部联合加强对重点开发商融资行为的监测*。
*资料来源：中国人民银行网站
彭博数据显示，8月份受评开发商境外债券发行额回落至30亿美元 (截至8月24日)，而7月和6月分别处于59亿美元和49亿美元的较高水平。
虽然过去2-3个月境外市场拥有较好的流动性支撑，但鉴于年内全球金融市场存在不确定性，我们预计信用质量较好的发行人对境外债券发行仍有所保留。
8月份境内债券发行也有所放缓。2020年8月(截至8月24日)，受评开发商的境内债券发行额从7月的人民币271亿元 (39亿美元) 降至人民币131亿元 (19亿美元)。
尽管政府对于开发商的新增融资实施严格控制，但我们预计年内境内融资环境仍将大致保持稳定。我们预计受评开发商能够继续通过境内发债进行再融资，尤其是具备优质房地产项目和境内市场融资记录的市场领先企业。
随着房地产销售的强劲回升以及开发商在境内外市场发行新债实施再融资，7月份受评中国开发商的流动性保持稳定。
我们的亚洲流动性压力子指数显示，受评中国高收益开发商中，7月份流动性分数为最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比为19.7%(图表5)。
截至7月底，61家高收益评级开发商中，有12家开发商的流动性较弱。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2020年9月1日起的12个月内将有约624亿美元的境内债券和459亿美元的境外债券到期或可回售 (图表6)。我们预计多数受评开发商可实现到期债务的再融资或偿还到期债务，因为与第一季度相比趋稳的资本市场将有助于开发商应对其到期债务。
7月27日，我们维持祥源控股集团有限责任公司 (B2/稳定) 的公司家族评级，原因是我们预计未来12-18个月祥源控股的信用指标将小幅削弱但仍符合其B2的公司家族评级，因为强劲的房地产开发业务将会抵消旅游业务疲弱的影响。
7月28日，我们维持绿地控股集团有限公司 (Ba1/稳定) 和绿地香港控股有限公司 (Ba2/稳定) 的公司家族评级。维持评级的决定反映了我们预计绿地控股将继续受益于其与上海市政府之间的密切关系，尽管上海市政府计划出售其所持部分绿地控股股份。
8月17日，我们撤销了绿景 (中国) 地产投资有限公司的评级。
8月19日，我们维持首创置业股份有限公司Ba3的公司家族评级和国际金融中心物业有限公司B1的公司家族评级。维持评级的决定反映出我们预计首创置业的经营业绩将保持基本稳定。同时，我们预计首创集团 (Baa3/稳定) 向首创置业提供支持的意愿和能力将保持不变。
截至2020年8月24日，在68家受评开发商中，52家的展望稳定，6家展望正面，10家展望负面。
受评中国房地产开发商名单 (截至2020年8月24日)
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