中国房地产业 | 主要指标显示房地产市场的可持续回暖仍不确定
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发布时间：2025年2月17日
分析师：张兴昀，蔡慧，黄卓尧，刘长浩，李秀军，周易玮，杨柳，尹楚寒以合约销售额的低点衡量，我们跟踪的主要指标尚未表明中国房地产市场已经触底。2024年9月以来中国加大对房地产业的支持力度，这已有助于改善低迷的房地产市场信心，但我们仍预计2025年合约销售额将会下降，不过速度会放缓。如果收入预期向好、房价预期稳定或上升，并且库存水平下降显示供应管理节制有度，则我们会预计房地产销售有望实现更持续的回升。
继2024年9月24日政府出台了一系列政策及支持开发商融资和减少房地产业过剩库存的后续措施实施以来，房地产销售的趋势有所改善。2024年9月全国房地产合约销售额同比下降16.8%，而10月同比增长1%，11月和12月同比分别增长3.4%和6.9%(图表1)。
我们预计中国政府会继续出台更多政策来支持房地产业，使房地产市场趋于见底。但是，支持政策需要得到有效落实，并对市场持续产生影响，以解决购房者信心、价格预期和库存过剩的基本问题(图表2)。
中国经济增长放缓及房地产和股票等主要资产贬值已导致收入和财富预期长期处于低迷状态。这已影响购房者的购买力及其承担债务的意愿，而这两者是房地产市场的基本长期驱动因素。
虽然政府采取了刺激政策，但我们预计收入增长预期不会快速扭转，而需要时间方能与整体经济增长前景一道改善。2024年个人所得税收入总额显著下降1.7%，凸显了就业率和收入增长对居民收入产生普遍影响，即便是收入较高的中国消费者也不例外。与此同时，中国居民加杠杆的能力和意愿双双下降。居民部门杠杆率已经较高，同时银行发放的房贷有所减少(图表3)。
2020年人口普查数据显示，超过70%的城镇家庭户居住在自有住房里。推动新的住房需求的主要因素包括放缓但持续的城镇化、城市间人口迁移和住房升级改善，而所有这些因素都严重依赖经济和收入增长预期。
如果政策刺激逐步改善经济增长前景和收入增长预期，从而带来就业和收入增长率的可持续且广泛的好转，则我们会将其解读为房地产销售有望回升的迹象。
所有各线城市新房和二手房价格继续下降(图表4-5)。房价的持续下跌趋势导致需求受损，因为购房者可能会担心房价将进一步下跌，从而抑制其入市意愿。上述形势也可能会促使卖家出售房产，以规避资产进一步贬值。这将增加二手房市场供给，并拉低市场价格，同时也可能会加剧二手房与新房市场之间的竞争。
若房价企稳或上涨，则将表明市场迎来拐点，反映出供求格局的转变和信心的恢复。房价上涨可进一步提振需求，进而形成良性循环。随着时间的推移，投资需求可能会温和回升。在资产升值的情况下，业主也将更有动力持有自己的房产。
9月份以来，多个城市的房价环比略有上涨，但房价仍低于上年同期水平。房价长期保持稳定或大幅回升将是改善市场预期的必要条件。
竣工待售的住宅库存仍然处于高位，对房价造成压力。截至2024年底，竣工待售的住宅库存为3.91亿平方米，约为全年住宅销售总面积的48%(图表6)。节制的供应管理可使供求关系重新实现平衡，这将是房地产销售潜在回升的必要前提。否则，如果开发商在需求复苏预期下增加供应，库存水平将维持在高位并限制价格上涨。
虽然政府已加大力度控制库存水平，但这仍是一项重大挑战，因为二手房市场的大量供应也在争夺潜在购房者。2022年以来二手房市场交易大幅增加，我们预计这一趋势将得以延续(图表7)。2024年二手房交易占住宅销售总额的59%，而2018年二手房交易占比为27%。
市场环境已发生结构性变化，不同城市之间存在差异
目前房地产市场环境在结构上与2014年的市场低迷期不同。中国经济增速已有所下降，并可能逐步放缓。我们预计2025年中国GDP增速将从2024年的5.0%降至4.5%，2026年将进一步放缓至4.0%。由于中国人口老龄化和住房自有率已经较高，房地产长期需求也已削弱。中国的城镇化率已从2014年的54.8%攀升至67.0%，并接近发达国家水平，城镇化带来的正面影响已经见顶。2014-2024年的房地产累计销售是2000年以来累计销售的两倍以上。
我们预计，由于政府采取措施遏制住房投机，房地产市场的投资需求将继续保持低迷。房地产行业在经历连续几年的大幅下滑后正在接近底部，而市场环境将因不同城市的供求动态、不同细分市场而异。由于一二线城市经济实力较强、更为富裕且人口持续流入，其房地产销售可能会率先复苏。
此报告是于2025年02月17日发表的穆迪报告 Property – China:Key indicators suggest sustainable recovery in property market remains uncertain的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)
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