中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：全国房地产销售保持强劲增长势头
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发布时间：2020年11月2日
分析师：陈正量，梁镇邦，刘长浩
9月份全国房地产销售保持强劲增长。9月份合约销售额同比增速 (3个月移动平均值)从7月份的15.1%和8月份的18.9%进一步上升至21.3%。9月份销量增长也保持积极势头，但是房价在7、8月份的强劲上涨之后涨幅有所放缓。在70家受评开发商中，我们跟踪的30家受评开发商的9月份合约销售额同比增速 (3个月移动平均值)为23.7%，继续超过全国合约销售额增速，而8月份增速为23.9%。
在严格调控和健康的库存水平之下，房价将保持稳定。
遏制房价过快上涨的严格调控措施以及各线城市健康的库存水平将支持房价稳定。在2020年第二和第三季度销量强劲复苏之后，房地产库存已经由3月份时的峰值恢复到历史平均水平。
受国庆假期影响，受评开发商10月份境内债券发行放缓。
10月份 (截至10月26日) 受评开发商在境内发行了人民币79亿元债券 (相当于12亿美元) ，低于9月份的人民币237亿元 (35亿美元)，这在一定程度上可归因于10月初的国庆假期。同期内，境外债券发行额温和增长。我们预计，监管调控措施将会继续制约债务增长而不是现有债务再融资。
9月份流动性压力指标小幅改善。
由于一家开发商的运营现金流改善，9月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标改善至18.6%。
9月份全国合约销售额 (3个月移动平均值) 继续强劲增长，同比增速从7月份的15.1%和8月份的18.9%增至21.3% (图表1)。9月份月度全国销售额增速从8月份的29.4%放缓至18.0%，但仍保持强劲。
9月份全国房地产销量同比增长7.7%，连续第5个月实现增长。因此，2020年前三个季度全国房地产销量同比仅下降1.0%，较第一季度25.9%的同比降幅有明显改善。由于中国经济继续复苏，普通住宅市场需求保持强劲，我们预计2020年全年销量将与去年水平相近。
在70家受评开发商中，我们跟踪的30家开发商9月份的合约销售额 (3个月移动平均值) 同比增长23.7%，略低于8月份的23.9%， 但仍超过全国合约销售额增速，这得益于30家开发商相对强大的品牌地位和执行能力。2020年前9个月，30家开发商中25家开发商的销售额超过去年同期水平 (图表2)。
我们跟踪的二线城市房价同比增速从8月的5.2%放缓至8月的4.9%，三四线城市增速从8月份的4.4%放缓至4.2% (图表3)，增速放缓的部分原因是很多开发商在9、10月份销售旺季打折促销。同时，9月份一级城市房价同比涨幅持平于3.9%。
鉴于地方政府将会继续实施严格调控措施以防止价格过度上涨，未来6-12个月各线城市房价强劲上涨的可能性不大。
同时，房价也不大可能显著下跌，因为房地产库存处于健康水平 (图表4)，第二和第三季度销量的强劲复苏已推动房地产库存从3月份时的峰值水平恢复到历史均值。
此外，由于销量和新增债务融资增长放缓，开发商将继续控制其开发活动。
10月份 (截至10月26日) 受评开发商在境内发行了人民币79亿元债券 (相当于12亿美元) ，低于9月份的人民币237亿元 (35亿美元)，这在一定程度上可归因于10月初的国庆假期。
彭博数据显示，10月份 (截至10月26日) 受评开发商的境外债券发行额从9月份的28亿美元增至38亿美元，与之相比，8月份为41亿美元。
据媒体报道，中国监管部门正在考虑实施控制开发商新债务增长的措施。虽然监管部门将控制开发商举借新债，但我们预计潜在出台的新措施不会制约开发商为了再融资举债的能力。更详细分析请参见我们于2020年10月19日发表的报告情景分析：新规有望控制开发商的杠杆上升。
因此，我们预计受评开发商能够继续通过境内外发债进行再融资，尤其是具备优质房地产项目和财务状况健康的龙头企业。不过，境内外投资者将更偏好信用质量良好的发行人。
由于一家开发商的运营现金流改善，9月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从8月份的20.3%改善至18.6% (图表6)。
截至9月底，59家高收益评级开发商中，有11家开发商的流动性较弱。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2020年11月1日起的12个月内将有约547亿美元的境内债券和499亿美元的境外债券到期或可回售 (图表7)。
我们预计大多数受评开发商可顺利完成再融资或偿付即将到期债务。2020年5月起境外资本市场已重启，这将有助于开发商应对其即将到期债务，但评级较低 (B3或更低)的开发商将面临比同业更高的再融资风险。
10月5日，我们将世茂集团控股有限公司 (Ba1/正面) 的评级展望从稳定调整为正面。这反映出我们预计未来12-18个月世茂的信用指标将改善，支持因素包括过去1-2年的强劲销售、受控的债务增长以及审慎、有节制的财务管理。
截至2020年10月26日，在70家受评开发商中，53家的展望稳定，6家展望正面，11家展望负面。
受评中国房地产开发商名单 (截至2020年10月26日)
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