中国房地产业 | 中国房地产市场焦点：房地产业的长期转型仍是政府的工作重点
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发布时间：2024年3月29日
分析师：周易玮，曾启贤，黄卓尧，刘长浩
2024年前两个月销售额降幅扩大。
2024年前两个月全国合约销售额同比下降了32.7%，高于2023年第四季度14.3%的同比降幅。这反映了购房者的信心持续疲弱以 及2023年前两个月的基数较高。由于经济复苏缓慢及市场信心疲弱，近期的支持政策不会推动销售额的可持续回升，我们预计2024年销售额将继续下降。
房地产业的长期转型仍将是政府的工作重点。
未来几年政府将更关注保障房和城中村改造。相关的政策措施主要旨在重新平衡房地产业的长期供求关系，而短期内不大可能大 幅刺激住房需求或改善开发商的融资环境。
2月和3月境内债券发行放缓；境外发行依然疲弱。
2月和3月开发商共发行了人民币79亿元的境内债券，低于1月的人民币130亿元。境外债券市场依然疲弱，我们预计财力较弱的开发商将继续面临再融资风险。支持开发商融资的最新措施将缓解其流动资金压力，但能否持续改善则取决于销售的持续回升。
受评高收益类中国开发商的流动性压力指数从2024年1月的76%降至2月的60%。
该指数改善的原因是我们撤销了流动性不足的10家开发商的评级。
受销量和均价双双低于2023年同期的影响，2024年前两个月全国合约销售额同比下降32.7%至人民币0.9万亿元(图表2)。
合约销售额的降幅扩大反映了购房者的信心持续疲弱，以及优化防疫措施后释放的需求造成2023年前两个月的基数较高。
2024年前两个月各线城市的平均售价持续下降，延续了2023年6月开始的下跌趋势，这反映出购房者的信心进一步恶化。1月和2月一线、二线和三四线城市的房价同比均分别下降0.3%、0.3%和0.4% (图表3)。
我们预计2024年全国销售额将继续下降。由于经济增长前景趋弱及对项目能否按时完工与交付的担忧，购房者的信心和需求将持续疲弱。我们预计，在人口持续外流的情况下，三四线城市(尤其是经济较弱的地区)将面临更大的销售额降幅。
近期针对住房需求出台的政策包括降低住房抵押贷款首付金额和利率以及取消限购，短期内这些政策可能会刺激销售活动。但是，由于上述问题仍然存在，因此我们预计这些政策无法推动可持续的合约销售额回升。
2024年前两个月，我们跟踪的17家中国开发商的合约销售额同比均出现下降。同期合约销售额同比降幅最小的开发商包括绿城中国控股有限公司(Ba3/负面)(下降37%)、绿地香港控股有限公司(Caa2/负面)(下降41%)和中国海外宏洋集团有限公司(Baa2/负面)(下降42%) 。
2024年前两个月各线城市的库存月数均有所增加，主要原因是同期销售额下降(图表5)。
为落实“三大工程”等政策，中国政府未来几年内将更加重视保障性住房和城中村改造。我们的预期与此一致，即中国住房市场将转向保障房、租赁住房和传统商品房供应更均衡的模式。
这些措施旨在重新平衡行业供需格局、提高购房者的负担能力(尤其是在一线城市)、平抑房价波动，并帮助消化当前的住房库存。例如，受城中村改造影响的居民所产生的住房需求可以利用未售出住宅来满足，而闲置住房可以转为保障房或租赁住房。
但是，上述政策旨在推动房地产行业的长期可持续发展，短期内不大可能显著改善住房需求或开发商的融资环境。
此外，租赁住房和城中村改造都集中在人口稠密的城市，主要为一二线城市。这将进一步加大不同能级城市发展失衡的状况。
2024年2月和3月(截至3月25日)，受评开发商发行了人民币79亿元境内债券(图表6和7)，其中包括保利发展控股集团股份有限公司 (Baa2/负面)发行的人民币39亿元、华润置地有限公司(Baa1/负面) 发行的人民币30亿元以及绿城中国控股有限公司(Ba3/负面)发行的人民币10亿元债券。发行额较1月份的人民币130亿元有所下降。
境外债券市场对受评开发商而言仍然疲弱，发行规模有限。由于境外利率较高及投资者的避险意识，新债发行仍将较慢。
支持开发商融资的最新措施将缓解开发商及其房地产项目的流动性压力。某些融资支持针对未完工项目，以满足政府“保交楼”的优先政策目标。但是，我们认为合约销售额持续回升是开发商的流动性状况持久改善的关键。
受评高收益类中国开发商的流动性压力指数从2023年12月和2024年1月的76%降至2024年2月的60%(图表8)。该指数改善的原因是我们撤销了流动性不足的10家开发商的评级。截至2024年2月29日，在15家高收益类受评开发商中，9家开发商的流动性疲弱。这9家开发商的评级均为B3或以下。
尽管流动性有所改善，但由于运营现金流趋弱以及融资渠道受限，评级为单B档及以下的开发商未来12个月将继续承受流动性压力，因此我们预计未来几个月上述子指标将维持在高位。
受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2024年4月1日起的12个月内将有约合152亿美元的境内债券和97亿美元的境外债券到期或可回售(图表9)。
受评中国房地产开发商(截至2024年3月25日)
此报告是于2024年03月28日发表的穆迪报告Property – China:China Property Focus: Sector's long-term transformation remains government's focus的中文 翻译本。 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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